Nye regler om hvilket tilbehør som medfølger ved kjøp av bolig

Avhendingsloven §§ 3-4 til 3-6 har bestemmelser om hvilket tilbehør som skal følge med når eiendom selges, men inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes. Dette kan medføre uenigheter mellom kjøper og selger ettersom det ikke alltid er klart hva som skal følge med på kjøpet. Eksempelvis kan det i noen tilfeller være vanskelig å fastslå hva som skal anses som fastmontert eller særskilt tilpasset.

Avhendingslovens bestemmelser om tilbehør til fast eiendom kan fravikes ved avtale. Løsørelisten fungerer som et nyttig hjelpemiddel for å redusere risikoen for uenigheter relatert til eiendommens tilbehør. Ved salg av brukt bolig er det vanlig å innta løsørelisten som en del av avtalegrunnlaget mellom kjøper og selger. Dette gjøres oftest ved at listen er vedlegg til salgsoppgaven eller kjøpekontrakten. Løsørelisten er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningen.

Den 19. februar ble det vedtatt endringer i løsørelisten, og endringene trådte i kraft 1. januar 2020. Den nye løsørelisten finner du her: https://www.advokatforeningen.no/contentassets/60c8262a3057414b821c78bb549ce658/losorelisten-gjeldende-fra-1.-januar-2020-3.pdf

Hvitevarer medfølger ikke boligen

Den største endringen som er gjort i løsørelisten er at hvitevarer som utgangspunkt ikke følger med. Tidligere har utgangspunktet vært at alle hvitevarer på kjøkken skal medfølge, uavhengig om hvitevarene er integrert eller ikke.

Endringen medfører at prinsippet for hvitevarer er snudd. Dersom hvitevarer skal følge med boligen må selger særskilt angi hvilke hvitevarer som skal medfølge. Dersom løsørelisten ikke er fraveket, skal også integrerte hvitevarer fjernes før overtakelse.

Nye bestemmelser om elbil-lader og smarthusløsninger

Avhendingsloven er mer enn 25 år gammel og i dagens boliger er det ikke uvanlig med tilbehør som ikke fantes da loven ble utarbeidet. I den nye løsørelisten er det derfor inntatt reguleringer knyttet til smarthusløsninger, robotklippere og elbil-ladere som fjerner eventuell tvil om slikt tilbehør er å anse som «fastmontert» eller «særskilt tilpasset».

Løsørelisten presiserer at installerte smarthusløsninger med tilhørende trådløse enheter medfølger boligen. Det er gjort unntak for enkle lysstyringssystem, eksempelvis sentraler som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel. Slike systemer medfølger ikke.

I den nye løsørelisten er det også presisert at både el-billadere og solcelleanlegg medfølger. Robotgressklipper følger ikke med boligen, men guidekabel/avgrensningskabel til robotgressklipper følger med.

Øvrige endringer i løsørelisten

Fra 1. januar 2020 er det forbud mot å bruke olje eller parafin til oppvarming av bolig. Som følge av forbudet er bestemmelsen om at slike anlegg følger med fjernet. Dersom olje- eller parafintank er etablert på eiendommen plikter selger å opplyse om forholdet i avtalegrunnlaget, herunder opplyse om fjerning/tømming av anlegget.

Bestemmelsen om at alarmsystemer medfølger boligen er også fjernet fra listen. Dette skyldes at det som regel er leverandøren av alarmsystemet som eier utstyret. Det er opp til kjøper å inngå avtale med alarmselskapet om fortsatt leie av utstyret.

Bestemmelsen om garderobeskap er presisert. Tidligere kunne man ta med seg innredningssystemer fra garderobeskap. I den nye løsørelisten er det nå presisert at garderobehyller, innredning og knagger medfølger, uavhengig om de er fastmontert eller løse.

Presiser avvik fra løsørelisten i avtalen

Som generelt utgangspunkt anbefales det at kjøper og selger avtaler at den nye løsørelisten skal gjelde, men partene må alltid vurdere om det er behov for noe skreddersøm. Det kan være spesielt tilbehør i boligen som skal selges som nødvendiggjør presiseringer eller det kan være tilbehør som selger ikke ønsker at skal medfølge.

For å unngå uenigheter om løsøre er et viktig at partene har et bevisst forhold til hvilket tilbehør de mener skal følge med og at dette beskrives på en tydelig måte i salgsoppgave eller bud. I tillegg bør det samme inntas i kjøpekontrakten. Selger bør sørge for at det i salgsoppgaven presiseres hvilke gjenstander som ikke skal følge med, alternativt fjerne gjenstander som ikke medfølger før fotografering og visning. Dersom det er spesielt tilbehør kjøper ønsker at skal følge med, kan kjøper innta forbehold om dette i sitt bud på boligen.

Artikkelforfatter er Martin Helland Johannessen, advokatfullmektig i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.