I år som i fjor har Estate Magasin utarbeidet oversikten over Norges største boligutviklere. Mens vi i fjor fokuserte på antall boliger i tomtebanken, har vi i år inkludert netto solgte enheter i 2020 – altså det vektede antallet solgte boliger i de tilfellene hvor den enkelte aktør har samarbeidsprosjekter.
Annonse
De 55 selskapene som inngår i oversikten, solgte i fjor mer enn 14.000 boliger. Oversikten viser også at de samlet har en tomtebank på over 200.000 boliger.
Annonse
OBOS i særstilling
OBOS har en tomtebank på 40.000 boliger, og er her i særstilling blant de norske boligutviklerne. Samtidig er det avgjørende at OBOS har en stor tomtebank når ambisjonen er å selge 4.000-5.000 boliger i året. Sånn sett holder OBOS sin tomtebank bare til 7-8 års produksjon.
Annonse
OBOS er den største boligbyggeren i Norge, og en av de største i Sverige. OBOS driver utvikling, salg og produksjon av eiendom og bolig, og har i tillegg virksomhet innenfor eiendomsforvaltning, rådgivning, digitale tjenester, bankvirksomhet, eiendomsmegling, næringseiendom, samt aksjeinvesteringer innenfor sektorene bygg, eiendom og anlegg. Virksomheten foregår i Norge og Sverige.
OBOS har fått kritikk for blant annet å ha breddet seg ut med en mangslungen virksomhet, men det er ikke konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj enig i. Som han sier til Estate Magasin:
– Selv om OBOS er en stor aktør, er det fortsatt kamp om tomtene. OBOS må være konkurransedyktig for å vinne kampene om tomtene, slik at vi kan fortsette med å bygge boliger for folk flest.
OBOS er én av flere norske aktører som bygger boliger både i Norge og Sverige. En annen er Nordr Eiendom, tidligere Veidekke Eiendom, som i dag er eid av et konsortium bestående av Fredensborg AS, Fredensborg Bolig AS, Norwegian Property ASA og Union Real Estate Fund III Holding AS.
Nordr Eiendom er Norges nest største boligvikler, og solgte i fjor 1.717 boliger med en samlet verdi på 9 milliarder kroner.
– Det har vært et godt første år for Nordr i Sverige og Norge. Vi har hatt en eventyrlig avslutning på 2020, og det er spesielt gledelig å se at det svenske boligmarkedet er tilbake for fullt, uttalte konsernsjef Baard Schumann i Nordr i forbindelse med offentliggjøringen av 2020-tallene.
– Det er bare å berømme den solide salgsinnsatsen i Nordr-teamet i begge land. Vi har klart å legge ut mange attraktive prosjekter for salg i siste kvartal. Dermed kommer vi svært raskt i gang med byggingen av det vi har i markedet. Det lover svært godt for 2021, uttalte Schumann.
Nordr hadde ved inngangen til 2021 en tomtebank på 15.200 enheter.
Flere svenske aktører
Det er kun Nordr og OBOS som solgte et firesifret antall boliger i fjor. På tredje plass kommer Scandinavian Property Group med et salg på 826 enheter. Også dette selskapet selger boliger både i Norge og Sverige.
Samtidig viser listen til Estate Magasin at flere svenske aktører har funnet veien til det lukrative norske boligmarkedet. Fastighets AB Balder, med Erik Selin i spissen, eier 80 prosent av Bolig Norge AS. I tillegg kommer følgende svenske aktører, som alle er notert på Stockholm-børsen: Bonava (kjøpte Espen Pay-selskapet Urbanium i 2019), JM (driver den norske virksomheten gjennom JM Norge), Peab (Peab Eiendomsutvikling) og Skanska (Skanska Eiendomsutvikling).
Har mest i tomtebanken
Når det gjelder aktørenes tomtebank, er dette en størrelse som er vanskelig å fastsette, ettersom mange tomter er i en tidlig reguleringsfase, eller ikke er påbegynt i det hele tatt. De fleste selskapene har imidlertid en formening om hva som er realistisk å få til på hver enkelt tomt, derfor gir det oppgitte tallet i tomtebanken et bilde av hva de kan klare å få til med dagens eiendomsmasse.
Eksempelvis har OBOS, som er størst også på denne parameteren, estimert at tomtebanken er på ca. 40.000 enheter. Nordr er på andre plass, akkurat som for antall solgte enheter i 2020. Dette selskapet har en tomtebank på 15.200 enheter.
Potensial i jernbaneeiendommer
For noen aktører er det verre å anslå tomtebanken enn andre. Eksempelvis opplyser Bane Nor Eiendom at de ikke har detaljerte anslag, «men den er meget stor».
– Tidligere har vi operert med tall på 10.000 boliger, og det er greit at det står, selv om det nok er i den lave enden. Tomteområdene våre har en lang realisasjonshorisont, og vi har mange tomter som ikke er klare for utvikling ennå, opplyser selskapet.
