Endringer i bustadoppføringsloven– tidspunkt for garantistillelse

Av Chriss Bjorøy, Advokatfirmaet Riisa

I denne artikkelen vil det bli redegjort for endringene og konsekvenser dette kan medføre i forbindelse med salg etter bustadoppføringsloven. Tidligere har hovedregelen, både i teori og praksis, vært at garanti skal stilles straks etter at avtale er inngått mellom partene. Med de nye reglene beholdes dette utgangspunktet, men den praktiske hovedregelen blir tilsynelatende endret slik at den gir entreprenøren muligheter til å fravike hovedregelen i bestemte tilfeller.
Videre er bestemmelsene om konsekvensene av manglende garantistillelse også endret slik at de nå gir forbrukeren en hevingsrett ved manglende garantistillelse, men kun der garantistillelse er utsatt etter de nye bestemmelsene. Ved garanti straks etter avtaleinngåelse er det fortsatt rett til tilbakeholdelse av vederlaget som er forbrukerens pressmiddel mot entreprenøren.

Nærmere om tidspunktet for garantistillelse etter § 12 – tidligere regler
Av bustadoppføringsloven § 12, slik den lød før lovendringen, skulle garanti for kontraktsytelsen stilles straks etter inngåelsen av avtalen mellom partene. Dette fremgikk ikke av lovteksten men fulgte av en tolkningsuttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling av 6. oktober 2006.
Med bakgrunn i uttalelse fra lovavdelingen i september 2013 fremgikk videre at en med avtaleinngåelsen mente når partene var bundet avtalerettslig, ikke det tidspunkt hvor kontrakt ble undertegnet.
Slik § 12 fremstod frem til 1. januar var det i utg.pkt ikke mulig å fravike dette.

Nærmere om tidspunktet for garantistillelse etter § 12 – nye regler
Fra og med 1. januar har §12 fått et nytt tillegg i bestemmelsens annet ledd. Det fremgår nå uttrykkelig av bestemmelsen at garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen, hvilket samsvarer med lovavdelingens tolkningsuttalelser.
Imidlertid har annet ledd også fått et annet tillegg, nemlig en adgang for entreprenøren til å avvike fra hovedregelen.
Det følger nå av bestemmelsens annet punktum at det kan tas forbehold av entreprenøren som medfører at garanti ikke må stilles før på et senere tidspunkt. I bestemmelsen er det angitt hvilke typer forbehold dette kan være.
For det første er det vist til at entreprenøren kan ta forbehold om å ikke stille garanti før ved åpning av byggelån. Videre kan entreprenøren ta forbehold om å stille garanti først ved salg av et bestemt antall boliger. Han kan også ta forbehold om garantistillelse først ved igangsettingstillatelse. I disse tilfellene må garanti stilles når betingelsene knyttet til forbeholdet er innfridd.
Uavhengig av hvilke forbehold som er tatt, må imidlertid entreprenøren stille garanti senest ved oppstart av byggearbeidene. Således vil dette representere yttergrensen for hvor lenge garanti kan utsettes, uavhengig av hvilke forbehold som er avtalt.

Konsekvensen av endringen er dermed at det er betydelig større adgang for entreprenøren til å utsette garantistillelsen enn etter tidligere regler, hvor det ikke var åpning for dette, så lenge entreprenøren passer på å ta forbehold om dette i avtalen mellom partene.

Hvilke konsekvenser vil lovendringen ha?
Etter tidligere regler fulgte det av § 12 siste ledd at forbrukeren kunne holde tilbake alt vederlag dersom garanti ikke var stilt. Dette medførte at forbruker ikke en gang hadde plikt til å innbetale kontraktssummen til megler ved manglende garanti.
Noen andre konsekvenser av manglende garanti forelå ikke. Dette medførte at det ikke var noen direkte adgang til å heve avtalen ved manglende garanti, selv om hevingsadgang fort kunne bli aktuelt der det tok lang tid før garantien kom på plass.
Etter den nye bestemmelsen fremgår det i siste ledd fortsatt at forbrukeren har adgang til å holde tilbake vederlaget ved manglende garanti. Dette gjelder imidlertid kun der det skal stilles garanti straks etter avtaleinngåelsen jf. § 12 annet ledd første punktum.
I de tilfellene hvor entreprenøren har tatt forbehold om å utstede garanti på et senere tidspunkt, har forbrukeren ikke adgang til å holde tilbake kontraktsvederlaget.
Dette betyr, slik angitt i forarbeidene, at entreprenøren kan kreve forskudd selv om garantien etter § 12 først skal stilles fra det tidspunktet forbeholdet i kontrakten er bortfalt.
I stedet for er forbruker gitt adgang til å heve kontrakten dersom garanti ikke kommer på plass når forbeholdet bortfaller. Hevingsretten er imidlertid betinget av at forbruker gir entreprenøren skriftlig varsel med minst 10 dagers frist til å stille garantien. Dersom garantien ikke stilles innen fristen har forbruker rett til å heve avtalen.

En problemstilling som ikke er berørt i forarbeidene er om de nye bestemmelsene vil medføre at entreprenører som finner kontraktsvederlaget for lavt og ønsker å komme seg ut av kontrakten for å kunne selge boligen til høyere pris, vil kunne spekulere i å ikke stille garanti for å fremprovosere hevning.

Det vil derfor gjenstå å se om bestemmelsen vil føre til spekulasjon fra entreprenørenes side eller om målsetningen med hevingsretten, å sikre at garanti kommer på plass, blir oppnådd.

Avslutning
Som det fremgår innebærer lovendringen en betydelig endring i tidspunktet for når det skal stilles garanti fra entreprenørens side etter bustadoppføringsloven § 12.
Endringen åpner opp for at den praktiske hovedregel ved prosjektsalg vil bli at garanti stilles først på et senere tidspunkt når bestemte forbehold er bortfalt.
Forbrukeren er videre gitt en hevingsrett ved manglende garantistillelse, men denne gjelder kun der det er tatt forbehold om utsatt garantistillelse.
Bustadoppføringsloven inneholder også en rekke andre bestemmelser som har betydning for partene ved salg av bolig under oppføring, også hva gjelder garantireglene. Ved eventuelle andre spørsmål om bustadoppføringsloven, evt. spørsmål om det tema som er behandlet her, bes interesserte ta kontakt for ytterligere avklaring.