Slår hardt
Forventet avkastningskrav ved salg av næringseiendom slår hardt ved beregning av restverdien.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
OBOS Basale har i sin seneste halvårsrapport en artikkel om vurdering av risikoen ved verdsettelse av investeringseiendommer. En sentral faktor som både investorer og långivere vurderer, er den antatte restverdien av eiendommen og den yielden – direkteavkastningen – eiendommen kan selges for. Vi snakker om exit yield.
OBOS Basale har i et regneeksempel sett på en eiendom med en antatt exit yield på henholdsvis 6 prosent og 7 prosent. Netto leieinntekter for en 10 000 kvadratmeterstor eiendom det første året er 19 millioner kroner, som så stiger med 3 prosent (noe høyt i dagens marked) til 24,79 millioner kroner i år 10.
Hvis man legger en exit yield på denne eiendommen på 6 prosent, vil den antatte restverdien være på drøyt 413 millioner kroner (24,79/0,06). Stiger dermed antatt exit yield til 7 prosent, faller restverdien til drøyt 354 millioner kroner, eller 14 prosent. En høyt belånt eiendom kan dermed få negativ egenkapital hvis eiendomsmarkedet skulle utvikle seg negativt.
Restverdibetraktninger var svært sentrale da norske banker tidligere i år sa nei til å finansiere kjøpet av Statoils hovedkontor på Forus (bildet).
En undersøkelse indikerer ifølge Basale at aktørene i Norge hovedsakelig legger risikoen i prosjektet til selve avkastningskravet. Estimater for eksempelvis leietakertilpasninger legges derimot inn i selve kontantstrømmen.
Basale skriver videre at en undersøkelse bekrefter at nåverdiberegning er den desidert mest brukte metoden for verdsettelse av investeringseiendom. Fordelen med denne verdsettelsesmetoden er at det er enklere å sammenlikne ulike verdivurderinger.
