Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Slik advarer advokat Nils Flesland Bull i Advokatfirmaet Haavind AS om konsekvensene av Skattedirektoratets fortolkning. Flesland Bull har i to-tre år arbeidet med momsproblematikk for Aspelin Ramm, og Haavind har i mange år vært advokatfirma for selskapet.
Advokaten påpeker at justeringsåret følger kalenderåret. Tapspotensialet påvirkes dermed av når på året leietakeren flytter inn. Hvis første leiekontrakt signeres 1. juli, går fristen for 6-månedersregelen ut nyttårsaften. Signeres siste kontrakt i januar, mister utbygger med endelig virkning fradragsrett for 10 prosent av momsen på byggekostnadene. I tillegg kommer likviditetseffekten av å få de resterende 90 prosentene fradragsført med en tiendedel over de neste ni årene.
EksempelEt bygg har samlede byggekostnader på 110 millioner kroner, hvorav 10 millioner gjelder en parkeringskjeller, 100 millioner selve næringsbygget. Parkeringskjelleren gis brukstillatelse og leies ut fra 1. desember 2011. Leieavtalene for næringsbygget for øvrig inngås i løpet av første halvår 2012, men leieforholdet tiltres 1. juli samme år.
Justeringsperioden starter her senest 1. desember 2011, og byggherren taper retten til direkte momsfradrag for byggekostnadene på næringsbygget, altså 25 millioner kroner. I tillegg har det forløpt et justeringsår (2011), samt et halv justeringsår i 2012, uten at det forelå justeringsår. Det totale tapte momsfradraget utgjør dermed 15 prosent (10 prosent pluss 5 prosent) av total moms, til sammen 3,75 millioner kroner.
Så kommer likviditetseffekten av at de resterende 85 prosentene av momsen kun kan kreves tilbakeført med 10 prosentpoeng over de 8,5 gjenværende justeringsårene. Nils Flesland Bull anslår selv med dagens moderate rentenivå det til å utgjøre vel 5 millioner kroner. Det samlede momstapet vil under kombinasjonen lav rente/kort overskridelse av 6-månedersreglen utgjøre 8,75 millioner kroner.
Innhugg– Hvordan vil du oppsummere meldingen fra Skattedirektoratet?
– Fortolkningen gjør innhugg i fradragsretten til de næringsdrivendes aktiviteter og til dem som leier ut til avgiftspliktige leietakere. Det blir en mer ugunstig situasjon med hensyn til momsfradrag. Det overbyggende er at å sette i gang bygg uten leietakere, blir mindre gunstig. Det er ganske dramatisk for utbygger at arealer står tomme i over 6 måneder. Skattedirektoratets endring medfører at utbygger i tillegg vil få en betydelig ekstra momskostnad. Jeg har vanskelig for å se noen god begrunnelse for dette, svarer Nils Flesland Bull.
Han mener det blir vanskelig å få myndighetenes aksept for at en del av et bygg utgjør flere kapitalvarer. Effekten av dette blir at det løper kun én 6-månedersfrist for hele bygget, og man må i praksis nærmest leie ut hele bygget på en gang.
– Her må man rett og slett stikke fingeren i jorden. Begynner man med et parkeringsanlegg og vil leie ut dette før resten av bygget står ferdig, må utbygger i stedet vurdere å la anlegget stå tomt i noen år, sier Flesland Bull.
Veldig individuelt– Hvordan vil du og ditt advokatfirma konkret råde klientene, som Aspelin Ramm?
– Det er veldig individuelt med hensyn til hva de holder på med. Ved nyere prosjekter må man se på om det er grep man kan gjøre for å posisjonere seg når det gjelder fortolkningen av reglene. Det kan gå på å planlegge for ulike byggetrinn og få aksept for at det er ulike kapitalvarer, med egne fristperioder og dermed begrense risikoen. Men hvis hvert byggetrinn skal ses på som en egen kapitalvare, må det identifiseres et eget oppstarts- og avslutningstidspunkt for hvert trinn.
Tidlig innflyttingGenerelt anbefaler Nils Flesland Bull at utleiere som sitter med ledige lokaler og interessenter, bør se på om noen av leietakerne kan flytte inn tidligere så man kan holde seg innenfor 6-månedersfristen, eventuelt om dette kan oppnås gjennom gunstigere leiebetingelser.
– Utbyggere kan spørre om en potensiell leietaker er interessert i å flytte inn nå, selv om denne i utgangspunktet ønsker å flytte inn om noen måneder. Dette blir en kommersiell vurdering om fremskyndet flytting til reduserte priser er gunstigere enn tapet av momsfradraget, sier Nils Flesland Bull.
Han mener mange eiendomsaktører ennå ikke er klar over de økonomiske konsekvensene, og at hans oppdrag hittil har vært relatert til pågående prosjekter.
– Eiendomsaktørene vi har holdt kurs for, er imidlertid opptatt av det som kommer, og de blir overrasket over at det får sånne effekter. De synes også reglene er kompliserte og til dels uforståelige. Blir prøvet– Tror du fortolkningen blir stående, eller vil motstanden bli så sterk at det blir en endring?
– Det har jo kommet massiv kritikk, og det gjenstår å se om aktørene tar dette inn over seg eller om de står på sitt. Det er en stor sannsynlighet for at dette blir prøvet i rettsapparatet. En slik sak vil normalt starte med et bokettersyn hvor det deretter fattes et vedtak med krav om tilbakebetaling av moms. Deretter vil saken kunne rulle og gå i rettsvesenet i flere år. I mellomtiden må bransjen tilpasse seg. Men det vil være problematisk og har uheldige samfunnsmessige konsekvenser hvis bygg blir stående ledig i lang tid, sier Nils Flesland Bull.
