Kronikk: – La høyden være en kvalitet, ikke et unntak

Kronikkforfatterne er Maren Bjerkeng og Mansoor Hussain i Aspelin Reitan Eiendom.

Forslaget til ny kommuneplanens arealdel (KPA) inneholder mye bra. Planen forsøker å gi retning for hvor Oslo skal vokse, samtidig som den tar på alvor behovet for gode byrom, grønne områder, mobilitet, arkitektonisk kvalitet og hensynet til eksisterende bymiljøer.

Men det er rom for forbedring. Planen har en gjennomgående begrensende tone som kan motvirke ambisjonene. Det synes vi går igjen i to formuleringer: at høyder over en fastsatt terskel bare kan tillates «unntaksvis», og at ny bebyggelse skal «innordne seg» og «hensynta» det som allerede finnes. Begge deler signaliserer at avvik fra det bestående i utgangspunktet er noe man skal være skeptisk til. Det er en annen logikk enn å si at hvert sted skal vurderes konkret ut fra sine kvaliteter og sin funksjon.

Høyde er ikke automatisk dårlig byutvikling

Utgangspunktet i KPA-forslaget er i flere områder en høydegrense på 22 meter, med referanse til historiske boligbygårdshøyder på Frogner. Denne terskelen er for noen områder riktignok økt til 28 meter. Det åpnes også for høyere bebyggelse i opp mot 42 meter, men dette kan kun vurderes «unntaksvis».

Vi mener denne logikken blir for rigid. 22 meter kan være en god høyde ett sted, mens 30 eller 40 meter kan være riktig et annet sted. Det avgjørende er hva høyden gjør med stedet: Hvordan påvirker den gaterommet, topografien og eksisterende bebyggelse? Kan høyere og mer kompakt bebyggelse frigjøre areal til parker og torg, og bidra til flere arbeidsplasser?

Dette er spørsmål som allerede ligger inne i KPA-forslaget. Bestemmelsene sier blant annet at økte høyder kan vurderes dersom bebyggelsens totale utforming bidrar til god kvalitet i gater, plasser, torg, parker og uteoppholdsarealer, og samtidig kan gi større rom for næringsutvikling og bevaring av eksisterende bebyggelse. Det er gode kriterier. De peker nettopp mot den vurderingen vi mener bør gjøres: Hva er den beste løsningen på dette stedet?

«Unntaksvis» skaper en skjevhet

Det er en vesentlig forskjell på å si at høyere bebyggelse kan vurderes dersom prosjektet gir gode kvaliteter, og å si at høyere bebyggelse unntaksvis kan vurderes dersom prosjektet gir gode kvaliteter. Den første formuleringen åpner for en faglig vurdering, hvor ordet «kan» er nøkkelen. Den andre etablerer en presumpsjon om at høyde er noe ekstraordinært, og kanskje også noe som egentlig ikke er ønsket.

Det kan få stor betydning i praksis. Når en utbygger, arkitekt eller kommune går inn i en planprosess, påvirkes utgangspunktet av hvilke forventninger kommuneplanen skaper. Dersom KPA sier at høyder utover terskelen bare skal tillates «unntaksvis», kan diskusjonen fort komme til å handle om hvorfor prosjektet fortjener et unntak, fremfor hvilken løsning som faktisk er best akkurat her. Vi mener ikke at KPA skal åpne for fritt frem med høyder, men kravene bør handle om hva prosjektet oppnår, ikke om at høyden på forhånd er definert som et avvik.

Byen er mer enn én historisk bygård

Det er forståelig at historiske bygårdshøyder brukes som referanse enkelte steder. De er en viktig del av Oslos identitet og bystruktur. Men Oslo er ikke bare 1800-tallets boligkvartalsby. Vi skal også utvikle campusområder, innovasjonsdistrikter, knutepunkter, næringsområder og transformasjonsområder, der høyde allerede kan være en del av stedets karakter. Å bruke én historisk bolighøyde som utgangspunkt for svært ulike områder kan se ryddig ut som bestemmelse, men sikrer ikke god byutvikling i praksis.

Ta Oslo Science City som eksempel. Her er ambisjonen å utvikle et ledende innovasjonsdistrikt med kunnskapsmiljøer, arbeidsplasser, forskning og næringsliv. Da må vi også kunne stille spørsmålet om hva slags byform et innovasjonsdistrikt trenger. En høydebegrensning på 22 til 28 meter, hentet fra historiske boliggårder, er lite tilpasset moderne næringsbygg med aktive førsteetasjer, gode etasjehøyder, grønne tak og tekniske installasjoner, og enda vanskeligere å forsvare når «unntaksvis» legges på som en ekstra terskel.

Det er et godt eksempel på hvorfor høyde ikke bør behandles som en generell ulempe. Svaret kan noen steder være lavt, andre steder høyt og kompakt. Poenget er at vi ikke bør bestemme svaret på forhånd.

Fra «tilpasning» til «stedstilpasning»

Det samme gjelder et annet gjennomgående trekk i KPA-forslaget: ønsket om at ny bebyggelse skal «innordne seg» og «hensynta». Vi støtter selvsagt at ny bebyggelse alltid skal stå i bevisst forhold til omgivelsene. Men det er forskjell på å tilpasse seg stedet og å underordne seg det som allerede finnes, og her trengs en tydelig begrepsbruk som ikke kan tolkes vilkårlig. En god by utvikler seg ved at det tilføres nye lag: noe bevares, noe bygges om, noe blir nytt. Hvis målet alltid er at det nye skal ligne mest mulig på det eksisterende, risikerer vi en by som blir stadig mer ensartet: trygg, men ikke nødvendigvis god. De beste byene har kontraster og bygg som markerer en ny tid, samtidig som de respekterer historien.

Oslo trenger ambisjoner, ikke bare begrensninger

Den nye KPA-en skal legge grunnlaget for Oslo de neste tiårene. Da bør den være ambisiøs på byens vegne. Vi trenger boliger, arbeidsplasser, innovasjon og mer effektiv bruk av sentrumsnære arealer, samtidig som vi trenger gode offentlige rom, grønne områder og arkitektur som gjør byen mer attraktiv.

Vi tror Oslo er tjent med en kommuneplan som er tydelig på hvorfor byen skal vokse, men som gir større frihet til å diskutere hvordan den skal vokse. Fjerner vi «unntaksvis», og erstatter «innordne seg» med et krav om stedstilpasning, åpner vi ikke døren for høyhus overalt eller bygg som ikke tar hensyn til omgivelsene. Vi åpner døren for at høyde og form kan vurderes konkret opp mot stedets kvaliteter og funksjon, i stedet for å være avgjort på forhånd.

Det er en ganske stor forskjell.