Meglerstandarden fra 2015 har vært brukt i nesten alle eiendomstransaksjoner, og inntrykket er at de fleste synes at denne standarden har fungert bra.
I praksis har det imidlertid blitt stadig vanligere å endre reklamasjonsfristene (som mange mener er for korte) og reguleringen av skade på eiendommene og av fordringer (som har fått noen utilsiktede følger).
Flere meglere har dessuten tatt til orde for at standarden bør gjøres mer leservennlig for ikke-jurister. Meglerstandarden har normalt blitt oppdatert med tre-fire års mellomrom.
I lys av dette besluttet meglerforbundene å oppdatere standarden og inviterte i februar i fjor advokater og meglere til å komme med forslag til endringer. I «høringsrunden», som varte helt til oktober, mottok man en rekke velbegrunnede forslag som nå er innarbeidet i den endelige standarden som ble godkjent i november.
BAHR har bistått med utarbeidelsen av den nye meglerstandarden.
I den nye standarden har reklamasjonsfristene blitt mer kjøpervennlige, se nedenfor. For øvrig medfører den nye standarden ikke vesentlige endringer i risikofordelingen mellom partene eller deres forpliktelser.
Garantikatalogen er tilnærmet lik som tidligere, og standarden har i det alt vesentlige samme struktur og begrepsbruk som før. Samtidig inneholder standarden en rekke mindre vesentlige endringer som gjør at den nye standarden etter vårt syn er bedre og mer leservennlig enn den gamle.
Nedenfor redegjør vi for de mest sentrale endringene, og til slutt belyser vi et par punkter som høringsrunden tydelig viste at det er delte meninger om.
Nye absolutte reklamasjonsfrister
Hovedregelen i standarden fra 2015 er at kjøperen taper retten til å gjøre et avtalebrudd gjeldende hvis han unnlater å sende en reklamasjon til selgeren innen ett år etter overtakelse. Denne reklamasjonsfristen er nå utvidet til 18 måneder. Dermed får målselskapet i mange tilfeller avlagt et ekstra årsregnskap før fristen utløper.
ADVOKAT: Ole Andreas Dimmen.
Ifølge 2015-standarden ble reklamasjonsfristen utvidet til tre år ved brudd på de såkalt fundamentale garantiene, det vil si selgerens garantier om skatt og avgift og eierskap til aksjene og eiendommen. Fra og med 1. januar 2017 ble den alminnelige endringsadgangen for skattemyndighetene utvidet til fem år. I den nye standarden er reklamasjonsfristen her utvidet til fem år.
Dessuten bestemmer den nye standarden at hvis kjøperen oppdager et avtalebrudd innen utløpet av de nevnte fristene på 18 måneder og fem år, men senere enn én måned før utløpet av dem, utvides reklamasjonsfristene med én måned regnet fra utløpet fra fristene på 18 måneder eller fem år. Endringen medfører at kjøperen også mot slutten av reklamasjonsfristene får tid til å områ seg før han må reklamere.
Brudd på den relative reklamasjonsfristen medfører ikke rettstap
De nevnte «absolutte» reklamasjonsfrister på 18 måneder og fem år suppleres av en «relativ» reklamasjonsfrist om at kjøperen må reklamere senest én måned etter at han selv oppdaget avtalebruddet. I 2015-standarden medførte oversittelse av den relative reklamasjonsfristen (som da var 60 dager) at kjøperen tapte sitt krav som følge av brudd på de ordinære garantiene.
Av den nye standarden følger at kjøperen i slike tilfeller bare taper sitt krav mot selgeren hvis og i den utstrekning forsømmelsen har økt kjøperens tap, eller har medført at selgeren eller selskapet har mistet retten til å kreve erstatning fra tredjemann. Synspunktet er at en selger som har brutt avtalen, bør ta høyde for at kjøperen i hele reklamasjonsperioden gjør krav gjeldende, selv om bruddet oppdages tidlig, og at selgerens interesser ivaretas ved at han økonomisk stilles som om reklamasjonen var rettidig.
