Utleier stevnet leietaker etter at katt hadde herpet bolig. Det gikk dårlig - for huseieren

I juni 2019 inngikk et samboerpar leieavtale på en enebolig i Asker. Boligen er fra 1959 og var eid av utleierens far frem til 2017. Utleierens far var møbelsnekker og har bygget store deler av huset og interiøret.

Avtalt husleie var 18.000 kroner i måneden. Avtalen ble sagt opp av leietakerne ett år etterpå, som følge av at de kjøpte egen bolig. De flyttet fra boligen i mai 2020.

I forbindelse med overtakelsesforretning ved utflytting ble det av utleieren påpekt flere skader han krevde erstatning for av leietakerne. Skadene som ble påpekt var blant annet merker på to av benkeplatene på kjøkkenet, riper på syv garderobeskap, søl på gulv i stue og brennmerker på gulv i stue.

Leietakerne vedkjente seg ansvar for et svimerke på en av benkeplatene, riper på tre av garderobeskapene og noen av brennmerkene på gulvet i stuen. De vedkjente seg ikke de andre skadene.

Utleieren trakk inn saken for Husleietvistutvalget i juli 2020, som kom til at leietakeren var ansvarlig for de skader som er erkjente, men ikke for de øvrige anførte skadene. Husleietvistutvalget avgjorde at leietakerne skulle betale 6500 kroner i erstatning, hvilket ble utført av paret.

Borettslag dømt til å betale 750.000 kroner i erstatning til hundeeier

Men utleieren tok deretter ut stevning for Asker og Bærum tingrett, med påstand om at leietakerne dømmes til å betale 80.563 kroner i erstatning.

Partene møttes for retten i første halvdel av mars i år. Utleieren var selvprosederende, mens prosessfullmektig for leietakerne var advokat Mari Braanaas.

I retten la utleieren frem en rapport fra takstmann, som viste at det ville koste 80.563 kroner å reparere skadene. Det ble vist til at merkene på garderobedørene var store og at det var kloremerker fra katt. Det ble også poengtert at reparasjon av dørene ikke vil representere en standardheving, idet dørene «aldri vil bli like fine som de var».

Utleieren la også frem bilder som viste skadene.

Leietakerne viste til at det ikke var sannsynliggjort at skadene skyldes leietaker.

- Bilder ikke bevis nok

- Det er saksøker som har bevisbyrden for at skadene er oppstått i saksøktes leietid. Bildebevisene er ikke datert og sier ingenting om når skadene oppsto og hvem som er ansvarlige for dem. Takstrapporten er en generell rapport over ting som bør utbedres, og kan ikke tas til inntekt for hvem som har ansvar for skadene, het det fra leietakerne.

Retten slår fast at det er på det rene at utleier kan kreve dekket utgifter til utbedring av mangler dersom husrommet ikke er tilbakeført slik leietaker plikter etter avtale eller husleieloven. Men retten viser også til rettspraksis som sier at utleieren ikke kan kreve dekket utgifter knyttet til «forringelse som skyldes alminnelige slit og elde».

Retten har sett på bildene som er fremlagt av utleier, men påpeker at det ikke er dokumentert når bildene er fra. Retten mener enkelte riper og hakk i parkett må medregnes ved utleie og anses som normal bruksslitasje, og det samme gjelder merker på benkeplate.

Retten legger til grunn at det er riper på tre av garderobedørene, som erkjent av saksøkte. Ripene skyldes leietakernes katter. Saksøker har anført at det er skader på ytterligere fire garderobedører. Retten har sett hen til takstmannen, som mente det var riper på «stort sett» alle syv skapdørene.

- Det er lagt frem nærbilder av noen skap, men det er ikke mulig å skille bildene fra hverandre eller å si hvor mange skapdører som er skadet. Det er heller ikke lagt frem noe oversiktsbilde som viser at det har oppstått skader på flere enn de tre skapene som er erkjent. Retten mener saksøker må bære risikoen for dette. Retten finner for øvrig at enkelte riper uansett må medregnes ved utleie og anses som normal bruksslitasje og en forringelse som dekkes av den løpende husleien.

Og:

- Det er vesentlig for denne vurderingen at partene avtalte at leietakerne fikk ha katter i leiligheten. Retten legger derfor til grunn at de erstatningspliktige skadene i form av riper på garderobedørene begrenser seg til tre av dørene, og kravet for de ytterligere fire skapene tas ikke til følge, skriver retten.

Leietakerne har anført at kravet bærer preg av kostnadene for en generell oppussing av boligen, og at det må gjøres fradrag for den standardheving det vil representere.

- Retten er enig i at både gulvet, benkeplaten og garderobeskapene nær har utspilt sin levetid, og kravene som er fremsatt for de ulike postene anses for høyt tatt i betraktning boligens alder (…) Bytte av gulv, benkeplate og skapdører vil således representere en standardheving, og retten har kommet til at det skal foretas et betydelig skjønnsmessig standardhevingsfradrag fra det beløp saksøker har krevd.

Asker og Bærum konkluderer med at erstatningsmålingen i Husleieutvalget er korrekt, og frifinner leietakerne for erstatningskravet. Leietakerne fikk dermed medhold fullt ut, og utleieren ble dømt til å betale sakskostnadene til leietakerne. De var på 54.625 kroner.

Rettens administrator, Mona Byrkjedal, avslutter domsslutningen slik:

- Retten har funnet resultatet i saken helt klart, og saken har ikke vært tvilsom. Slik retten vurderer det, kan (utleierens navn. red. anm.) åpenbart bebreides for å ha brakt saken inn for domstolene, og saksanlegget fremstår ikke rimelig overfor saksøkte.

Dommen er ikke rettskraftig.