Thea Fürst Tyvold og Mariken Guldbakke.
Trender i europeiske eiendomstransaksjoner
CMS gjennomfører årlig en større undersøkelse og analyse for å kartlegge trendene i det europeiske transaksjonsmarkedet. Advokat Mariken Guldbakke og assosiert partner Thea Fürst Tyvold i CMS Kluge Advokatfirma oppsummerer her hovedpunktene i 2023-rapporten.
Resultatene fra CMS European Real Estate Deal Point Study 2023
er basert på en omfattende årlig rapportering og analyse fra over 2.500
eiendomstransaksjoner som advokatfirmaene i CMS har rådgitt i. Rapporten gir
nyttig innsikt i trender, transaksjonsdata og nøkkelfaktorer fra
eiendomstransaksjoner i Europa, og brukes som verktøy inn i kontraktsforhandlinger
av en rekke aktører.
Dataene fra 2022 viser at det var store variasjoner i
transaksjonsvolumer gjennom året, som vi kjenner igjen fra norske forhold. Studien
peker på at siste kvartal i 2022 viste starten på de tendensene som har preget
2023 så langt: Langt færre transaksjoner, økte finansieringskostnader og økte
yield-nivåer. Situasjonen med store sprik mellom kjøpers og selgers
prisforventninger vedvarer i 2023, men her ses det nå tendenser til at avstanden
minker, hvilket forventes å gjenopplive transaksjonsaktiviteten på litt sikt. Fremover
peker studien også på ESG-compliance som en viktigere og viktigere
differensieringsfaktor mellom investeringsobjektene.
De viktigste funnene for 2022 er:
· Etterspørselen etter kontoreiendom økte igjen.
Etter den rekordlave etterspørselen i 2021 (19%) ble investorinteressen for kontorsegmentet
gjenopplivet. Andelen økte til 24%, noe som gjør kontoreiendom til den mest
ettertraktede eiendomsklassen i Europa, sammen med boligeiendom.
· Individuelle eiendommer som investeringsobjekt var
svært populære sammenliknet med porteføljeinvesteringer, og økte med 4
prosentpoeng til 79 %. Dette skyldes delvis den sterke etterspørselen etter de
sikreste investeringene - «core/core plus»-eiendommer, som kan markedsføres til
høye priser og dermed er spesielt attraktive for investorer.
· Selger betinget seg i stor grad sikkerhet for kjøpers
oppgjørsforpliktelser i transaksjonene i 2022. Andelen transaksjoner der det
ble tatt skritt for å sikre at kjøperen oppfylte sine økonomiske forpliktelser,
forble på det rekordhøye nivået på 70 % (samme som i 2021).
· Kjøpere klarte ofte å forhandle frem gunstige
vilkår om reklamasjonsfrister i kontrakten. På den ene siden enes partene nå
oftere om bakgrunnsrettens mer kjøpervennlige reklamasjonsfrister enn
tidligere. På den annen side ble absolutte reklamasjonsfrister på mer enn 24
måneder ofte avtalt i 2022, mens det var en liten nedgang i andelen korte absolutte
reklamasjonsfrister på inntil 18 måneder.
· På tross av denne kjøpervennlige tendensen, ble selgervennlige
ansvarsbegrensninger som de minimis, basket og cap avtalt betydelig
oftere i 2022 enn tidligere.
Undersøkelsen viser at av ulike eiendomsklasser var bolig-
og kontoreiendommer de mest populære eiendomsklassene for investorer i 2022,
med en andel av totale transaksjoner på 24 % hver. Den økte etterspørselen
etter boligeiendommer som investeringsobjekter, skyldes nok denne
eiendomsklassens evne til å levere stabile inntekter i Europa, som er attraktivt
for investorer i krisetider.
For kontoreiendommer viser undersøkelsen at den usikkerheten
markedet så for denne eiendomsklassen under pandemien, definitivt er over. Samtidig
ser Europa i noe større grad effekten av hybride arbeidsmodeller enn her i
Norge, men selv i denne nye virkeligheten er kontoreiendommer fortsatt veldig
populære som investeringsobjekter. Fysiske kontorer viser seg fortsatt
avgjørende for bedriftenes kommunikasjon og produktivitet, og forventes langt
på vei å beholde sin popularitet som ett av de mest attraktive
investeringsobjektene innen eiendom.
Etterspørselen etter logistikkeiendommer gikk noe tilbake i
fjor, trolig på grunn opplevd usikkerhet knyttet til fremtidig utvikling i
brukermarkedene. Andelen investeringer som gikk til nisjeobjekter som hoteller
og industrieiendommer var 19 % i fjor, uendret sammenlignet med året før, men
andelen var større i Vest-Europa enn i øst. Andelen investeringer i retail var
også uendret fra året før med 16 %. Dette segmentet opplevde økte investeringer
i supermarkeder og handelsparker.
Enkelteiendommer som transaksjonsobjekt var fortsatt
hovedregelen i 2022. Andelen var 79 % i fjor, en liten økning sammenliknet med
året før (2021: 75 %). Andelen porteføljetransaksjoner har stabilisert seg på
en konstant på ca. 20 til 25 % (22 % i 2020, 25 % i 2021, 21 % i 2022).
I mange tilfeller klarte kjøpere å oppnå gunstige kontraktsvilkår
i 2022 når det gjelder risikofordeling. Dette gjelder spesielt for reklamasjonsfrister,
hvor det var en tendens til lengre frister. Selgervennlige ansvarsbegrensninger
som de minimis, basket og cap-klausuler, ble ikke påvirket av denne trenden,
slike bestemmelser befester seg stadig mer som markedsstandard også i Europa
med en betydelig økning gjennomgående i hele Europa.