Disrupsjon og endrede forretningsmodeller i eiendomsbransjen

Artikkelforfatter er Håvard Bjorå, head of research Norway & Nordic i Cushman & Wakefield Realkapital.

Eiendomsbransjen kommer fra en lang opptur, hvor tradisjonelle forretningsmodeller har vært svært lønnsomme. Stadig lavere renter kombinert med god fart i økonomien har levert en miks av synkende yielder og stigende leier som har kommer gårdeierne til gode. Det er tradisjonelt ikke i slike perioder vi ser mest nyskapning og nytenkning, men siste par årene har bransjen i høyre grad tatt inn over seg, undertegnede inkludert, at morgendagens suksessformel kan se annerledes ut enn gårsdagens vinneroppskrift, i noen tilfeller dramatisk annerledes.

Spesielt innenfor handel har uroen spredd seg i takt med overskrifter om sviktende lønnsomhet, fallende børskurser, utdaterte forretningsmodeller og konkurser. I CWR sin investorundersøkelse fra Q1 2019 noterer vi at ca 70% av investorene legger til grunn lavere etterspørsel etter handelslokaler fremover, en dramatisk øking fra ca 20% i Q3 2018. Mye har vært skrevet, ment og synset om handelssektoren, og det fremstår stadig tydeligere at mange av gårsdagens suksessoppskrifter må skrives om i takt med at vi ikke lenger behøver, men skal ha lyst til, å oppsøke den fysiske butikken. Det er ikke ensbetydende med butikkdød og tomme sentrumsgater men vinnerformlene kommer til å se annerledes ut og vil være uavhengige av hvor transaksjonen skjer.

“We always overestimate the change that will occur in the next two years and underestimate the change that will occur in the next ten. Don’t let yourself be lulled into inaction.” – Bill Gates

Innovasjoner, ny teknologi og nye forretningsmodeller gir ikke alltid en utvikling vi intuitivt forventer, det går først langsomt så veldig raskt. Derfor er det kritisk at vi ikke avskriver utviklingen fordi det ikke har møtt forventningene i tidligfase, ei heller bruker det som en hvilepute. Spør deg heller om hva som skjer med din forretningsmodell og eiendomsstrategi om f.eks. selvkjørende biler blir en realitet for hvermansen, om kjøleskapet ditt tar hånd om matinnkjøpet eller om vi blir uavhengige på riktig av å jobbe på en gitt adresse. Bare for å nevne noe. For å henge med kreves at vi driver kontinuerlig omverdensanalyse og at vi skaper en nysgjerrighets- og endrings- og læringskultur for å møte fremtiden.

En brukbar tilnærming for å identifisere områder for disrupsjon er å se etter ineffektivitet. At en bil brukes 5% av tiden vil typisk være en slik indikator. Deleøkonomien i tandem med moderne teknologi vil øke utnyttelsesgraden mange ganger, og vil ytterligere øke når selvkjørende biler tar over større deler av transportbehovet (kilde neXt Curve). Uansett, det rekker ikke alltid at effektiviteten øker, utviklingen må ha bruker i fokus og levere en bedre tjeneste eller produkt, noe man vil kunne argumentere for at selvkjørende bilder gjør med hensyn til sikkerhet, fleksibilitet og bekvemmelighet. Kan vi tenke i denne retning for kontorer også? Det står da mye tomme kontorarbeidsplasser til enhver tid…

Men, fokuset bør ikke ligge på kun bedre utnyttelse av knappe ressurser, f.eks. energi og areal, men samtidig skape en bedre brukeropplevelse i form av effektivitet og engasjement, uten at det behøver å være noe motsetningsforhold mellom disse.

