Hvis man har konkludert med at tiltaket er
en hovedombygging, medfører dette at alle de byggtekniske kravene i TEK17
gjelder. Dette kan bli svært kostbart. Hva bør utbyggere, eiendomsbesittere og
entreprenører da være oppmerksomme på, og hvilke virkemidler finnes i lovverket
for å redusere disse kostnadene?
Bakgrunn
Norge er forpliktet til å nå FNs
bærekraftsmål. I dette ligger blant annet at vi skal redusere klimagassutslipp
med 55 % innen 2030, sammenlignet med 1990. For å oppnå dette målet, må man i større grad
enn tidligere klare å ta vare på, og utnytte den bygningsmasse og de
bygningsmaterialer som allerede finnes.
Det er om lag 4,3 millioner bygninger i
Norge. Det tekniske regelverket har stadig blitt strengere og mer komplekst.
Dette skaper dårlig harmoni med ønsket om å ta vare på den bygningsmassen som
finnes.
Det strenge regelverket har videre
resultert i at utbyggere og eiendomsforvaltere har funnet det rimeligere å rive
eksisterende bygg og bygge nytt, fremfor å bevare eksisterende bygningsmasse.
For å blant annet motvirke denne
utviklingen la Kommunal- og moderniseringsdepartementet frem forslag til
endringer i regelverket i proposisjon 64 L den 11.05.2021. Endringene som ble foreslått
var i hovedsak knyttet til plan- og bygningsloven, og særlig regelverket som
gjelder for eksisterende byggverk. De fleste av de foreslåtte endringer ble
vedtatt og trådte i kraft 01.01.2023.
Lovendringen i 2023
Frem til 01.01.2023 fantes det to
muligheter for å slippe å oppfylle teknisk forskrift ved reparasjonsarbeider og
hovedombygging. Den ene var å søke dispensasjon gjennom plan- og bygningslovens
(pbl.) kap. 19. Den andre var å søke unntak fra tekniske krav med hjemmel i
pbl. § 31-2. Ingen av disse alternativene gav gode utsikter til å få de omsøkte
unntak/fritak.
For det første er dispensasjonsinstituttet
ment å fungere som et snevert unntak. Det skal ikke være kurant å få
dispensasjon fra regelverket. Pbl. § 19-2 vil derfor normalt ikke gi dispensasjon
fra tekniske krav.
For det andre oppstilte tidligere paragraf
31-2 flere vilkår som var svært vanskelig å oppfylle og å håndtere i praksis.
Forarbeidene uttalte blant annet følgende:
«For det andre ble det foreslått å gå
bort fra vilkårene om at endringer må være «nødvendig» for å sikre
«hensiktsmessig bruk» og ikke medføre «uforholdsmessige kostnader». De tre
nevnte vilkårene byr på vanskelige skjønnsmessige vurderinger», se Prop. 64 L (2020-2021) s. 24 og 25.
Det som etter vår vurdering var de
viktigste endringene, sett fra utbyggers ståsted, var endringene som ble gjort
i pbl. § 31-4. Denne bestemmelsen
hjemler kommunens adgang til å gi unntak fra tekniske krav. Bestemmelsens første
ledd lyder:
«Ved tiltak etter § 20-1 på
eksisterende byggverk kan kommunen gi helt eller delvis unntak fra tekniske
krav, dersom det vurderes som forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø.
Ved vurderingen skal kommunen legge vekt på følgende:
a. byggverkets alder, formell
vernestatus, type, formål, plassering, varigheten av tiltaket og nåværende
tekniske tilstand
b. forhold som kan redusere negative
konsekvenser ved at det gis unntak
c. fordeler som oppnås med tiltaket»
Kort om vilkårene
Det sentrale vilkåret for å kunne gi
unntak er altså at unntaket vurderes som «forsvarlig» ut fra «sikkerhet,
helse og miljø».
