OSLO 20151209
Portretter for UNION.
Foto: nyebilder.no
OSLO 20151209 Portretter for UNION. Foto: nyebilder.no

Bankmarginene rett til værs

Bankenes lånemarginer har økt med 45 basispunkter siden februar. Men med fallende lange renter har likevel eiendomsselskapenes rentekostnader gått ned.

Publisert Sist oppdatert

Det kommer frem i UNION Gruppens seneste bankundersøkelse. Ifølge analysesjef Robert Nystad må eiendomsselskaper nå betale 248 basispunkter i margin på nye fem års lån med 65 prosent belåning. Det er 45 punkter opp siden februar.

– Kun én gang tidligere har vi målt en tilsvarende økning på ett enkelt kvartal og vi må tilbake til fjerde kvartal 2013 for å finne høyere bankmargin enn i dag. I tillegg ser vi at spredningen i bankenes svar har økt. Differansen mellom høyeste og laveste svar har steget fra 55 til 80 basispunkter, og flere banker uttrykker at det er stor variasjon i hva som blir tilbudt i samme case, sier Nystad.

Han forklarer oppgangen i bankmarginen med at bankenes innlånskostnader har økt. I tillegg har risikoen økt, som har gitt utslag i at bankene må holde mer egenkapital bak lånene. Bankenes utlånsvilje er også redusert samtidig som konkurransen er svekket.

Mens bankmarginene har steget, har 5-års swaprente falt med 131 basispunkter. Samlet finansieringskostnad for fem års lån, med full rentesikring i hele perioden, har dermed falt med 86 punkter til 2,92 prosent. Finansieringskostnaden er 1,32 prosentpoeng lavere enn forrige topp i andre kvartal 2018.

– Vi har bare én gang tidligere målt et nivå på under tre prosent. Samlet finansieringsrente var 2,91 prosent i første kvartal 2015. Den gangen var imidlertid bankmarginen kun 165 basispunkter, sier Nystad.

Ifølge bankene i UNIONs bankundersøkelse har løpetiden på lånene kommet mye ned. Det er relativt sjeldent med fem års løpetid på lånene, og for første gang oppgir bankene at gjennomsnittslånet har en løpetid på under tre år.

– Lån med ett og to års løpetid er ikke uvanlig i dagens marked. Mange kunder foretrekker kortere lån i et marked med høye marginer, mens bankene på sin side har regulatoriske incentiver til å holde nede løpetiden på lånene. Bankene har for øvrig satt opp marginen cirka like mye for 3-års lån som for 5-års lån. Hvis du velger et lån med 3-års løpetid gir bankene i snitt 21 basispunkter lavere margin, noe som er relativt stabilt siden sist, sier Nystad.

Etter myndighetenes tiltak den 12. mars har omfanget av avdragsfrihet økt til rundt 25 prosent. Der er mer enn en dobling siden før tiltakene.

– Det ligger an til svakere utvikling i mange leiemarkeder, og flere banker påpeker at det er større usikkerhet rundt verdsettelsen for øyeblikket. Man legger seg derfor på en mer konservativ linje.

På kort sikt mener analysesjefen i UNION Gruppen at det er større sannsynlighet for videre oppgang i rentemarginen enn motsatt.

– Selv om bankene er åpne for ny business, er alt litt vanskeligere nå. Bankene er svært forsiktige, og konkurransen er svekket. Kort oppsummert kan vi belage oss på strengere kredittpraksis, høyere egenkapitalkrav og høyere bankmarginer i kvartalene fremover.