How to make parkeringsplasser - versjon 3.0

Både i forholdet mellom en entreprenør og en boligutvikler, og mellom boligutvikleren og sluttkundene, ligger det en kontraktsfestet og/eller lovgitt forutsetning om at bebyggelsen skal leveres i tråd med gjeldende lover og forskrifter. Det mest sentrale regelsettet er teknisk forskrift til plan og bygningsloven, hvor gjeldende versjon er fra 2017, kjent som TEK17. Hva gjelder krav til parkeringsplasser er forskriften nærmest komisk i sin kravsangivelse; etter TEK17 § 8-1 stilles det krav om at «opparbeidet uteareal skal være egnet til sitt formål». Parkeringsplasser i parkeringsanlegg og i innebyggede enkeltgarasjer anses i denne sammenheng som «opparbeidet uteareal». Funksjonskravet er altså kun at parkeringsplassen skal fungere.

Så enkelt er det, selvfølgelig, ikke. Jeg har tidligere skrevet artikler her på Estate Nyheter om hvordan krav til parkeringsplassers kvaliteter er blitt håndtert strengt i rettspraksis. SINTEFs veileder for parkeringsanlegg er i praksis viet stor oppmerksomhet, og er nærmest blitt lagt til grunn som rettskilde, på linje med TEK17. Centimeterangivelser har tidvis blitt avgjørende. Jeg mener det er flere rettslige betenkeligheter med akkurat dette, men frem til det eventuelt kommer en avgjørelse fra Høyesterett som forteller at lagmannsrettenes vektlegging av SINTEFs veiledning ikke er korrekt, må enhver som befatter seg med boligutvikling i praksis være klar over hvilken tyngde veiledningen fra SINTEF har. Den blir i praksis førende for all planlegging og prosjektering. Og det vil sjelden nytte å si at plassene beviselig fungerer godt, selv om de er noe smalere enn hva SINTEF mener er nødvendig. 

Etter TEK17 § 2-2 er det nemlig kun to måter å oppfylle funksjonskrav i TEK på, og det er enten ved å ha laget en selvstendig analyse som viser at funksjonen i forskriften vil bli oppfylt ved den prosjekterte løsningen, eller ved å legge til grunn såkalte preaksepterte ytelser. Detaljbladene fra SINTEF er typisk slik preakseptert beskrivelse av hvordan funksjonen vil oppfylles.

I tidligere versjoner av veiledningen har SINTEF gitt uttrykk for at en parkeringsplass må være minst 2,5 meter bred. Dersom plassen har en vegg eller annen hindring på èn side, måte plassen være 2,8 meter bred. Med hindringer på begge sider har minstekravet vært 3,0 meter. Dybden må være minst 5 meter. Søyler er et tema for seg, som påvirker både plasser og manøvreringsrom. Frem til i dag har dette altså vært «gjeldende rett» i og med at domstolene legger SINTEF til grunn. 

I revisjon av veiledningen publisert 26. oktober 2023 økes disse minstemålene, idet SINTEF viser til at gjennomsnittlig bredde på bilparken har økt. Minste bredde i nevnte kategorier er nå 2,6 meter uten sidehindre, 3,0 meter med hinder på èn side og 3,3 meter ved hinder på begge sider. Det areal som en parkeringsplass krever, er altså øket med 10, 20 og 30 cm i bredde. Som igjen vil si hhv 0,5, 1 og 1,5 kvadratmeter areal per plass. Det er også verdt å merke seg at dersom det er en søyle mellom to plasser som ellers kan ses på som midtplasser, øker breddekravet på plassene på hver side til 2,8 meter, regnet fra siden av søylen. Har plassen søyle på to sider, må plassen være 2,9 meter bred. 

En videre konstatering er at krav om kompensasjon og prisavslag for parkeringsplasser som ikke oppfyller disse tallstørrelsene, selv om avviket er nokså marginalt, ofte beløper seg til store summer. Det er altså all grunn til å være spesielt fokusert på at en klarer å oppfylle disse breddekravene når en prosjekterer nye boligkomplekser i enhver størrelse. Ofte er dette utfordrende på grunn av begrenset plass på utviklingstomten, i tillegg til at garasjebygging er svært kostbart og i seg selv sjelden kaster av seg i form av det man måtte få solgt garasjeplassene for. Garasje er i praksis et nullsumspill eller tap, og dermed er det ekstra kjedelig og unødvendig å måtte betale store prisavslag til kundene for noe som forholdsvis enkelt kan unngås. 

Som utvikler er man stort sett prisgitt at de som prosjekterer anleggene er oppmerksom på hvilke anvisninger SINTEF til enhver tid har på dette området, og ikke minst også er oppmerksom på at rettspraksis har lagt til grunn en nokså streng norm for hvordan man oppfyller TEK 17 § 8-1. Både entreprenører og utviklere som engasjerer prosjekterende gjør lurt i å presisere at prosjekteringsoppdraget skal skje i tråd med gjeldende rett omkring § 8-1, evt presisere at en skal følge SINTEFs anvisning. Om den prosjekterende mener å kunne løse parkeringskravet på annen måte, er man helt nødt til å sørge for at det foreligger en forutgående grundig analyse av situasjonen, som viser at en vil oppnå tilstrekkelig funksjonsoppfyllelse på annen måte. Uten slik analyse, som må tåle en etterfølgende kritisk gjennomgang, vil en fort ende opp med dom mot seg i tråd med SINTEFs anvisninger.

Artikkelforfatter er advokat og partner Per Christian Grant-Carlsen i Brækhus.