SOLGTE FOR 1,78 MILLIARDER: Oslo S Utvikling solgte leiligheter i Bjørvika for 1,78 milliarder kroner i fjor. skapet har ikke så mange boliger i pipeline.Erik Krafft.
Bane Nor Eiendom eier, utvikler og forvalter all jernbaneeiendom i Norge. Dermed er geografiske satsingsområder enkelt og greit: Alle byer med jernbanetilknytning.
Vil øke tomtebanken
Noen av aktørene er klare på at de ønsker å øke tomtebanken. Et godt eksempel på dette er Attivo, som i fjor solgte 210 boliger, og bare har en tomtebank på 209 enheter.
– Tomtebanken er for liten, og det jobber vi aktivt med. Vi er på kjøperen, og ser etter bolig og næring i Oslo og Akershus, men det bør være litt størrelse på eiendommene, fra 100 boliger og oppover. Fordi vi har tre prosjekter vi akkurat har startet å bygge, har vi litt tid på oss før dette blir kritisk, så vi har is i magen foreløpig, uttalte daglig leder Espen Strand i Attivo til Estate Nyheter i mai.
Binder opp kapital
For Bonava er det imidlertid ikke noe mål å ha størst mulig tomtebank.
– Det binder opp kapital. For oss er det viktig å selge mest mulig av de boligene vi har i tomtebanken, slik at vi får god avkastning på kapitalen, sa regionleder i Bonava, Matilda Vinje, i et intervju med Estate Nyheter.
To av selskapene på listen er – av naturlige årsaker – i ferd med å bruke opp tomtebanken. Dette gjelder Oslo S Utvikling og Hav Eiendom, som begge står bak utbyggingen av Bjørvika i Oslo. Begge disse selskapene har imidlertid opparbeidet seg en betydelig kompetanse og erfaring gjennom sine bidrag til Fjordbyen, derfor er det nærliggende å tro at de kommer til å bidra også i andre store byutviklingsprosjekter.
Kjøpte eiendomsselskaper
Et selskap som var i ferd med å bruke opp tomtebanken, men som kjøpte seg opp, er Avantor. Det tidligere Kjell Inge Røkke-selskapet ble kjøpt opp av Rasmussengruppen i 2003, da Røkke var i likviditetsskvis. I mars i år ble det kjent at Avantor hadde kjøpt 75 prosent av aksjene i Slemmestad Brygge. Allerede i 2022 er det byggestart for første byggetrinn på 400 leiligheter og 16.000 kvadratmeter næringsareal.
STORE PROSJEKTER PÅ GANG: Avantor har utviklet i Nydalen i flere tiår, og skal nå i gang med et nytt gigantprosjekt i Slemmestad.Ill.: TAG Arkitekter.
– Slemmestad representerer en transformasjon av et tidligere industriområde til en moderne kystby med stort potensial for både arbeidsplasser og boliger. Vi ser mange paralleller til den utvikling vi har gjort i Nydalen i Slemmestad, som også er et satsingsområde for Asker kommune. Med dette får Avantor et nytt og spennende langsiktig prosjekt for byutvikling i Asker, uttalte administrerende direktør Øystein Thorup i Avantor til Estate Nyheter.
En annen aktør som ønsker å vokse, er Bjørn Rune Gjelsten-selskapet Profier Gruppen. Gjelsten hadde allerede en betydelig boligutvikler gjennom Profier, men kjøpte Neptune Properties for å styrke sin posisjon i Oslo-markedet.
Anonymt investorselskap
I flere av de store boligprosjektene får utviklerne med seg eksterne investorer. Dette er en vanlig modell for blant andre Stor-Oslo Eiendom. Blant investorene står det anonyme selskapet Brødrene Jensen på Lysaker i Oslo i en særstilling. Selskapet ble stiftet som en entreprenørvirksomhet helt tilbake til 1935, da det var ekstremt tøffe tider både i Norge og resten av verden. Selskapet utviklet næringslokaler og boliger for egen maskin, og solgte disse videre. Entreprenørvirksomheten opphørte på 1960-tallet, men eiendomsvirksomheten har bestått.
I dag er Brødrene Jensen involvert i en rekke av boligprosjektene til Stor-Oslo Eiendom. Selskapet er også største aksjonær i Stor-Oslo Invest. Men dette er ikke den eneste kanalen Brødrene Jensen bruker for å involvere seg i boligprosjekter. I april i fjor skrev Estate Nyheter at Torstein Tvenge, Bonum og Brødrene Jensen har planer om å bygge 245 boliger ved Økern T-banestasjon. Brødrene Jensen er i tillegg største aksjonær i Pilares Eiendom, som også står på listen over Norges største boligutviklere. Det anonyme selskapet er dermed en sentral aktør i markedet for nye boliger.
