Bunnen er nådd

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var hovedkonklusjonene til analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom under en presentasjon på Citykonferansen i Oslo tirsdag formiddag.

– Vi har definitivt passert bunnen, sa Eggen innledningsvis om markedet.

– Eiendomsverdiene nådde bunnen i tredje kvartal 2009, mens leieprisene bunner ut i løpet av første kvartal 2010. Leiekontraktene som ble inngått i desember, var ikke lavere enn det man forventet i oktober og november, de var kanskje litt høyere. Vi mener leieprisfallet har bremset opp for de aller fleste segmentene og venter flate leiepriser fremover, mens det er utsikter til vekst på to års sikt. Totalt er det relativt lyse utsikter, sa analysesjefen til en stor forsamling.

Ragnar Eggen er mest urolig for tilbudssiden fremover, som kan påvirke markedet negativt på lengre sikt.

– Verdifallet har stoppet opp, fordi de makroøkonomiske utsiktene ble revidert oppover, og bankene har igjen begynt å låne ut penger til akseptable betingelser. Hvorfor skal verdiene så stige videre? Nybyggsaktivitetene er fortsatt begrenset, men det er ikke sikkert at oppgangen vil vedvare, fordi flere utbyggere kan bli fristet til å bygge på spekulasjon. Dessuten er rentene på vei oppver, sa Eggen i sitt innlegg.

For de aller fleste segmentene var det en ganske liten tilførsel av nye lokaler i 2009. Eggen poengterte at dette kan endre seg fremover, men på den andre siden tar det tid å sette i gang prosjekter og ferdigstille byggene. Akershus Eiendom anslår nybyggaktivitetene i Oslos kontormarked i 2010 til 120 000 kvadratmeter, som vil falle til 50 000 kvadratmeter i 2011.

– For 2012-2013 er det så langt meldt inn prosjekter for 214 000 kvadratmeter, fortalte Ragnar Eggen forsamlingen.

Ifølge Akershus Eiendom økte kontorledigheten i Oslo-regionen fra 4 til 7 prosent i løpet av 2009. 1 prosentpoeng av denne økningen skyldes såkalt redusert friksjon i markedet, 1,5 prosent kan tilskrives nye tilgjengelige lokaler, mens 0,5 prosent skyldes redusert behov.

Næringsmegleren venter at ledighetsraten stiger til 8,5 prosent i løpet av 2011. Av dette står nye bygg i markedet for 1 prosentpoeng, mens redusert behov etter lokaler vil presse ledigheten opp med ytterligere 0,5 prosentpoeng. Det hyggelige er at arealledigheten anslås å falle til 8 prosent i løpet av 2011, ledighetstoppen nås derfor om ett års tid.

Akershus Eiendom mener det er størst risiko for økt arealledighet fremover i Oslo ytre vest, samt i Aker Brygge/Vika-området, med andre ord CBD. Lysaker er dessuten et område der det ifølge Ragnar Eggen har stått ganske mange ledige bygg en god stund.