– Ytterligere verdioppgang
De mest attraktive kontoreiendommene i Oslo har steget i verdi i første halvår, og verdioppgangen fortsetter utover høsten.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det skriver JLL i sin høstrapport om de nordiske storbyene, der som vanlig Akershus Eiendom er premissgiveren for markedskommentarene om Oslo. Forrige tilsvarende nordiske rapport kom i februar.
Akershus Eiendom har for første halvår estimert transaksjonsvolumene til et sted mellom 22 og 26 milliarder kroner. Det er indikasjoner på at flere større transaksjoner har funnet sted. Anslaget for totale volumer i år er 45 milliarder kroner, i tillegg til et eventuelt nedsalg i Entra Eiendom.
Stort sett braDe fleste segmentene for næringseiendom i Oslo gjør ifølge rapporten det bra, både i leie- og transaksjonsmarkedet. JLL skriver at aktiviteten til både nåværende og nye investorer tyder på at verdiene til de beste kontoreiendommene kan stige ytterligere i løpet av høsten. Direkteavkastningskravet til de beste eiendommene har i løpet av første halvår falt med 0,25 prosentenheter til 5 prosent, som er med på å forklare verdioppgangen.
Oppgangen i første halvår blir ifølge JLL ikke reversert så lenge rentenivået og kredittmarginene ikke stiger betydelig. Eiendomsrådgiveren opererer når med 4100 kroner kvadratmeteren i såkalt prime rent, en oppgang fra 4000 kroner ved årets begynnelse. Tendensen peker fremdeles oppover.
Klasse B-eiendommer i CBD-området kan typisk leies ut for 2800 kroner kvadratmeteren. Avkastningskravet for disse eiendommene ligger i området 5,50-6,00 prosent. Ledighetsnivået i prestisjeområdet CBD er stabil på 4,5 prosent.
5-10 prosentLeieprisene har steget i de fleste områdene i Oslo i første halvår. JLL venter en leieprisoppgang i prestisjeområdet og Nydalen på 5-10 prosent for 2014, men en relativt flat utvikling for de andre områdene.
I resten av Oslo sentrum er toppnivået nå 2800 kroner kvadratmeteren og 1600 kroner for mer ordinære kontorlokaler. De beste eiendommene i sentrum utenfor prestisjeområdet kan selges til en yield mellom 5,5 og 6 prosent.
JLL regner som andre med en kontorledighet i Oslo-området på 7 prosent. Det tilsvarer 580 000 kvadratmeter med ledige kontorarealer av estimerte totalarealer på 8,3 millioner kvadratmeter i regionen. Ledigheten er primært i mindre arealer, kun tolv eiendommer større enn 5000 kvadratmeter står for tiden ledige.
Litt lavere ledighetJLL venter at arealledigheten faller til 6,5 prosent de nærmeste to årene, hovedsakelig som følge av lite nybygging. Bare 53 000 kvadratemeter med nye kontorarealer kommer ut i markedet i år, som er ned fra 147 000 kvadratmeter i 2013. Nybyggingen stiger imidlertid til 156 000 kvadratmeter i 2015, hvorav 30 prosent av dette bygges på spekulasjon.
I første halvår registrerte JLL en arealabsorpsjon på om lag 250 000 kvadratmeter, inklusive reforhandlinger. Det er en nedgang på 30 prosent og 100 000 kvadratmeter fra tilsvarende periode i fjor. Nedgangen kom primært i andre kvartal, og alle delmarkedene har opplevd nedgang i forhold til andre kvartal 2013.
Årsaken er færre store leieavtaler, som blant annet skyldes et begrenset tilbud av arealer. 70 prosent av arealabsorpsjonen i år er ifølge rapporten i prestisjeområdet eller resten av indre by. Det skjer lite i de andre områdene, med unntak av Nydalen, som står for 10 prosent av nye leievolumer.
