Trender i europeiske eiendomstransaksjoner

Resultatene fra CMS European Real Estate Deal Point Study 2023 er basert på en omfattende årlig rapportering og analyse fra over 2.500 eiendomstransaksjoner som advokatfirmaene i CMS har rådgitt i. Rapporten gir nyttig innsikt i trender, transaksjonsdata og nøkkelfaktorer fra eiendomstransaksjoner i Europa, og brukes som verktøy inn i kontraktsforhandlinger av en rekke aktører.

Dataene fra 2022 viser at det var store variasjoner i transaksjonsvolumer gjennom året, som vi kjenner igjen fra norske forhold. Studien peker på at siste kvartal i 2022 viste starten på de tendensene som har preget 2023 så langt: Langt færre transaksjoner, økte finansieringskostnader og økte yield-nivåer. Situasjonen med store sprik mellom kjøpers og selgers prisforventninger vedvarer i 2023, men her ses det nå tendenser til at avstanden minker, hvilket forventes å gjenopplive transaksjonsaktiviteten på litt sikt. Fremover peker studien også på ESG-compliance som en viktigere og viktigere differensieringsfaktor mellom investeringsobjektene.

De viktigste funnene for 2022 er:

· Etterspørselen etter kontoreiendom økte igjen. Etter den rekordlave etterspørselen i 2021 (19%) ble investorinteressen for kontorsegmentet gjenopplivet. Andelen økte til 24%, noe som gjør kontoreiendom til den mest ettertraktede eiendomsklassen i Europa, sammen med boligeiendom.

· Individuelle eiendommer som investeringsobjekt var svært populære sammenliknet med porteføljeinvesteringer, og økte med 4 prosentpoeng til 79 %. Dette skyldes delvis den sterke etterspørselen etter de sikreste investeringene - «core/core plus»-eiendommer, som kan markedsføres til høye priser og dermed er spesielt attraktive for investorer.

· Selger betinget seg i stor grad sikkerhet for kjøpers oppgjørsforpliktelser i transaksjonene i 2022. Andelen transaksjoner der det ble tatt skritt for å sikre at kjøperen oppfylte sine økonomiske forpliktelser, forble på det rekordhøye nivået på 70 % (samme som i 2021).

· Kjøpere klarte ofte å forhandle frem gunstige vilkår om reklamasjonsfrister i kontrakten. På den ene siden enes partene nå oftere om bakgrunnsrettens mer kjøpervennlige reklamasjonsfrister enn tidligere. På den annen side ble absolutte reklamasjonsfrister på mer enn 24 måneder ofte avtalt i 2022, mens det var en liten nedgang i andelen korte absolutte reklamasjonsfrister på inntil 18 måneder.

· På tross av denne kjøpervennlige tendensen, ble selgervennlige ansvarsbegrensninger som de minimis, basket og cap avtalt betydelig oftere i 2022 enn tidligere.

Undersøkelsen viser at av ulike eiendomsklasser var bolig- og kontoreiendommer de mest populære eiendomsklassene for investorer i 2022, med en andel av totale transaksjoner på 24 % hver. Den økte etterspørselen etter boligeiendommer som investeringsobjekter, skyldes nok denne eiendomsklassens evne til å levere stabile inntekter i Europa, som er attraktivt for investorer i krisetider.

For kontoreiendommer viser undersøkelsen at den usikkerheten markedet så for denne eiendomsklassen under pandemien, definitivt er over. Samtidig ser Europa i noe større grad effekten av hybride arbeidsmodeller enn her i Norge, men selv i denne nye virkeligheten er kontoreiendommer fortsatt veldig populære som investeringsobjekter. Fysiske kontorer viser seg fortsatt avgjørende for bedriftenes kommunikasjon og produktivitet, og forventes langt på vei å beholde sin popularitet som ett av de mest attraktive investeringsobjektene innen eiendom.

Etterspørselen etter logistikkeiendommer gikk noe tilbake i fjor, trolig på grunn opplevd usikkerhet knyttet til fremtidig utvikling i brukermarkedene. Andelen investeringer som gikk til nisjeobjekter som hoteller og industrieiendommer var 19 % i fjor, uendret sammenlignet med året før, men andelen var større i Vest-Europa enn i øst. Andelen investeringer i retail var også uendret fra året før med 16 %. Dette segmentet opplevde økte investeringer i supermarkeder og handelsparker.

Enkelteiendommer som transaksjonsobjekt var fortsatt hovedregelen i 2022. Andelen var 79 % i fjor, en liten økning sammenliknet med året før (2021: 75 %). Andelen porteføljetransaksjoner har stabilisert seg på en konstant på ca. 20 til 25 % (22 % i 2020, 25 % i 2021, 21 % i 2022).

I mange tilfeller klarte kjøpere å oppnå gunstige kontraktsvilkår i 2022 når det gjelder risikofordeling. Dette gjelder spesielt for reklamasjonsfrister, hvor det var en tendens til lengre frister. Selgervennlige ansvarsbegrensninger som de minimis, basket og cap-klausuler, ble ikke påvirket av denne trenden, slike bestemmelser befester seg stadig mer som markedsstandard også i Europa med en betydelig økning gjennomgående i hele Europa.