Solgte handelseiendom i Bergen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Eiendommen det er snakk om, er Liamyrane 8 (bildet). Hovedbygget er på ca. 8000 kvadratmeter og ble oppført i 1979, men er ifølge fjerdekvartalsrapporten til Union Eiendomsinvest blitt rehabilitert og bygget på i flere etapper frem til 2005.

Liamyrane 8 består av to bygg med et samlet bygningsareal på ca. 11 300 kvadratmeter. Tomten er på rundt 14 mål. Det er åtte leieforhold på eiendommen, der hovedleietakerne er Biltema, Europris og Møbelringen. Gjenværende tid av leiekontraktene er 5,7 år.

7,5 prosentEiendommen ble kjøpt i andre kvartal 2011 for 140,15 millioner kroner til en yield – direkteavkastning – på 7,5 prosent. Union betalte for snaue tre år siden 12 500 kroner kvadratmeteren for eiendommen.

Ved kjøpet utgjorde leieinntektene 11,5 millioner kroner, som tilsvarte 1030 kroner kvadratmeteren. Kjøpet ble belånt med 105 millioner kroner til en flytende rente på 3,8 prosent (sommeren 2013).

145 mill.Nå er Liamyrane 8 ifølge kvartalsrapporten solgt til en ukjent kjøper for 145 millioner kroner. Prisen gir ifølge Union en akkumulert egenkapitalavkastning på 36,2 prosent, inklusive verdistigning og direkteavkastning, samt en IRR (internrente) på ca. 10,6 prosent.

Brutto leieinntekter ligger i år på 11,77 millioner kroner. Forutsetter vi 10,5 millioner kroner i netto leieinntekter (eierkostnadene er ukjente), gir en salgssum på 145 millioner kroner en netto direkteavkastning på 7,25 prosent.

2,3 prosentAvkastningen til Union Eiendomsinvest i fjerde kvartal ble 2,3 prosent. Verdiendringene i kvartalet utgjorde hensyntatt belåningen 1,35 prosent. Union skriver i rapporten at generelt har eiendom med lav antatt risiko holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått et økt avkastningskrav, og som dermed påvirker verdiene negativt.

Direkteavkastningen i fjerde kvartal ble 0,9 prosent, og det er lavere enn målet på 1,25 prosent. Mindreavkastningen skyldes i hovedsak ifølge Union at leie for Kanalsletta 2 (25 prosent eierandel) i byggeperioden inntektsføres som en reduksjon av kjøpesummen, og ikke som en leieinntekt.

Den samlede verdien av eiendommene i fondet per 31, desember 2013 var 724 millioner kroner. Union Eiendomsinvest hadde ved utgangen av fjoråret en samlet gjeld på 495 millioner kroner. Gjennomsnittlig rentekostnad i fondet var på 4,8 prosent. Med en gjennomsnittlig yield i porteføljen på snaue 7 prosent, gir det et såkalt yieldgap på 214 rentepunkter, 2,14 prosent(poeng).