Fra undersøkelser vi og andre har utført vet vi at en av de største strategiske utfordringene for selskapene, altså leietakerne og kunden, er tilgang til talenter; samtidig melder mange av selskapene om kostnadspress i forbindelse med søk av kontorlokaler. Her er det mange tapte muligheter all den tid menneskene som fyller lokalene koster 10x hva lokalene koster (og i sin tur 10x hva energien koster), fokuset må hele tiden ligge på brukerne og individene. Hvordan kommer forettingsmodellene til å endres når gårdeier går fra å være en leverandør av kontor til en strategisk samarbeidspartner som kontinuerlig tilbyr en tjeneste som tillater selskapene å innovere, profittere og vokse? Samtidig som det sikres effektiv bruk av knappe ressurser til det beste for miljøet og forretningen? Innenfor arbeidsplass og arbeidsmiljø ser vi et antall trender som holder på å spille seg ut, noen en videreføring av hva vi har sett i lang tid og noen som utfordrer forretningsmodellene og rollefordelingen.

Kognitive bygninger kombinerer stordata fra sensorer med skykraft og maskinlæring som i sin tur gir grunnlag bedre utnyttelse og brukeropplevelse. Det er stor diskrepans mellom hvordan du bruker tiden og hvordan du tror du bruker tiden, samtidig spilles det mye tid på friksjon i arbeidsdagen. Kognitive og «selvkjørende» bygninger vil være i stand til å tilrettelegge og gjøre kloke valg for deg i arbeidsdagen. Første stadiet her vil være bygg som responderer til brukerens behov, steg to vil være proaktive forvaltning av areal og steg tre vil være kuratert brukeropplevelse.

Wellbeing-fenomenet, og utvisking av grenser mellom arbeid og fritid, krever bedre forståelse for strategisk betydning av velvære og implikasjoner for bygget og omgivelsene.

Fellesskap gjennom å kuratere brukeropplevelsen ved å være en del av noe større. Dette inkluderer servisetilbudet, destination marketing og hvordan bygget tilrettelegger for kommunikasjon mellom brukerne og med byggets omgivelser.

Bedrifters samfunnsansvar (CSR). Yngre generasjoners oppmerksomhet til miljø og sosialt ansvar krever at selskapene tar dette på alvor. Den fysiske arbeidsplassen kan benyttes som et av mange verktøy for å tiltrekke og beholde talent ved bevist bruk av CSR i bygg og arbeidsmiljø.

Urbane techmiljøer. Location, location, location er fremdeles sentralt, men et kontorsklusters evne til og også tiltrekke seg techmiljøer vil blir stadig viktigere da alle selskaper er avhengig av å inkludere digitaliseringen i sine strategier. De urbane kvalitetene vil kunne skapes også utenfor kjernesentrum, samtidig som selvkjørende biler vil utfordre dagens syn på hva som er sentralt.

Co-working. Drevet av fleksibilitetskrav, ressursutnyttelse, kunnskapsdeling og tilgang til plattformøkonomi vil arbeid i økende grad finne sted i sosiale omgivelser og samarbeidsplasser. Fenomenet er ikke nytt, men mange av operatørene som har blomstret siste årene har vært flinke til å se selskapenes og individenes behov og utfordrer den tradisjonelle forretningsmodellen.

Virtual og Augmented Reality. Stadig forbedret teknologi bryter ned grensene for fysisk og digital tilstedeværelse. Dette kan redusere behovet for “ansikt til ansikt” -interaksjoner og ytterligere tilrettelegge for arbeid hvor som helst og når som helst. Mulighetene er enorme og tilrettelegger for friksjonsfritt samarbeid med kollegaer og partnere globalt.

At endringer går langsomt i tidligfase må ikke brukes som en hvilepute eller unnskyldning for å ikke ta tak i utviklingen. Det skal snarere sees på som en mulighet for å skape en organisasjons som setter læring og endringsvilje på agendaen.

Sett i lys av hvilken utvikling bedriftene i f.eks. Oslo sentrum har hatt siste 20 årene er det billig å være leietaker i dag. Det finns mao betalingsevne for det fredtidsrettede og ekstraordinære kontoret som tiltrekker talenter og fremmer innovasjon. Vinneren vil være aktørene som forstår, bedre enn andre, hvordan skape verdier for leietaker og hvordan ditt produkt og din tjeneste kan tiltrekke talenter, fremme innovasjon og økt produktivitet.