Varig bruksrett til del av eierseksjon kan ikke tinglyses

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Saken gjaldt anke over Statens Kartverks nektelse av å tinglyse en erklæring om en eksklusiv og evigvarende bruksrett i et sameie. Det har lenge vært kjent at varig bruksrett til del av grunneiendom krever fradeling i henhold til matrikkelloven, med dertil kostbar oppmålingsforretning. Lagmannsrettens kjennelse legger til grunn at samme prinsipp også gjelder for eierseksjoner.

Bruksrett til takterrasse

Ved seksjoneringen av en eiendom i Oslo kommune hadde en av seksjonene fått tildelt en større takterrasse som del av seksjonens hoveddel. Naboseksjonen hadde ikke fått tildelt noen takterrasse, og gjennom en avtale mellom de to seksjonseierne ble det utstedt en erklæring om eksklusiv og evigvarende bruksrett til takterrassen. Erklæringen var utformet som en realservitutt som følger seksjonen, ikke eieren.

Erklæringen ble forsøkt tinglyst, men kom i retur med påtegning om at eksklusiv bruksrett for en seksjon på en annen seksjon krever reseksjonering. Seksjonseieren forsøkte på nytt, men Kartverket nektet tinglysing. Vedtaket ble deretter anket til Borgarting lagmannsrett, som etter tinglysingsloven § 3 er ankeinstans for avgjørelser fattet av tinglysingsdivisjonen på Hønefoss.

Lovstridig erklæring

I vurderingen av saken tar retten utgangspunkt i eierseksjonsloven § 22 om at den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen. Retten kommenterer til dette at den rettslige råderetten må begrenses på en slik måte at man ikke kan etablere ordninger som bryter med eierseksjonslovens system med hensyn til eksklusiv bruksrett til en definert bruksrett.

Videre viser retten til Kartverkets rundskriv om etablering av rettsvern for bruksrett til en mindre del av en eierseksjon. I rundskrivet er det fremhevet at en avtale om bruksrett mellom seksjonseiere kan tinglyses, men kun dersom avtalen er i samsvar med eierseksjonsloven. Det var den etter rettens oppfatning ikke i den aktuelle saken, fordi bruksretten til takterrassen var for omfattende. Avtalen var derfor ikke i samsvar med eierseksjonsloven, og retten var enstemmig i sin konklusjon om at Kartverket hadde gjort rett da de nektet å tinglyse erklæringen.

Kjernen i rettens begrunnelse er at en for omfattende bruksrett vil stride mot ordningen i eierseksjonsloven om varig og eksklusiv bruksrett til definerte arealer. Det er anledning til å gi øvrige sameiere bruksrett til egen seksjon, men en bruksrett som i realiteten er en endring av grensene mellom seksjonene, forutsetter reseksjonering.

Ulik praksis

Spørsmålet om tinglysing av varige bruksretter er et svært praktisk spørsmål som har konsekvenser for alt fra etablering av sykkelparkeringer til tekniske rom. Kartverkets praktisering av reglene i matrikkelloven har ikke vært ensartet de siste årene. Når lagmannsretten nå har opprettholdt et vedtak som sidestiller grunneiendom med eierseksjoner, antyder det en innstramming av reglene i forhold til praksis de siste årene.—————-

Artikkelforfatterne er partner Dag Henden Torsteinsen og advokat Ole-Jacob Farstad i advokatfirmaet Grette.