-Ikke nødvendigvis høyt priset

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Røsnes (bildet) sier til NE nyheter at den senere tiden er det kommet «konklusjoner» fra ulike aktører i eiendomsbransjen om at eiendommene i prestisjeområdet CBD i Oslo prises svært høyt sammenliknet med tilsvarende eiendommer rundt omkring i Europa.

Han viser blant annet til oppslag i Finansavisen lørdag, og NE nyheter skrev for en måned siden at toppeiendommene i Oslos CBD kom usedvanlig dårlig ut mot resten av Europa på ett kriterium: Den lave differansen mellom avkastningskravet til disse eiendommene – prime yield – og byttelånsrentene i markedet, swaprentene. Røsnes har et annet utgangspunkt.

Lenge igjen– Jeg synes at leieprisene i prestisjeområdet i Oslo også bør få oppmerksomhet når man hele tiden snakker om hvor dyrt det er blitt i Oslo mot Europa. Det er eksempelvis fortsatt lenge igjen før vi slår leieprisene justert for inflasjon fra toppåret 1988, sier Røsnes til NE nyheter.

At yieldnivået (3,8-3,9 prosent, red.anm.) for prestisjeeiendommer i Oslo er blant det laveste nivået av alle byer i Europa, er «helt korrekt». Braathens-sjefen sier at det videre også er helt korrekt at differansen mellom yield og finansieringskostnader – spreaden – er den aller laveste av alle byer i Europa. Men:

– Dette betyr ikke nødvendigvis at eiendomsverdiene er høyt priset mot Europa. Det er like viktig å sammenlikne leieprisene mot Europa som å sammenlikne mot yield og spreaden, sier han.

Drøyt 4000 kronerRøsnes viser til at ifølge rapporten for 3. kvartal 2016 fra Arealstatistikk, ble det inngått leiekontrakter i Vika-Aker Brygge-området i A-kategori (15 prosent høyeste leiepriser) til et gjennomsnitt på 4040 kroner per kvadratmeteren. I indre by av Oslo sentrum var det tilsvarende nivået 3020 kroner per kvadratmeteren. Dette er de to segmentene som i tredje kvartal oppnådde de høyeste kontorleieprisene i Oslo.

– Er dette høye leiepriser sammenliknet mot andre velfungerende byer i Europa? spør Røsnes retorisk.

– Jeg antar at faktiske netto leiepriser med fradrag for eierkostnader som oppnås i dagens marked i prestisjeområdet i et høykostnadsland som Norge, trekker ned eiendomsverdiene. Effekten av en lav yield svekkes sammenliknet mot byer i Europa som oppnår de aller høyeste netto leienivåene, fortsetter han. Røsnes tilføyer at denne påstanden må sjekkes, ettersom han ikke sitter på data som dokumenterer dette.

70 000 kroner?Braathens-sjefen viser også til ekspertpanelet til Dagens Næringsliv, som jevnlig publiserer typiske eiendomsverdier for de mest attraktive kontorbyggene i Oslo. I den siste publiseringen 7. juni i år vurderte ekspertpanelet verdien for disse eiendommene til rundt 65 000 kroner per kvadratmeteren.

– Jeg vil anta at ved neste publisering er verdien justert til rundt 70 000 kroner kvadratmeteren. Det sentrale spørsmålet er: Representerer 70 000 kroner per kvadratmeteren de aller høyeste kvadratmeterverdiene for kontoreiendommer i prestisjeområdet i hele Europa? spør igjen Røsnes retorisk.Han sier det er interessant å observere hva Oljefondet betaler i eiendomsverdi per kvadratmeter når de gjør sine kjøp.

358 000 kroner– Det seneste publiserte kjøpet for noen dager siden var vel i London, der fondet betalte rundt 358 000 kroner per kvadratmeter for en ca. 8000 kvadratmeterstor kontor- og butikkeiendom. Transaksjonen er ikke sammenliknbar med rene kontorbygg, men den viser at yield alene ikke kan brukes når eiendomsverdier per kvadratmeter skal vurderes, understreker Røsnes.

Braathen Eiendom har for øvrig én stor eiendom i det klassiske prestisjeområdet i Vika, Haakon VIIs gate 2. Ellers eier selskapet store eiendommer i Barcode-rekken som Dronning Eufemias gate 8, 14 og 16, samt kombinasjonseiendommen Alf Bjerckes vei 28-32 på Brobekk.