Rett til å trekke seg fra avtalen før overtakelse
2015-standarden ga partene ingen rett til å trekke seg fra avtalen hvis eiendommen ble vesentlig skadet mellom signering og overtakelse. Men i praksis ble kjøpekontraktene ofte endret slik at partene fikk en slik rett. Begrunnelsen er gjerne at en vesentlig skade utgjør en bristende forutsetning for salget som følge av at selgerens krav på kjøpesummen kan bli kraftig redusert, eller at kjøperen opplever at banken trekker tilbake sitt tilsagn om å finansiere kjøpet.
Hovedregelen i den nye som i den gamle standarden at selgeren skal holde kjøperen skadesløs for alle skader mellom signering og overtakelse, så fremt tapet overstiger et minimumsbeløp. Men den nye standarden er endret slik at selgeren kan trekke seg fra avtalen hvis det tapet han selv må dekke som følge av skaden, overstiger 10 % av eiendomsverdien.
Videre kan kjøperen trekke seg fra avtalen hvis kostnadene til gjenoppføring/reparasjon og leietap som følge av skaden overstiger 10 % av eiendomsverdien.
At en vesentlig leietaker blir ute av stand til å betale leie, kan også utgjøre en bristende forutsetning for kjøperen og medføre at kjøperens bank trekker sitt tilsagn om å finansiere kjøpet. Hvor viktig det er for kjøperen å beholde eksisterende leietakere, vil variere fra transaksjon til transaksjon. I en ny note til standarden er inntatt tekst som kan benyttes hvis en kjøperen skal kunne trekke seg fra avtalen hvis en vesentlig leietaker får betalingsproblemer.
Klar regulering av konsekvensene ved forsinkelse
I 2015-standarden var konsekvensene av forsinket overtakelse regulert på en uklar og ufullstendig måte. I den nye standarden er konsekvensene av forsinkelse oppsummert i en egen bestemmelse. Dessuten er det klargjort at revidert balanse skal beregnes per den faktiske overtakelsesdagen, slik at balansedagen endres ved utsatt overtakelse.
Videre gis de fleste garantiene per faktisk overtakelse (og ikke per avtalt overtakelse), og partenes erstatningsansvar ved forsinkelse er presisert.
Rett til å heve avtalen etter overtakelse
I standarden fra 2015 kan kjøperen heve også etter overtakelse hvis selgeren gjør seg skyldig i vesentlig avtalebrudd. Kjøperen kan i så fall kreve tilbakebetaling av hele kjøpesummen selv om det er avtalt at selgerens maksimale ansvar for brudd på de alminnelige garantier er begrenset til 10 % av eiendomsverdien.
I høringsrunden tok flere advokater til orde for at kjøperen burde fratas hevingsretten etter overtakelse. Meglerforbundene landet til slutt på at kjøperen skal kunne heve etter overtakelse. Av hensyn til de som ønsker at kjøperens hevingsrett skal avskjæres etter overtakelse, er det inntatt en tekst om dette i en fotnote.
Det er grunn til å tro at kjøperens hevingsrett etter overtakelse vil bli gjenstand for forhandlinger i mange transaksjoner på nyåret. Vi vil i en egen artikkel redegjøre for argumentene for og mot kjøperens hevingsrett.
Selgerens ansvar for uriktige opplysninger
Før avtale inngås, vil selgeren regelmessig gi kjøperen omfattende informasjon og svare på en rekke spørsmål om selskapet og eiendommen. Ifølge 2015-standarden og bakgrunnsretten har selgeren et strengt, objektivt ansvar for uriktige opplysninger, selv om selgeren verken skjønte eller burde skjønt at opplysningene var uriktige.
Dette punktet var det delte meninger om i høringsrunden. Meglerforbundene kom til slutt til at selgerens objektive ansvar ikke skulle endres, og at teksten i en note kan benyttes av de som ønsker å gjøre selgerens ansvar betinget av skyld, slik som i 2015-standarden.
Vi vil i en egen artikkel drøfte selgerens informasjonsansvar.
Artikkelforfatterne er begge advokater og partnere i BAHR.