Rent språklig ligger det i dette at det normalt
ikke kan gis unntak som negativt påvirker sikker bruk av bygget. Eksempelvis
vil det ikke kunne gis unntak fra krav som påvirker brannsikkerheten, f.eks.
rømningsforhold. Det bør heller ikke kunne gis unntak fra krav som er
essensielle ut ifra et helseperspektiv, som eksempelvis støy.
Ser man bort fra slike forhold er det
utvilsomt at bestemmelsen nå gir en utvidet adgang til å gi unntak,
sammenlignet med situasjonen før endringen. Eksempelvis vil mange eldre bygg og
bygårder være oppført uten heis. Det vil være tilnærmet umulig å installere
dette i ettertid innenfor de ytre rammer som bygget representerer. Det bør
derfor være mulig å få unntak fra kravet om heis.
Forarbeidene presiserer blant annet at:
«Det sentrale med forslaget er at
tiltaket må ivareta hensynet til sikkerhet, helse og miljø, det vil si være
forsvarlig», se Prop. 64 L (2020-2021) s. 25.
Videre fremheves det:
«Forslaget innebærer at dersom tiltaket
fører til at byggverket får en teknisk og sikkerhetsmessig bedre standard, så
kan det være forsvarlig å gi tillatelse selv om det ikke fullt ut oppfyller
alle dagens tekniske krav».
«Det er en helhetsvurdering som må
ligge til grunn for om det er forsvarlig å gi helt eller delvis unntak. Etter
departementets oppfatning bør det avgjørende være at det skjer en forbedring av
byggverket, og da særlig av sikkerhetsnivået», se
Prop. 64 L (2020-2021) s. 28.
Det blir altså en konkret vurdering i hver
enkelt sak. Det er selvsagt ønskelig at man prøver å oppfylle de tekniske krav
som vil ha en effekt og som vil gjøre bygget bedre.
Samtidig skal man ikke glemme det
samfunnsøkonomiske perspektivet. Dersom oppfyllelse av tekniske krav blir svært
kostbart, eller vanskelig gjennomførbart av andre grunner, vil resultatet enten
bli at man fortsetter som før og søker rivning/gjenoppføring, ev. at byggverk
blir stående tomme. Begge deler er negative, enten ved at man opererer i strid bærekraftsmålene
eller at det blir en sterk mangel på utbygging/fortetting, særlig i storbyene.
Hele hensikten med endringene var jo
nettopp å gi kommunen større handlingsrom i sin saksbehandling og ikke være
bundet av strenge vilkår;
«En viktig
hensikt med endringene er å gi kommunene større mulighet til å løse
utfordringer knyttet til for eksempel tomme lokaler og manglende liv i
bysentrum».
Når det skal søkes unntak er det viktig å
ha en god dialog med kommunen og skrive en velbegrunnet søknad. Kommunen har
også mulighet til å stille vilkår for å redusere de ulempene som et unntak fra
tekniske krav kan føre til. Dette følger direkte av andre ledd i bestemmelsen. Samtidig
må kommunen være oppmerksom på at eventuelle vilkår også lar seg oppfylle i
praksis. Hvis ikke vil ikke regelendringene ha den ønskede effekt.
Oppsummert
Det er ikke lenge siden endringene trådte
i kraft og det er derfor for tidlig å konkludere med om endringene har hatt den
effekt som var tiltenkt.
Når det er sagt; det er viktig at næringen
er klar over reglene og anvender dem i tråd med lovgivers intensjon.
Det å ta vare på og gjenbruke bygg bidrar
til lavere klimautslipp og lavere forbruk av materialer. Dersom man kan
dokumentere at byggverket får minimum tilsvarende, men helst et forbedret
sikkerhetsnivå sammenlignet med tidligere, bør det være gode muligheter for å
få godkjent unntak fra tekniske krav.
Artikkelforfatterne er Øistein Sandstå Jacobsen, Advokat/partner hos Stiegler Advokatfirma AS og Tom Andre Sivertsen, Jurist/Seniorrådgiver/Fagspesialist byggesak hos Sweco Norge AS.
