Store sprik om leiepriser

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser en oversikt fra eiendomssjef Sigurd Stray i Olav Thon Gruppen. Vi har nederst satt opp Strays anslag for leieprisene fra ulike aktører. Dette er leiepriser Sigurd Stray mener det beste av det beste i en gate vil kunne oppnå. Vi snakker i denne oversikten om de to aller heteste og dyreste shoppinggatene: Bogstadveien og Karl Johans gate.

Forutsetningen til Stray, er at man holder utenfor areal i andre etasjer enn første etasje. Tilsvarende gjelder hva mer ukurante lokaler i samme gate vil kunne oppnå, basert på etterspørsel og inngåtte kontrakter. NeNyheter tar likevel det forbeholdet at de ulike aktørene kan operere med noe ulike forutsetninger for estimatene de har gitt.

Ifølge Sigurd Stray vil de beste butikklokalene i Bogstadveien kunne leies ut for bare 10 000 kroner kvadratmeteren med DnB NORs anslag, men hele 16 000 kroner ifølge Newsec. Olav Thon Gruppen (OTG) opererer selv med 14 000 kroner kvadratmeteren i året. Selskapet har ”bare” åtte eiendommer i Oslo vests mest sentrale handlegate.

Thon Gruppen ligger selv høyest i øvre del av Karl Johands gate med 18 000 kroner per kvadratmeteren, her opererer CB Richard Ellis med 14 000 kroner. Til gjengjeld mener Stray og arbeidsgiveren hans at man bare oppnår 10 000 kroner i den nedre delen av vår paradegate. Her er anslagene friske 16 000 kroner fra DnB NOR og CBRE, de skiller ikke på øverst og nederst i Karl Johans gate.

For andre sentrale handlegater som Torggata, Grensen, Lille Grensen og Brugata (ikke med i oversikten) er variasjonene fra aktørene mindre, men i disse gatene er de absolutte prisnivåene mye lavere.

Anslagene for bunnivåene i de to dyreste handlegatene spriker også mindre, men i nedre del av Karl Johans gate varierer estimatene fra 5000 kroner (Olav Thon) til 10 000 kroner (DnB NOR). To konklusjoner er derfor at det er en betydelig differanse mellom øvre og nedre nivå, og at det er sprik mellom tallene til meglere og utleiere.

– Dette er estimater som vil kunne endre seg. Vi lever med markedet. Skulle vi komme i den posisjon at vi vil kunne få mer enn det som er antydet i oversikten, og vi anser dette å være en langsiktig profesjonell leietaker, vil vi gå for en høyere leie, kommenterer Sigurd Stray om deres egne prisnivåer.

På samme måte må Olav Thon Gruppen være villig til å revurdere dersom de skulle oppleve at de ikke får respons i markedet for de prisene vi mener lokalene er verdt.

– Da kan ett alternativ være å legge inn omsetningselementer i kontrakten. Hvis vi som utleier får rett i at leietaker oppnår en høyere omsetning enn det han tror, blir det en vinn vinn-situasjon for begge parter, og man kan likevel få en leie som er akseptabel, sier Stray.

En fersk oversikt fra eiendomsrådgiveren Cushman & Wakefield viser forøvrig at det har vært et omfattende leieprisfall for de beste handlegatene verden over.

         Leieprisnivåer (m2-pris per år)                  Bogstadveien                Nedre     ØvreDnB NOR  7000   10 000CBRE     10 000   14 000Newsec    8000   16 000OTG         7000   14 000Snitt         8000  13 500

               Karl Johan, øverst                 Nedre      ØvreDnB NOR  10 000  16 000CBRE       10 000  14 000Newsec      8000  16 000OTG           9000  18 000Snitt           9250  16 000

              Karl Johan, nederst               Nedre      ØvreDnB NOR  10 000   16 000CBRE          7000   10 000Newsec       8000   16 000OTG           5000   10 000Snitt           7500   13 000