Formålet bak bustadoppføringsloven § 49 er at forbrukeren skal kunne sikre sine krav mot entreprenøren, gjennom å deponere et omtvistet beløp på særskilt konto, som kun kan frigis ved enighet mellom partene eller rettskraftig dom.
Slik deponering skal etter loven regnes som betaling, slik at entreprenøren ikke kan motsette seg å overlevere boligen selv om det er uenighet om grunnlaget for deponeringen.
Les også: Unngå usikkerhet rundt leieinntekter
Les også: Farvel til boplikt – velkommen til nye muligheter
– Problemstillingen i den aktuelle saken var om deponering etter bustadoppføringsloven § 49 må skje før eller under overtagelsesforretningen, selv om hjemmelen overføres senere, sier advokatene Siri Johanne Krafft og Christopher Borch i advokatfirmaet Thommessen.
Hevdet krav mot entreprenør
Dagen før overtagelsesforretningen hadde forbrukeren innbetalt hele sluttoppgjøret til meglers konto. Entreprenøren hadde overlevert skjøtet til megleren. Under overtagelsesforretningen hevdet forbrukeren at han hadde betydelige krav mot entreprenøren, og instruerte megler om å overføre nesten 40 prosent av sluttoppgjøret til en deponeringskonto etter overtagelsen.
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: – Gå ikke i forliksrådsfella
Les også: Lovendring kan bli gullkantet
Forbrukeren hevdet at han hadde rett til å overta boligen, fordi deponering etter bustadoppføringsloven § 49 skal regnes som betaling. Entreprenøren motsatte seg overtagelse, som etter dette ikke ble gjennomført.
Runde i rettsapparatet
– Forbrukeren begjærte midlertidig forføyning med krav om å få overta boligen. Oslo byfogdembete ga forbrukeren medhold, mens Borgarting lagmannsrett kom til motsatt resultat. Høyesterett opphevet lagmannsrettens kjennelse på grunn av feil rettsoppfatning, sier Krafft.
Høyesteretts flertall la til grunn at forbrukeren har instruksjonsrett over innestående på meglers klientkonto før tinglysingstidspunktet. Etter flertallets syn bør forbrukeren derfor også kunne instruere oppgjørsmegler om å overføre deler av kjøpesummen fra klientkonto til deponeringskonto etter at boligen er overtatt, så lenge det skjer før hjemmelsoverføringen.
Les også: Vil forenkle mva-reglene for utleiere
Les også: Slurv gir skattesmell
Les også: Ja til mindre leiligheter
Flertallet viste til at lovgiver bevisst har valgt en annen ordning etter bustadoppføringsloven enn etter avhendingsloven ved å knytte forfallstid til hjemmelsoverføring.
Etter avhendingsloven går rådigheten til kjøpesummen over til selger ved bruksovertakelsen.
– Kan misbrukes av forbruker
– Sett fra entreprenørens perspektiv er det viktig å være klar over at dette er rettigheter som kan misbrukes av forbrukeren, sier Christopher Borch.
Les også: Må betale for heis de ikke bruker
Les også: Struper botidsreglene
Les også: Flere tvister enn før
Hvordan kan så entreprenøren sikre seg best mulig mot at forbrukeren instruerer megler om å holde tilbake en vesentlig del av kjøpesummen som er innbetalt?
– Et alternativ er å ta forbehold om heving etter overtakelse i kontrakten, som innebærer at entreprenøren kan imøtegå et uberettiget tilbakehold med en trussel om heving. Et annet alternativ er innenfor lovens rammer å begrense forbrukerens tilbakeholdsrett ved avtaleregulering, sier Borch.
– Et ytterligere alternativ er å instruere megler om ikke å tinglyse skjøtet, dersom forbrukeren uberettiget tilbakeholder deler av sluttoppgjøret, i medhold av entreprenørens instruksjonsrett over skjøtet frem til tinglysing, sier Siri Johanne Krafft.
Les også: Bolig knuser næring
Les også: Her er fire av ti kjøpt for utleie
Les også: – Udetonerte skattebomber
Les også: God tur med riktig struktur
Les også: Mor må betale for datter
Les også: Leietaker vant over gårdeier
