Juss:
AVKLARING: For å unngå at det oppstår tvister knyttet til dokumentavgiftsfastsettelse for resteiendom i utbyggingssaker, bør det fremgå av salgsdokumentasjonen at andel av restarealene inngår i kjøpesummen, skriver f.v. Terese Negaard Sørli og Maria Moe Svalestuen i Advokatfirmaet Haavind.
Hvordan unngå å bli sittende med dokumentavgiftskrav for resteiendom i utbyggingsprosjekter?
Høyesterett skal behandle spørsmål om fastsettelse av verdier for beregning av dokumentavgift ved overskjøting av «resteiendom» i utbyggingsprosjekt.
Spørsmålet er relevant for mange større utbyggingsprosjekter. Vil vi få en avklaring om hvilke verdier det skal beregnes dokumentavgift for? Og hvordan kan utbyggere innrette seg for å unngå å bli sittende med dokumentavgiftskrav for resteiendom?
Tidligere i år avsa Borgarting lagmannsrett en kjennelse der de forkastet anke over nektet tinglysing fra Kartverket. Det dreide seg om overskjøting av en eiendom i Bærum kommune, fra Statsbygg til Rolfsbukta Huseierforening. Dokumentavgiftsgrunnlaget ble oppgitt å være kr 2.363.000.
Den aktuelle eiendommen er en resteiendom etter en rekke fradelinger og byggetrinn. Eiendommen er åpen for allmennheten med adkomst til sjøen, og regulert og opparbeidet til uteoppholdsareal og lekeareal for beboerne, i tillegg til bryggeanlegg.
Lagmannsretten kom til at verdien av eiendommen ikke var tatt med i beregningen av dokumentavgift ved tidligere overdragelse mellom partene, og at det måtte foretas en ny beregning basert på den hypotetiske markedsverdien av resteiendommen. Saken er anket og skal behandles av Høyesterett til høsten.
Rent konkret dreier det seg om tolkningsspørsmål om hvordan «salgsverdi» i dokumentavgiftsloven § 7 skal forstås for utomhus restarealer i utbyggingsprosjekter.
Slike utbygginger skjer gjerne i etapper, der det fradeles en rekke ulike tomter til flere boligsameier eller borettslag, og gjerne også egne anleggseiendommer for parkeringsanlegg. Det vil da kunne gjenstå en resteiendom, som for eksempel skal oppfylle reguleringsplanens krav til uteoppholdsareal, lekeområder, parkering osv. Slike arealer overskjøtes gjerne til slutt.
Dette er arealer som er uten umiddelbare inntektsmuligheter, og dermed også har svært begrenset salgsverdi i markedet. Samtidig kan disse arealene utvilsomt ha en viss verdi.
Til nå har tilsvarende spørsmål ikke vært behandlet av Høyesterett, og det vil være positivt at det vil komme en nærmere avklaring av rettstilstanden. Forvaltningspraksis fra Kartverket i disse sakene er noe sprikende, og underrettspraksis trekker i ulike retninger. I Barcode II-kjennelsen (LB-2019-42928) kom retten til at salgsverdien av eiendommen måtte fastlegges på bakgrunn av hva erververen ville måtte betalt for å skaffe seg en tilsvarende eiendom. Interessefellesskapet mellom partene var avgjørende for at den faktiske salgssummen (lik null) ikke kunne legges til grunn ved avgiftsberegningen.
I tidligere rettspraksis er det lagt til grunn den verdien en selger vil oppnå ved å legge den aktuelle eiendommen ut for salg i markedet (LB-2019-161791 Block Watne og LB-2014-117834 Barcode-dommen).
En avklaring om hvordan verdien av denne typen eiendommer skal beregnes ved overdragelse av skjøte vil sørge for mer forutberegnelighet for utbyggere.
For å unngå at det oppstår tvister knyttet til dokumentavgiftsfastsettelse for resteiendom i utbyggingssaker, bør det fremgå av salgsdokumentasjonen at andel av restarealene inngår i kjøpesummen, og det bør forsøkes å overskjøte restarealene på et tidligere tidspunkt enn ved ferdig utbygging, gjerne etappevis. Utbygger vil kunne måtte betinge seg rettigheter knyttet til overdratt restareal om det er nødvendig for de videre byggetrinnene.
Om artikkelforfatterne:
Terese Negaard Sørli er partner og Maria Moe Svalestuen er juridisk saksbehandler i Advokatfirmaet Haavind.
