Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Usbl.
Foto: Erik Hannemann
Boligpriser: USBL-sjefen tror Oslo-markedet er nær bunnen
Toppnivået som kommer ut av utleieboliger er passert.
Eiendom Norge er igjen ute med Boligbobla. Overskriften for utgaven i forrige uke var om boligmarkedet hadde snudd. Temaet ble debattert før de overraskende sterke augusttallene fra Eiendom Norge ble kjent. Gjester var adm. direktør Christian V. Dreyer i USBL og salgs- og markedsdirektør Geir Skogheim i Utleiemegleren.
Og Dreyer ser nå ganske lyst på prisutviklingen i hovedstaden fremover. Anders Langtind advarte før sommeren at boligprisene i Oslo kan falle med så mye som 10 prosent. Det er fremdeles svært mange utleieboliger som skal ut i markedet. Det presser prisene, men Dreyer tror prisbunnen nærmer seg.
– Jeg er ganske overbevist om at om ikke vi er på bunnen, er vi veldig nære bunnen for hva små leiligheter kommer til å bli solgt for. Tilbudssiden av utleieboliger har bidratt til en kortsiktig ubalanse. Den ubalansen har prismessig bidratt til der vi er i dag.
– Men hvis man skal gjøre investeringer i boligmarkedet i Oslo, er dette en veldig god timing. Det kan hende en måned eller to vil ligge lavere nominelt, men du er ganske tett på bunnen nå, spådde Dreyer.
Kommer i 2027
Han tror vi kommer til å se et skift i markedet når det gjelder salg av utleieboliger. Dreyer er ikke sikker på at det kommer til å skje i 2026, men han er ganske sikker på at vi vil se det i 2027.
– Vi må huske på at vi har passert toppnivået som kommer ut av utleieboliger. Den massen blir stadig mindre. Og er det noe historien har lært oss, er at når det først snur, så snur det veldig fort. Det er en saueflokkmentalitet i dette.
Dreyer sa at hverdagsøkonomien for en utleieinvestor i dag er krevende. De sliter med en positiv bunnlinje for objektet. I tillegg er det usikkerhet om hva skjer med prisutviklingen på investeringen din.
Betydelig
Men Dreyer tror de som selger utleieboliger i Oslo, nå selger på bunn. Da er det bedre å ta de likviditetsmessige utfordringene gjennom det neste året og vente på prisveksten som vil komme.
– Og jeg tror den kommer til å bli ganske betydelig, var spådommen.
Skogheim var enig med Dreyers beskrivelse av situasjonen i Oslo. Han tror også vi snart har nådd bunnen.
– Jeg tenker at prisen på en toromsbolig i Oslo ikke blir billigere den vi nå ser. Prisene skal oppover, sa Skogheim.
Ekstraordinært
Dreyer mener situasjonen i utleiemarkedet er en politikerskapt krise. Det skyldes at skatteskruen er strammet til.
– Heldigvis har det snudd litt, men formuesskatten er den store bøygen. Det er en ekstraordinær situasjon på grunn av den massive siden i tilbudsmarkedet, primært på små leiligheter i utleiesektoren.
– Den massen er i ferd med å tappes unna, så det kommer til å skje et skift. Hadde prisene pekt ned i alle regioner, hadde jeg vært mye mer bekymret enn jeg er nå.
Renten er viktig i boligmarkedet. Det kan komme en renteøkning til. Men Dreyer pekte på at markedet er presset i Stavanger, i vestlandsregionen og dels i Nord-Norge. Både bruktprisene men også nyboligprisene går har steget mer enn i østlandsområdet.
– Det forteller meg at det ikke er rentene som gjør at vi sitter med problemene i Oslo, sa Dreyer.
To utfordringer
USBL har selv mange utleieboliger. Dreyer sa du skal tjene penger i den daglige driften, men du skal også tro på verdiutvikling. Nå er det utfordringer for begge leirene. Dét må endre seg for at noen skal begynne å investere i utleieboliger igjen.
Dreyer minnet også om at en stor del av det norske utleiemarkedet består av private investorer. De selger seg ut.
– Det betyr at de boligene som nå er lagt ut for salg fra sekundærboligeierne, kommer ikke tilbake igjen. Hvis vi skal ha en markant økning, må du motivere sekundærboligeiere til å investere i nye boliger.
Bekymringsfullt
Men Dreyer mener du også må gjøre noe med incentivene, til langsiktige, profesjonelle eiere, som USBL og KLP. Han mener det er bekymringsfullt at store profesjonelle eiere også selger seg ut.
– Da må vi bygge store mengder med nye utleieboliger for å få dette i balanse over tid. Det ser vi ingen tegn til nå, fordi her kreves det politiske tiltak. Dette er krevende. Hvis du ikke har lyst til å prate om skatt, blir dette veldig krevende for sekundærboligeierne, sa Dreyer.
Han er bekymret over at boligmarkedet er en forskjellsmaskin. Ulikhetene i samfunnet blir forsterket av dette. Det som er nytt, er at leiemarkedet blir utilgjengelig for stadig flere. Men utilgjengeligheten gjelder sentrumsdelen i de store byene.
Folketomme
– Visningene i sentrum er mye mer folketomme enn det vi er vant til. Men ut av sentrum er det mye enklere å få folk til å komme på visning.
USBL ferdigstilte i mars en ny utleiegård i Ås sørøst for Oslo. Den gården er ifølge Dreyer fullt utleid.
– Det var stor ettespørsel, og vi ble overrasket over hvor enkelt det var å fylle opp bygget, sa Dreyer.
