FERSK ADVOKATRANGERING: Den siste advokatrankingen til anerkjente Chambers and Partners er nå offentliggjort.
FERSK ADVOKATRANGERING: Den siste advokatrankingen til anerkjente Chambers and Partners er nå offentliggjort.

Feil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrt

Krysset av for "nei" om han kjente til feil på eiendommen. Burde krysset av for "ja", mener retten.

Publisert

Et ektepar fikk tilslaget på den flotte eneboligen i Bjørnveien på Oslos vestkant for 17,75 millioner kroner i februar 2015, og kunne fornøyd overta eiendommen i mai samme år.

Et par år etter overtakelsen bestemte kjøperne seg for å legge ny drenering rundt boligen, samt å fjerne oljetanken på tomten. I henhold til salgsprospektet var tanken av nyere dato, nærmere bestemt fra 2004.

Oljefunn i hagenUnder gravearbeidet ble det raskt konstatert at grunnen var forurenset av olje. Det ble ikke konstatert noe galt med tanken fra 2004. Skaderapporten viste da også at oljeforekomstene ble funnet et lite stykke under denne tanken.

Kjøperne igangsatte et kostnadskrevende arbeid for å rydde opp i svineriet, og reklamerte overfor selger og selgers forsikringsselskap Protector, som på sin side avviste kravet. Dermed gikk det slik at partene braket sammen i Oslo tingrett.

I retten kom det frem at kjøperne pådro seg 589.000 kroner i kostnader med å rydde opp i oljesølet. I tillegg fikk de ikke realisert videreutvikling av en utleiedel i kjelleren, som innebar tapte utleieinntekter på 18.000 kroner i måneden. I sum beløp disse tapte leieinntektene seg til 180.000 kroner.Kjøperne krevde erstatning for oljekostnadene og leieinntektstapet. I tillegg ble det stilt krav om 10.000 kroner til istandsetting av tomten.

LES OGSÅ: Måtte ut med erstatning etter å ha kappet tre på sin egen eiendom

Oslo tingrett brukte ikke lang tid på å slå fast at oljelekkasjen måtte ha kommet fra den gamle tanken, og at hull i denne sannsynligvis var årsak til at den i sin tid ble erstattet med en ny. Hovedspørsmålet var likevel om forholdet utgjør en mangel som selgeren står ansvarlig for, eller om det er en skjult mangel som kjøperne har overtatt risikoen for ved salget.

– Det at en eldre oljetank har blitt skiftet ut fordi den ikke var tett, innebærer etter rettens syn i seg selv en reell og synlig risiko for at olje kan ha rent ut i grunnen, uavhengig av hvor på tanken hullet har vært. Oljelekkasjer er svært alvorlige forhold, og retten mener at kjøperne av eiendommen har grunn til å regne med å få opplysninger som tilsier at tomten har vært eksponert for slik forurensning, skriver dommerfullmektig Marie Falchenberg i rettspapirene.

Stolte på fagfolkRetten anser det også overveiende sannsynlig at selger både kjente til at det ble avdekket hull på den gamle tanken, og at slike hull innebar en risiko for oljelekkasje.

– Selgeren har i retten selv forklart at han visste at den gamle tanken ble skiftet i 2003 på grunn av et hull, og at fagfolkene som gjennomførte arbeidet var tydelige på at de var forpliktet til å grave ut jordmassene rundt tanken for å sjekke om det var noen forurensning i grunnen.

Av dommen fremgår det at dette ble gjort. Men arbeidet var altså ikke utført godt nok. Selgeren hadde stolt på at arbeidet var utført forskriftsmessig.

Det springende punkt er likevel at selgeren ikke har informert kjøperne om at den gamle tanken ble skiftet på grunn av at den hadde hull. Selgeren hadde krysset for «nei» på spørsmålet om han kjenner til «om det det er/har vært feil ved el-anlegg og andre installasjoner, f. eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon».

Det var en tabbe av selgeren, ifølge dommeren.

– Hullet er en «feil» ved en «oljetank». Retten forstår presiseringen «har vært» slik at selger også er forpliktet til å informere om feil ved installasjoner som er skiftet ut. Når dette ses i sammenheng med de påfølgende spørsmålene, legger skjemaet etter rettens syn opp til at selger skal svare «ja» dersom han kjenner til at det har vært slike feil(…), skriver retten og legger til at det ikke synes som om selger bevisst har ment å besvare spørsmålet uriktig.

Sagt med andre ord: hadde selgeren krysset av for «ja» på spørsmålet om han kjente til om det hadde vært feil ved oljetanken, så hadde han vært på tørr grunn, om enn ikke på oljefri grunn.

LES OGSÅ: Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner

– Må selv bære risikoenEtter rettens syn må selgeren bære risikoen for at han har valgt å stole på at det ikke var noen fare for forurensning i grunnen, fordi dette skal ha blitt undersøkt av fagfolk i 2003.

Retten mener videre at det er sannsynlig at kjøperne hadde tatt et forbehold knyttet til mulig forurensning i grunnen, dersom de hadde kjent til forholdet med den perforerte oljetanken. Kjøperne ga 200.000 kroner mer enn prisantydning. Retten mener det er sannsynlig at huset ikke hadde blitt solgt til en så høy pris om kjennskapen til mulig oljesøl var til stede.

Under rettssaken kom det frem at kjøperne var raske på labben til å kontrahere bistand for å få ryddet opp i oljesølet, og entreprisen gikk et til et mindre firma som etter det opplyste ikke hadde like gode avtaler som større firmaer. Dette ble også begrunnet ved at det var hastverk med å få ryddet opp. Retten fant likevel at kjøperne må bære en del av ekstrakostnadene som hastverket innebar, og nedjusterte derfor prisavslaget knyttet til utbedringskostnadene fra 589.000 kroner til 520.000 kroner.

Retten var enig i at kjøperne har krav på erstatning knyttet til istandsetting av tomten, og at dette skjønnsmessig kan settes til 10.000 kroner.

Videre kom retten til at kjøperne har krav på erstatning med 180.000 kroner for tapte leieinntekter.

Selgeren og Protector måtte også stå til rette for saksomkostningene forbundet med saken, samlet på 215.780 kroner. Totalt må selger dermed ut med 710.000 kroner.

Dommen ble avsagt 16. oktober og er ikke rettskraftig.

LES OGSÅ: Portveien 2-idyll slo sprekker

Powered by Labrador CMS