Bråk om støy ble utleiefelle

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Leietaker var en trykkeribedrift som drev sin virksomhet i leide industrilokaler i et område som var regulert som næringsområde. Av leiekontrakten fulgte det at de leide lokalene kun skulle benyttes til “kontor/grafisk/prod/lager”. Videre fremgikk det av leiekontrakten at eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter foranlediget av leietakers virksomhet, var utleieren uvedkommende og måtte etterkommes av leietakeren for hans regning.

BråkEn stund etter at leiekontrakten var inngått, fradelte tidligere eier og utleier en parsell med sikte på at den skulle omreguleres til byggeområde for boliger. Etter omreguleringen ble det oppført boliger på den fradelte eiendommen. Kort tid etter mottok leietaker klager på støy fra virksomheten fra enkelte beboere.Det ble deretter gjennomført støymålinger som viste at normene for utendørs lydnivå for boliger var overskredet. Leietaker mottok på denne bakgrunn pålegg om overholdelse av forskrift om støy for Oslo by om utendørs lydnivå fra tekniske installasjoner. Dersom fastsatte lydkrav ikke var overholdt innen en bestemt frist, ville virksomheten bli pålagt å betale dagmulkt inntil forholdet var dokumentert rettet.

Brøt ut av kontraktenUtleier var ikke villig til å påta seg å gjennomføre og bekoste de arbeider som var nødvendig for å få brakt støynivået innenfor gjeldende offentlige normer. Leietaker meddelte derfor at leieforholdet ville opphøre på grunn av vesentlig mislighold fra utleiers side. Leietakers begrunnelse var at det hele tiden hadde vært en forutsetning at utleier skulle sørge for at driften til leietaker kunne drives lovlig i de leide lokaler. På bakgrunn av at de nye støyforskriftene ville være umulig å etterkomme for leietaker, og risikoen for dagmulkt fra Oslo kommune, hadde leietaker blitt tvunget til å skaffe seg alternative lokaler. Utleier hevdet på sin side at utleier ikke var ansvarlig for leietakers støyende virksomhet, og krevde derfor skyldig leie for uberettiget fraflytting før leieperiodens utløp.

Ville ha erstatningSpørsmålet for Høyesterett var om leietaker hadde rett til å heve leieavtalen på grunn av utleiers vesentlige mislighold, og videre om leietaker i så tilfelle kunne kreve erstatning for ekstra flytteutgifter.Høyesterett tok utgangspunkt i husleieloven av 1939 § 17, som begge parter var enige i at skulle legges til grunn. Bestemmelsen gjaldt opprinnelige og etterfølgende rettslige hindringer som begrenset eller hindret avtalt eller forutsatt bruk av leide lokaler. Slike hindringer i rådigheten hadde utleier risikoen for. Leietakeren kunne heve leiekontrakten dersom bruken måtte begrenses eller opphøre med mindre begrensningene i bruk bare var uvesentlig. Den nye husleieloven av 1999 § 2-16 og § 2-17 skal forstås på samme måte. § 2-17 gir bestemmelsene om mangler tilsvarende anvendelse i de tilfeller avtalt bruk hindres av offentlige bestemmelser og vedtak. I følge lovens forarbeider vil slike rådighetsinnskrenkninger representere mislighold fra utleiers side både når den kontraktsmessige bruk hindres helt og holdent, og når leietakeren må legge visse bånd på sin bruk av de leide lokaler.

Leietakers rettigheterHøyesterett viste videre til husleieloven av 1999 § 5-1, som bestemmer at utleieren i leietiden plikter å stille husrom til leie-takeren disposisjon i samsvar med avtalen. Selv om tilsvarende bestemmelse ikke fantes i husleieloven av 1939, medførte ikke § 5-1 noen endring av rettstilstanden. Bestemmelsen skal forestås slik at leie-takeren som utgangspunkt kan kreve at lokalene skal kunne brukes til det formål og på den måte som er avtalt gjennom hele leieperioden. Utleieren kan med andre ord ikke foreta handlinger av rettslig eller faktisk art som kan gripe inn i leietakers rettigheter etter avtalen. Høyesterett fant ikke grunn til å gå nærmere inn på forståelsen av husleiekontraktens bestemmelse om at pålegg fra offentlige myndigheter, foranlediget av den virksomhet som ble drevet i lokalene var utleier uvedkommende. Høyesterett påpekte at kontraktsklausulen under enhver omstendighet ikke med rimelighet kunne forstås slik at den fikk anvendelse også hvor utleier ved sine disposisjoner har medført at lokalene ikke kan utnyttes som avtalt.

– Til hinderUtgangspunktet er altså at når eieren har leid bort lokaler til en bestemt bruk, må dette være til hinder for at han disponerer over eiendommen på en måte som med-fører at leiekontrakten ikke kan oppfylles. Ønsker han å omregulere til byggeområde for boliger, må han treffe tiltak for å sikre at leietakers avtalte bruk skal kunne fortsette ut leietiden ved å få inn bestemmelser om når utbyggingen skal gjennomføres, eller at utbygger påtar seg å gjennomføre bygningsmessige tiltak for nødvendig demping av støy fra virksomheten på gjenværende eiendom. Alternativt kan utleier selv utføre tiltak for å dempe støyen fra leietakers virksomhet om dette viser seg å være nødvendig. Høyesterett kom til at når utleier ikke var villig til å treffe nødvendige tiltak, hadde han misligholdt leiekontrakten. Etter Høyesteretts oppfatning var dessuten vesentlighetskravet klart oppfylt, ettersom begrensningene i den avtalte bruk medførte at leietaker i realiteten ble stilt i en posisjon hvor han risikerte at driften ikke kunne fortsette, og at det ville kunne påløpe tvangsmulkt frem til virksomheten ble stanset.

MisligholdNår det gjelder spørsmålet om leietaker hadde krav på erstatning for ekstra flyttekostnader, mente Høyesterett at det forelå et ansvarsgrunnlag ved at oppføringen av boliger ville kunne medføre at forskrift om utendørs støy i boligområder hindret eller begrenset den avtalte bruk av de leide lokaler. Høyesterett fremholdt også at det var klart påregnelig at mislighold som medfører hevning av en leiekontrakter for lokaler til grafisk produksjon kan påføre leietaker ekstraordinære utlegg ved flytting av maskiner for slik produksjon. Høyesterett kom på denne bakgrunn til at utleier måtte dekke utgiftene ved flytting av trykkerimaskinene.

Vær oppmerksom!Høyesteretts dom gir et klart signal om at utleier har et ansvar dersom han selv initierer arbeid som direkte eller indirekte medfører at leietakers virksomhet kommer i strid med offentlige påbud og bestemmelser. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at leiekontrakten legger ansvaret for overholdelse av pålegg fra offentlige myndigheter på leietaker. For at utleier ikke skal komme i et misligholdsansvar i slike tilfelle, må han derfor sørge for at leiekontrakten tar høyde for at leietaker under enhver omstendighet bærer risikoen for at de leide lokaler ikke kan benyttes som forutsatt, også hvor utleier ved sine disposisjoner har medvirket til dette. Det er imidlertid ikke særlig sannsynlig at en oppegående leietaker vil akseptere en slik kontraktsklausul. En utleier som vurderer å utvikle deler av en tomt som han allerede har leietakere på, må derfor innkalkulere eventuelle kostnader i utviklingskostnadene for å sikre fortsatt lovlig bruk av eksisterende leiearealer. Dette vil særlig være aktuelt hvor det er tale om å utvikle en tomt til boligformål dersom den eksisterende bruken av tomten er til næringsformål.