Juss

Krevde prisavslag for støy, men ble ikke hørt i retten

Mannen ville ha erstatning for trafikkstøy i sin nye bolig på Ullern, men gikk i stedet ut av rettslokalene med en stor ekstraregning.

VENDTE DET DØVE ØRET TIL: Anbefalte støygrenser i arealplanlegging er ikke et offentligrettslig krav, slår Oslo tingrett fast.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

En oktoberdag i 2015 fikk en mann overlevert nøklene til sin splitter nye bolig i Lysehagan på Ullern i Oslo. Kjøpesummen for tomannsboligen var 8,2 millioner kroner. Huset var helt nyoppført, og det var derfor et skår i gleden at en innvendig trapp ga fra seg irriterende knirk når mannen gikk i den.

LES OGSÅ: Erstatning etter fiktivt eiendomsprosjekt (+)

Huskjøperen fikk beskjed av utbyggeren at trappen «ville gå seg til», og slo seg til ro med det i første omgang. Men da han satte seg ned i sin nye stue, reagerte han på at trafikkstøyen fra veien utenfor var påtrengende.

Etter å ha målt støyverdiene utenfor boligen, var mannen av den klare oppfatning at støyverdiene overskred grenseverdien for uteoppholdsareal.

Og da steintrappen utenfor huset viste seg å sprekke, sprakk det også for mannen. Etter at forhandlinger med utbyggeren gikk i stå, tok han i mars i år ut stevning mot utbyggeren – med krav om prisavslag på 244.000 kroner. I høst møttes partene i Oslo tingrett.

Ble felt av sine egne opplysninger
I sin innledning påpekte rettens administrator, Hanne Sofie Bjelland, at det først må tas stilling til om forholdene hver for seg utgjør en mangel. Videre må retten avgjøre om forholdene samlet sett gjør at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Og ikke minst om det er reklamert innen rimelig tid.

Retten var også på befaring, og under denne ble det opplyst av kjøperen at han allerede på overtakelsesdagen i oktober 2015 hadde lagt merke til at trappen knirket.

Akkurat denne opplysningen skulle vise seg å være uheldig i forhold til rettens håndtering av reklamasjonsspørsmålet.

Oslo tingrett påpeker at rettspraksis viser at tre måneder er i ytterkant av hva som anses å være reklamasjon innen «rimelig tid». Mannen reklamerte i april 2017, altså langt mer enn tre måneder etter at han først oppdaget knirkingen. Retten er klar på at kjøperen dermed har tapt retten til å gjøre mangelen gjeldende som følge av for sen reklamasjon.

LES OGSÅ: Dommer får smekk etter Estate-artikkel

Hva støyproblemene angår, så poengterer retten at “de anbefalte støygrenser som følger av retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging ikke er et offentligrettslig krav”.

– Det er heller ikke godtgjort at grenseverdiene som fremgår av retningslinjene er en del av avtalen mellom partene. På denne bakgrunn kan ikke retten se at forholdet utgjør en mangel, skriver retten.

Uansett konkluderer Oslo tingrett med at mannen også her har reklamert for sent:

– Under enhver omstendighet mener retten at (kjøperen, red. anm.) ikke har reklamert innen rimelig tid og at han dermed uansett har tapt retten til å gjøre mangelen gjeldende (…), skriver retten og viser til at mannen allerede kort tid etter overtakelsen opplevde at det var mye støy.

– Dette kan tilsi at reklamasjonsfristen for utvendig støy startet å løpe allerede kort tid etter overtakelse, står det å lese i rettspapirene.

LES OGSÅ: Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner

– Ikke i vesentlig dårligere stand
Retten var enig i at sprekkene i den utvendige trappen er en mangel, og kostnaden for reparasjon av denne ble satt til 25.000 kroner inkludert merverdiavgift. I tillegg kom 2000 kroner til etablering av lufteventil i pipe, som bragte de totale kostnadene opp i 27.000 kroner.

Men:

– Steintrappen og luftingen til pipe har en reparasjonskostnad på ca. 27 000 kroner og utgjør 0,3 % av kjøpesummen på 8 200 000 kroner. Rent kvantitativt tilsier ikke dette at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det (kjøperen) hadde grunn til å regne med selv om boligen var ny, skriver retten og avslutter med at det dermed “ikke foreligger noen mangel i avhendingslovens forstand”.

Dermed vant utbyggeren saken fullt ut. Utbyggerens advokat Hanne-Marie With Solvang la frem en salæroppgave på 299.193 kroner, som dommeren dømte boligkjøperen til å betale.

Utfallet ble dermed at boligkjøperen fortsatt må leve med støy og defekte trapper, i tillegg til en ekstraregning på nesten 300.000 kroner.

Huskjøperen ble representert av advokat Fredrik Lilleaas Ellingsen ved advokatfullmektig Milja Lønne Mørkehagen.

Ankefristen er ikke gått ut, og dommen er dermed ikke rettskraftig.

LES OGSÅ: Utbygger fradømt retten til Frogner-eiendom

Blir sjef i Eiendom Norge
Karriere
Ber om 100 mill for lagerbygg (+)
Pluss
Budkrig om statlig prakteiendom (+)
Analyse
OBOS satser millioner på kunstig intelligens
Tech
Sparer millioner på å tenke grønt
Aktuelt
Ikke gå glipp av noe! Meld deg på nyhetsbrev her!
Ny kvalitetssjef på plass
Karriere
Far og sønn tar gevinster i øst og i nord (+)
Analyse
Her er byggebransjens testlab
Play
Her har eierne kuttet leiligheter i to omganger (+)
Bolig

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.