Fortsatt 20 prosent rabatt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Sjefstrateg Peter Hermanrud i Swedbank påpekte i oktober i fjor at eiendomsfondene tilsynelatende svinger mindre i verdi. Det skyldes primært at fondene er lite likvide, så aksjonærene kommer seg ikke ut, eller de gjør det til sterkt rabatterte kurser.

Pareto Eiendomsinvest Nordic (PEN) ble i fjor høst handlet til 105 kroner, godt under verdijustert egenkapital (VEK). Nå foreligger fjerdekvartalsrapporten for fondet, og den viser at VEK ved utgangen av fjoråret var på 131 kroner.

Over 20 prosentDet tilsvarer ifølge rapporten en oppgang på 3 kroner per aksje i kvartalet, eller 2,3 prosent, justert for en utbetaling på 5 kroner per aksje som ble gjennomført før årsskiftet. Men den seneste omsatte kursen i fondet er på 104 kroner per aksje, som tilsvarer en rabatt til VEK på 20,6 prosent

Omsetningskursen har likevel økt med henholdsvis 13,5 prosent og 23,5 prosent siden henholdsvis 30.06.14 og 31.12.13, justert for utbytte.

Totalt sett har selskapet hatt en avkastning på 5,7 prosent i 2014 og 8,5 prosent over de siste to årene. De seneste årene har den årlige utbetalingen ligget på 6 kroner per aksje, men i 2014 ble det utbetalt hele 17 kroner.

Som ventetPareto skriver i rapporten at den løpende avkastningen i fjerde kvartal har gitt en direkteavkastning si tråd med forventningene. Normalt tilsvarer det 3-4 kroner per aksje. Brutto eiendomsverdier i fjerde kvartal ble oppjustert med 0,1 prosent, men overkurs på selskapets rentebindinger har hatt en negativ effekt på VEK.

I fjerde kvartal gjorde fondet tre mindre transaksjoner til priser som tilsvarer VEK og opp til 24 prosent over. PEN solgte blant annet en handelseiendom i Trondheim for 52 millioner kroner.

PEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal en portefølje med 635 millioner kroner i egenkapitalverdi. Porteføljen inkluderer 22 prosjekter der fondet er enten er hel- eller deleier, og der andelen av totalt areal utgjør 176 000 kvadratmeter. Det er innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger-regionen.

Dyr finansieringPer fjerde kvartal utgjør annualiserte leieinntekter ca. 209 millioner kroner. Gjennomsnittlig lånerente inklusive marginer var ved kvartalsskiftet på 5,6 prosent, og gjennomsnittlig margin for låneporteføljen på drøyt 1,95 milliarder var 171 basispunkter.

Det gir en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 71 prosent. Netto yield i porteføljen er på 7,3 prosent beregnet ut fra verdijustert egenkapital, som gir et såkalt yieldgap på 1,7 prosentpoeng.