Analyse av byggekostnader – krevende øvelse

Det har vært stort fokus på høye byggekostnader det siste året, med ekstreme svingninger som følge av ettervirkninger av pandemien, krigen i Ukraina og mangel på kvalifisert personell. Nivået på byggekostnadene har store konsekvenser for utbyggings- og rehabiliteringsprosjekter, og kan dermed medføre tap på allerede igangsatte prosjekter med lave marginer eller for tomteeiere og planlagte prosjekter som ser sine marginer forvitre om man ikke klarer å ta ut kostnadsøkningen gjennom økte inntekter.

Thomas Dinh, rådgiver.
Thomas Dinh, rådgiver.

Verdiberegning av tomter og utviklingsprosjekter består av flere elementer, men blir hovedsakelig beregnet basert på salgspriser for ferdig oppført bebyggelse, fratrukket byggekostnader og gevinst/prosjektrisiko som hensyntar en rekke elementer som reguleringsrisiko, tidsrisiko, markedsrisiko, kostnadsrisiko med mer. Med økende byggekostnader, alt annet likt, går naturlig nok prosjekt- og tomteverdiene ned.

De fleste verdsettelsene utføres med mer eller mindre dyptgående analyser av de ulike verdiparametrene. Beregningen av salgspriser for ferdig oppført bebyggelse er som regel en enkel øvelse, da det ofte er meget godt statistikkgrunnlag, både på nærings- og boligeiendom. Når det gjelder byggekostnader er det noe verre og variasjonene er større, da det er en rekke faktorer som spiller inn utover hvilke kvaliteter på bebyggelsen man velger å oppføre.

Ved analyse av normale byggekostnader benyttes som regel databasene Norsk prisbok og Holtes kalkulasjonsnøkkel, der utgiverne legger ned et omfattende arbeid i å samle inn og presentere statistikk henført til de fleste bygningstyper, enkeltprosjekter og rehabiliteringer med ulike kvaliteter innenfor både bolig- og næring, samt referanseprosjekter. Dette er som regel et godt utgangspunkt, men også her er det viktig å gå ned i detaljene på de ulike referansetallene for å eksempelvis se på fundamenteringsmetode, størrelse på fellesarealene, som ofte er rimeligere å oppføre enn de eksklusive bolig- eller næringsarealene, takhøyder, tekniske anlegg med mer.

Det er imidlertid også en rekke andre elementer som kan påvirke byggekostnadene i et utbyggings- eller rehabiliteringsprosjekt. Dette være seg ulike typer vernestatus på eksisterende bebyggelse, byggegrunn, rive- og saneringskostander på eksisterende bebyggelse, tekniske elementer under bakkenivå, støyproblematikk, behov for støttemurer eller lignende, rekkefølgekrav, krav til utslipp på byggeplass med mer, som samlet sett kan gi store utslag i de totale byggekostnadene utover de kvalitetene man velger å oppføre. For å kunne utføre en kvalifisert vurdering av disse elementene krever det inngående tekniske bygg- og anleggskunnskaper og erfaring. Videre baserer statistiske databaser seg på historiske tall som kan medføre unøyaktige kalkyler i perioder hvor markedspriser endres brått.

Bjarki Reyr
Bjarki Reyr

I Veridian Analyse har vi en byggteknisk avdeling med sterk erfaring og kompetanse innen byggteknikk. Teamet ledes i dag av ingeniøren Bjarki Reyr som har over 20 års erfaring fra bygg, anlegg og eiendomsbransjen innen både utførelse, prosjektledelse, forvaltning og rådgivning for større og mindre eiendomsbesittere i hele Norge og spesielt i osloområdet. Gjennom våre oppdrag, da spesielt med byggelånsoppfølging, prosjektledelse og byggadministrasjon er vi i daglig dialog med entreprenører og eiendomsutviklere som gir oss unik innsikt i konkrete og dagsferske nivå på dagens byggekostnader, det være materialer, arbeidskraft eller andre innsatsfaktorer.

Dette bidrar til at våre analyser av byggekostnader i utviklingsprosjekter og rehabiliteringer blir betydelig mer detaljerte og nøyaktige som følge av datamaterialet og erfaringen dette teamet drar med seg gjennom sitt arbeid.

Ta kontakt med Bjarki Reyr eller Thomas Dinh, Veridian Analyse AS, for en uforpliktende prat om våre tjenester innen byggteknisk analyse, enten det er en vurdering av kostnader, kalkyler eller budsjetter for ditt utviklingsprosjekt.

Powered by Labrador CMS