DEAS-topp: For mye fokus på finansieringskostnader

Head of Investment Strategy i DEAS Asset Management og fondsleder for DEAS Eiendomsfond Norge I, Lars Flåøyen, mener det kan være en prøvelse å gå på seminarer for næringseiendom for tiden.

– Ikke nødvendigvis fordi utsiktene for eiendomsprisene på kort sikt er svake, dette er en del av gamet, men når størsteparten av alle markedspresentasjonene for eiendom handler om 3 måneders NIBOR og 5 års swap, ispedd resultater fra ulike undersøkelser om bankmarginer, vokser en blanding av kjedsomhet og irritasjon frem i meg. Er virkelig det norske eiendomsmarkedet blitt så finansielt at det er spotprisen på fremmedkapitalfinansiering som overskygger alt annet, spør Flåøyen retorisk.

Han presiserer at han er enig i at høye finansieringskostnader nå trolig vil presse eiendomsverdiene videre nedover på kort sikt. Men mener det er lite aktørene kan bruke alle renteprognosene til.

– Det meste av empiri tilsier at det er umulig å si noe med rimelig sikkerhet om hvor renten er frem i tid, ikke om tre måneder, ikke om ett år og ikke om fem år. Med tanke på at eiendom i hovedsak bør sees på som en langsiktig investering, har eiendomsbransjen fått et uforholdsmessig kortsiktig fokus, sier Flåøyen.

Det ubelånte DEAS-fondet DEAS Eiendomsfond Norge I eier blant annet Tollbugata 1a, en lavrisikoeiendom som er nylig rehabilitert, med offentlig leietaker på lang kontrakt og en beliggenhet rett ved Oslo S. Med en prime yield som nærmer seg 4,75 til 5 prosent, vil denne eiendommen ifølge Flåøyen kunne gi en forventet ubelånt årlig totatavkastning på 7 prosent gitt en inflasjon på 2 prosent. Da har man heller ikke regnet inn effekten av underleie.

Med slike nøkkeltall for å eie de beste eiendommene, som også har lav risiko, mener Flåøyen det blir unyansert å bare fokusere på hvor mørkt det er i eiendomsmarkedet på grunn av høye finansieringskostnader.

– Min påstand er at det ikke er mange investeringer som langsiktig vil kunne konkurrere med en bedre risikojustert avkastning, og da mener jeg innen alle aktivaklasser.

Flåøyen vil heller ha kloke tanker om hvilke porteføljetilpasninger eiendomsaktørene kan gjøre og hvilke langsiktige trender bransjen bør innrette seg etter. Spørsmålet om eiendom med dagens prising gir en fornuftig avkastning for risikoen er også viktig.

– "Price is what you pay, value is what you get”. Det sier i hvert fall Warren Buffett. Når hans selskap Berkshire Hathaway skal finne verdien av selskaper de vurderer å investere i, så gjør de dette med bakgrunn i et syn på fremtidig kontantstrøm og en neddiskontering av denne kontantstrømmen med en passende diskonteringsrente, sier Flåøyen.

Han mener diskonteringsrenten i hvert fall ikke skal være kostnaden på eventuell ny gjeld.

– Buffett argumentere for å bruke en langsiktig risikofri rente pluss en risikopremie som reflekterer faktisk risiko for det aktuelle selskapet (les: eiendommen). Det er ganske pretensiøst av meg å referere til Warren Buffett, så hvor vil jeg med dette? Saken er at hvis man tenker på samme måte som Buffett for norsk eiendom og forsøker å finne hva slags avkastning man bør få i norsk eiendom i det lange løp, havner man trolig et sted rundt 6,5-7,5 prosent for netto ubelånt eiendomsavkastning. Med dagens prising vil man allerede ha gode odds for å kunne oppnå slik avkastning, sier DEAS-direktøren.

Han legger til at den absolutte langsiktige avkastningen bare vil øke dersom avkastningskravet for eiendom øker videre gjennom vinteren.

– Vi i DEAS har ingen anelse om når markedet skal bunne ut eller på hvilket nivå, men min påstand er at de som måtte kjøpe eiendom i 2024, har gode sjanser til å kunne skape en langsiktig avkastning på investeringen sin som er bedre enn normalt, og som mer enn kompenserer for den risikoen man tar. Som alltid er dette selvsagt forutsatt at man plukker riktig objekt og har en god forvaltning. I mellomtiden vil renten helt sikkert gå både opp og ned, men hvor mye og når kan ingen vite