Det har vært stor debatt de seneste årene knyttet til hvordan den videre utviklingen av Oslos vekst best bør tilrettelegges. Svært mange aktører har vært involvert i arbeidet med den nye kommuneplanen for Oslo.
Onsdag 23. september ble den nye kommuneplanen for Oslo, «Oslo mot 2030», endelig vedtatt av Bystyret.
Vi har tidligere snakket med advokatene Stig L. Bech og Henrik Rudene Taubøll i BA-HR om ulike aspekter rundt forslagene til den nye kommuneplanen for Oslo.
– Kommuneplanen skulle etter planen vedtas sent våren 2015, men nå er den endelig på plass, sier Taubøll.
– Den nye kommuneplanen blir et svært viktig dokument for alle som jobber med byutvikling i Oslo i tiden fremover. Planen gir store muligheter, men kan også innebære begrensninger for enkelte.
Les også: Oslo kommune enig med Riksantikvaren
– Det vil bli lagt opp til god fortetting av indre by og legges opp til stor utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter, sier Bech.
– Og, det blir spennende å se hvordan utviklingen av satsningsområdet benevnt «Hovinbyen» blir.
– Hva er det er viktig å merke seg ved kommuneplanen om man utvikler eiendom i Oslo fremover?
– Det viktigste man bør merke seg er at 472 reguleringsplaner i Oslo, som nevnt tidligere, nå oppheves. Den kjente soneplanen for indre by fra 1977 oppheves, sammen med en rekke underliggende reguleringsplaner, sier Taubøll.
Les også: – Bygg høyere og tettere
Les også: Ønsker utbyggere dit peppern gror
Også en del kommunedelplaner vil falle bort.
– Vi oppfordrer derfor alle som eier eller utvikler eiendom i Oslo om straks å undersøke om «deres» reguleringsplan nå blir opphevet ved ny kommuneplan. En oversiktlig liste over hvilke planer som oppheves finnes som bilag til den nye kommuneplanen.
– Det er også viktig for alle som jobber med pågående transaksjoner, og tilhørende due dilligence, å undersøke hvorvidt reguleringsplanen til eiendommene nå oppheves eller ikke, sier Bech.
Typisk vil man kunne se at et verdifullt ikke-utnyttet potensiale forsvinner sammen med reguleringsplanen, for eksempel en ikke utnyttet rett til uteservering eller til en ekstra etasje.
Les også: – Bør bli færre og større gårdeiere
Les også: Presser høydereglene
Les også: Nye parkeringsregler på trappene
Det kan også skape utfordringer for mange at man ikke lenger har en gjeldende reguleringsplan for sin eiendom å planlegge ut fra. Man risikerer slik sett ved nye tiltak også å måtte starte en mer omfattende plansak.
– Det kan for øvrig merkes at det i kommuneplanens punkt § 1.3 er presisert at «eksisterende reguleringer som inneholder formålet spesialområde bevaring, gjelder ved motstrid foran kommuneplanen for så vidt gjelder dette forholdet», sier Bech.
– Bestemmelsen er noe tvetydig, siden de «eksisterende reguleringer» faktisk oppheves ved kommuneplanen, men reguleringen er nok ment å si at formålet «spesialområde bevaring» vil videreføres i nye planer.
– Som tidligere nevnt er det for øvrig ikke bare å «oppheve» utdaterte reguleringsplaner, da «opphevelse» av reguleringsplaner må gjøres på samme måte som vedtakelse av disse, jf. pbl. § 12-14. Det blir spennende å se hvordan Oslo kommune løser arbeidet med opphevelse av reguleringsplaner i praksis.
Les også: Vil ha mer fortetting
Les også: Vil begrense fortetting
– Er det andre forhold en eier/utvikler bør undersøke nå som kommuneplanen er endelig vedtatt?
– En utvikler bør nok særlig sjekke at eiendommen som skal utvikles ikke er lagt til en såkalt hensynssone for «felles planlegging». Kommuneplanen legger opp til såkalt «felles planlegging» for enkelte områder i Oslo, noe som gir hjemmel til å pålegge private aktører innenfor et større område å samarbeide om utarbeiding av felles forslag til reguleringsplan. Kommunen kan faktisk nekte å behandle et privat reguleringsforslag for en enkelt tomt før et mer helhetlig forslag er presentert, sier Taubøll.
– Har man sittet på gjerdet med et privat reguleringsforslag, og ikke har undersøkt hensynssonene merket av i forslaget til kommuneplan som har ligget ute, kan man få seg en overraskelse når reguleringsforslaget endelig sendes inn. Kommunen kan da pålegge «felles planlegging» for eiendommen.
– Av positive effekter vil man for en del mindre prosjekter fra nå kunne unngå detaljregulering oppføring av nybygg, tilbygg, påbygg og bruksendring dersom prosjektet er under 1500/2000 kvm og det har en viss boligandel. Dette kan komme mange til nytte.
Les også: Dette er de nye byggereglene
Les også: – Dette skal gi rimeligere boliger
– Hva med kulturminnevern?
– Temakart for kulturminnevern er vedtatt som en del av kommuneplanen. Mange vil fra i dag få lagt restriksjoner på sin eiendom og kan risikere en tøffere prosess for å få på plass dispensasjoner. Vi anbefaler derfor at folk tar en titt på kulturminnekartet (T5) som er vedlagt planen, sier Bech.
– Hvor viktig er planen i det daglige arbeidet med eiendomsutvikling?
– Generelt sett er dette et av de viktigste dokumentene for alle som utvikler eiendom i Oslo, sier Bech.
– Vi har siden forslag til ny kommuneplan ble lagt ut vært nøye med i alle søknader å flette inn hvorfor tiltaket er i tråd med føringene i forslag til ny kommuneplan. Dette må nå videreføres, men nå konkret i forhold til gjeldende plan.
Les også: Ja til mindre leiligheter
– Vi har sett svært god effekt av å dra linjer fra kommuneplanen inn i ulike søknadsprosesser. Kommuneplanen er et «ferskt» uttrykk for hva Oslos myndigheter mener er riktig. Det gir trygghet for den enkelte saksbehandler at søknadene tydelig og presist forankres i dette utgangspunktet.
Les også: Dette er nye Bjørvika
Les også: – Bjørvika blir aldri en bra plass
– Når blir det endelige vedtaket offentlig?
– Vi har fått signaler på at endelig vedtak vil bli offentlig om en ukes tid (uke 40).
Les også: Her kommer opp mot 1000 nye boliger
Les også: Startskudd for Bispevika
