Ved etablering av felles garasjeanlegg, er det viktig å reflektere over hvordan rettigheter og eierskap til anlegget og de enkelte plassene organiseres. Et felles anlegg skal ofte betjene flere eiendommer, og det er viktig å ha et bevisst forhold til eie- og organisasjonsform, slik at uklarheter og dermed tvister unngås.
Organisering av eierskap til felles garasjeanlegg
Behovet for felles garasjeanlegg kan aktualiseres i utbyggingsprosjekter bestående av flere selvstendige eiendommer, der et felles parkeringsbehov må dekkes. Mange prosjekter kombinerer for eksempel boligbebyggelse organisert som hhv. som borettslag og eierseksjonssameier, kanskje på flere ulike gårds- og bruksnumre, og med næringsbygg på nabotomten med behov for ansatte- og kundeparkering.
Det er da flere måter å organisere eierskapet og rettighetsforholdene i slike felles anlegg og til den enkelte parkeringsplass i anlegget. Organiseringen får betydning for bruk, forvaltning, den faktiske og juridiske rådigheten over parkeringsplassene.
Vi skal redegjøre for noen alternative måter å organisere slike garasjeanlegg på. Valg av modell vil bero på prosjektets sammensetning og størrelse.
Felles eiendom organisert som et tingsrettslig sameie
Et parkeringsanlegg kan bygges både over og under bakken. Dersom anlegget etableres under bakken, kan det organiseres som en selvstendig eiendom, en såkalt anleggseiendom. En anleggseiendom er et volum (for eksempel et parkeringsanlegg) som kan strekke seg under flere grunneiendommer. En anleggseiendom er en egen matrikkelenhet og kan eies i fellesskap, sameie, mellom flere eiere, eksempelvis de enkelte overflateeiendommene som skal benytte anlegget. Dersom parkeringsanlegget er bygget i bakkeplan, kan det organiseres som et ordinært tingsrettslig sameie i grunneiendommen.
For slike anlegg eid i felleskap mellom flere eiendommer eller brukere, kommer sameieloven til anvendelse. Loven gjelder så langt ikke annet følger av "avtale eller serlege rettshøve" jf. 1 (2). Det er derfor viktig å ha fokus på gode vedtekter og/eller avtaler som regulerer rettighetene til plassene, herunder hvem som har eksklusiv bruksrett til den enkelte plassen, varigheten av rettighetene, adgangen til omorganisering av plassene m. v.
Anlegg organisert som tingsrettslige sameier, vil innebære behov for, og dermed kostnader til, administrasjon og tinglysing i forbindelse med eierskifter. Dette kan imidlertid avbøtes ved å benytte ulike eierskapsstrukturer, for eksempel ved å sørge for at det organiseres som et realsameie eller at selskaper (herunder boligselskaper) står registrert som hjemmelshaver til sameieandelen(e).
Garasjeeiendom som selvstendig eierseksjonssameie / garasjeplasser i eierseksjonssameier
Et garasjeanlegg under bakken som strekker seg under andre eiendommer kan som nevnt registreres som en anleggseiendom. Anleggseiendommen kan deretter seksjoneres og gjøres til et selvstendig eierseksjonssameie jf. eierseksjonsloven § 7 (1) bokstav f. Da vil eierseksjonslovens bestemmelser regulere sameieforholdet. I slike tilfeller opprettes det næringsseksjoner ("parkeringsseksjoner") med evigvarende eksklusiv bruksrett til en bruksenhet (les: én eller flere avgrensede garasjeplasser) i garasjeanlegget.
En fordel med å organisere anlegget som et eierseksjonssameie, er at parkeringsplassenes beliggenhet og utstrekning i anlegget fremgår av tinglyst seksjoneringsvedtak. Seksjonene kan også enkelt pantsettes og omsettes. Mulighetene for fremtidig tvist om rettighetenes varighet og utstrekning begrenses. Også borettslag og andre eierseksjonssameier kan være hjemmelshaver av en slik næringsseksjon.
