Skarp prising i Asker

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter skrev i forrige uke at Ferd Eiendom har inngått avtale om salg av det såkalte Aibel-bygget, som ligger i Hagaløkkveien 28 i Kraglund kontorpark i Asker (se foto). Kjøper er Oslo Pensjonsforsikring.

Ferd Eiendom bekrefter nå offisielt på hjemmesidene  transaksjonen. Bygget er oppført av Ferd Eiendom som byggherre og ble ferdigstilt i to etapper, med overtakelse desember 2011 og mai 2012. Oljeserviceselskapet Aibel AS er altså eneleietaker i bygget.

Litt mindre utleibartNEnyheter skrev at det totalt er 28 000 kvadratmeter som skal selges, men det omfatter om lag 8000 kvadratmeter i parkeringsarealer. Selve bygget er på til sammen ca. 21 000 kvadratmeter med kontor- og lagerarealer.

Første byggetrinn har energiklasse B, mens det siste byggetrinnet har energiklasse A. Byggetrinn 1 er også BREEAM-sertifisert med karakteren “Very Good”.

Transaksjonen er meldt Konkurransetilsynet og formelt ikke i orden. Fristen for innsigelser er 20. mars.

Ikke så høyt?Foreløpig er en transaksjonssum ukjent, også leieinntekter/leienivå. NEnyheter estimerte under visse forutsetninger en salgssum på over 650 millioner kroner, men det forutsatte blant annet et høyere utleibart areal enn antatt. Salgssummen kan derfor bli lavere enn dette nivået.

Derimot skal kvadratmeterprisen være “overraskende høy”, etter det NEnyheter har grunn til å tro, og direkteavkastningen – yielden – ganske skarp. NEnyheter la til grunn en yield på 6,25-6,50 prosent, men yielden kan være lavere enn dette.

Skarpt for de besteI går kom det frem på Newsecs halvårlige presentasjon at direkteavkastningen ved salget av Fridtjof Nansens plass 6 var svært lav, trolig rundt 5 prosent. Det er i så fall lavere enn det Newsec selv mener er prime yield på 5,25 prosent, altså direkteavkastningskravet til de aller beste eiendommene.

Flere næringsmeglere opererer med stabile yieldforutsetninger fremover. Rente-elementet i avkastningsdelen har vært på vei oppover, men Newsec uttalte på presentasjonen i går at bankmarginene bør falle.

Dessuten øker risikoviljen blant investore ne, som er med på å presse avkastningskravet nedover. Newsec fortalte i går at de har interessenter til å kjøpe eiendommer til en lavere yield enn 5,25 prosent, som understreker at avkastningskravet for de beste eiendommene holder seg lavt.