Ukens tips – Leietakers egne arbeider før leiestart

Vi ser ofte at leietakere i nybygg og rehabiliteringsprosjekter som skal leie disse for en lengre periode, fremmer krav om å få tilgang til å foreta egne arbeider før overtakelse og oppstart av leiebetaling. Arbeidene som ønskes utført før leiestart er gjerne omfattende og tidkrevende, og innebærer også store investeringer for leietaker. Dette er gjerne AV/IKT-løsninger, resepsjonsdisker og annet som plassbygges, men som skal eies av leietaker.

Meglerstandarden har ikke reguleringer for dette, og har som forutsetning at leiestart og overtakelse legges til samme dato. Vi anbefaler derfor at utleier sørger for en klar og tydelig regulering av leietakers egne arbeider i leieavtalen i den grad dette skal tillates.

Reguleringen av leietakers tilgang til leieobjektet må i særlig grad ivareta hensynet til utleiers egen fremdrift og de arbeider utleier skal utføre i leieobjektet. Dette både for å sikre fremdriften overfor den aktuelle leietaker, men også for å sikre at utleiers fremdrift i et flerbrukerbygg med parallelle arbeider i flere leieobjekter ikke forsinkes. Det kan gjerne avtales eksplisitt at dersom leietakers entreprenør/leverandører gjennom sitt arbeid påfører forsinkelse, enten på ferdigstillelse av leietakers arealer eller andre arealer i eiendommen, vil leietaker holdes ansvarlig for dette, inkludert påløpte dagmulkter fra andre leietakere mv.

Leietaker må besørge og dekke alle kostnader knyttet til leietakerarbeidene, herunder eventuelle merkostnader til strøm for byggearbeidene, vakthold, sikring, avfallshåndtering, rydding, vask mv. – også dette bør eksplisitt inntas i avtaleteksten.

Videre er det viktig at utleier får en god forståelse for hva slags arbeider som skal utføres av leietakers entreprenører/leverandører. Leietaker bør pålegges å utarbeide en plan for leietakerarbeidene i tråd med hensynet til utleiers fremdrift. Forslag til slik plan bør oversendes utleier i god tid før planlagt oppstart og bør inneholde den informasjon, inkludert detaljerte tegninger mv., som er nødvendig for at utleier skal kunne sette seg inn i leietakers planer.

Det er også viktig at leietaker pålegges ansvaret for at leietakers entreprenør/leverandør er ansvarlig for at forholdet til HMS ivaretas på tilfredsstillende måte og at leietakers leverandører har “grønt kort” fra Arbeidstilsynet.

Avslutningsvis minner vi om at utleier bør være bevisst eventuelle skattemessige konsekvenser det kan ha for utleier dersom leietaker ikke fjerner egne installasjoner og leietakertilpasninger i leieobjektet ved fraflytting, slik at disse arbeidene blir å regne som en skattbar fordel for utleier. Vi anbefaler derfor at det reguleres hvem som skal eie de installasjoner og innredninger som leietaker installerer i leieobjektet før leiestart, og hvert fall at utleier gis en rett til å kreve at leietaker tilbakestiller egne arbeider ved fraflytting dersom ikke annet er eksplisitt avtalt mellom partene – tilsvarende som gjelder for leietakers endringsarbeider under leieperioden i meglerstandarden.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.