Dersom en bygård eller seksjonert boligblokk er etablert på én grunneiendom, og sameiet har et felles garasjeanlegg i kjelleren til eksklusiv bruk for sine seksjonseiere, kan plassene i anlegget organiseres som tilleggsdeler til de enkelte bruksenhetene. Ved salg av bolig- eller næringsseksjoner med tilhørende parkeringsplass organisert som tilleggsdel til bruksenheten, unngår man å tinglyse eierskifte for garasjeplassen også. En annen måte, og som nevnt over, er at garasjeplassene i anlegget skilles ut som selvstendige næringsseksjoner. Det vil gi fleksibilitet mht. hvem som eier den enkelte parkeringsplassen, og et marked for omsetting av plasser løsrevet fra boligseksjonene.
Når det gjelder parkeringsplasser i eierseksjonssameier, er det viktig å være oppmerksom på regelen om en seksjonseiers rett til etablering av ladepunkt for el- og hybridkjøretøy jf. eierseksjonsloven § 25 (1). Departementet sendte 3. mai 2019 et lovendringsforslag på høring. Det foreslås flere presiseringer av denne regelen. Det foreslås også å sette et øvre tak på hvor omfattende investeringskostnader en seksjonseier kan utløse fra de øvrige seksjonseierne, for å anlegge ladepunkt. Taket er foreslått satt til 0,5 G pr. seksjonseier. Les mer om forslag her.
Det er også grunn til å minne om kravet til omfordelingsvedtekt for HC-plasser, jf. eierseksjonsloven § 26 (2). Regelen gir sameiet plikt til å innta vedtektsbestemmelse om bytteordning som skal sikre at personer med nedsatt funksjonsevne får disponere parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk for personer med nedsatt funksjonsevne. Det kan imidlertid være verdt å merke seg at departementet i høringsforslaget presiserer at eierseksjonslovens regler om parkeringsplasser ikke gjelder parkeringsplasser plassert på en annen tomt enn den som tilhører sameiet (jf. høringsnotatets s. 63 under beskrivelsen av gjeldende rett).
Midlertidig vs. evigvarende rettigheter
Mange mindre og mellomstore boligprosjekter har erfaringsmessig ikke viet organiseringen av parkeringsplasser nok oppmerksomhet.
Vi ser jevnlig eksempler på at utvalgte seksjoner er tildelt vedtektsfestet eksklusiv enerett til en bestemt garasjeplass eller utendørs parkeringsplass på sameiets fellesareal. Bakgrunnen for en vedtektsfestet rett fremfor seksjonering, kan være at det er lettvint, og at det sparer utbygger for oppmåling- og seksjoneringskostnader.
Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at slike vedtektsfestede bruksretter som hovedregel kun kan tildeles for en begrenset periode, og maksimalt tretti år jf. eierseksjonsloven § 25 annet og tredje ledd. En slik begrensning bør kommuniseres tydelig til sluttbrukeren, slik at fremtidig strid om mangelsansvar unngås.
Anleggseiendom eller grunneiendom eid av et aksjeselskap
En anleggseiendom eller en grunneiendom med et garasjeanlegg kan også organiseres slik at det eies av et selskap, fortrinnsvis et aksjeselskap. Rettighetene til den enkelte plass, tilordnes ved avtaler og selskapsvedtekter, til aksjeeierne eller andre. Modellen gir fleksibilitet. For å unngå usikkerhet knyttet til flertallsvedtak i selskapet, bør vedtekter og avtaler utarbeides slik at den enkelte rettighetshaver sikres.
Dersom formålet med garasjeanlegget er å drive kommersiell parkeringsutleie, helt eller delvis, vil dette kunne gi skatte- og avgiftsrettslige fordeler, herunder fradragsrett for merverdiavgift for byggekostnader.
Unngå fallgruvene
En gjennomgang av tvister knyttet til parkeringsrettigheter, viser at disse, med større bevissthet rundt ovennevnte forhold, kunne vært avverget . Det er derfor viktig med fokus på organisering og rettighetsstruktur i prosjektfasen, herunder utarbeide avtaler og vedtekter som helhetlig og inngående regulerer bruk, vedlikehold- og kostnadsansvar.
