Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Om du selger klær, sigarer eller tekniske duppe-dipper, eller serverer gourmémat, øl eller kaffe ? det spiller ingen rolle. Heller ikke om du må male hele lokalet eller slipe gulvet på nytt. Det er beliggenheten og atter beliggenheten som er avgjørende for hva du må betale i husleie.Små spesialforretninger melder også om kraftig økning i husleien. Mange små virksomheter frykter for at det bare blir trend-butikker og spisesteder med stor omsetning som har råd til å etablere seg i de mest kjente handlegatene.– Det er helt klart utleiers marked, siden det er lite lokaler å velge i, sier Silja Selven Moe i Catella Eiendoms-Consult, og får støtte av Solveig Lund i Norsk Nærings Megling (NNM).– Hovedregelen er at de fleste vil ligge i sentrale strøk og i kjente handlegater ? noe som gir en større etterspørsel enn tilbud, og som igjen gir et prispress, sier Lund.
Karl Johans gate
– Ligger selvsagt på husleietoppen. Men det kommer an på hvor i gaten forretningen holder til, og om det er et stort eller lite areal som leies. Et lite lokale mellom Egertorget og Jernbanetorget, på rundt 30 kvadratmeter, skal være leid ut for hele 16 000 kroner kvadratmeteren. Større lokaler, som Karl Johans gate 12J, leies ut for 8 300 kroner per kvadratmeteren.Det ideelle lokalet er på mellom 70-100 kvadratmeter, det har hjørne-beliggenhet, inngang fra hovedgaten uten trapp, og det har store og lange vindusflater ut mot hovedgaten. Et slikt lokale, midt på Karl Johan, vil kunne oppnå en kvadratmeterpris på rundt 10-12 000 kroner.Tilgang på lagerrom/ arkiv i kjeller-etasjen vil være et ekstra pluss, slike arealer har lavere leiepris, og sentralt på Karl Johan ligger kvadratmeterprisen på 700-1300 kroner. – Men selv om Egertorget midt på Karl Johan er bra beliggenhet, så har for eksempel ikke Burger King en ideell beliggenhet, fordi den ligger på baksiden av nedgangen til T-banen, påpeker Selven Moe.– Forøvrig vil leiere av store lokaler ofte kunne forhandle om kvantumsrabatt. Dype lokaler er rimeligere enn lokaler med god vindusflate.For mindre lokaler med prime beliggenhet, det vil si fra Egertorget og nedover mot Rosenkrantzgate ligger prisnivået på rundt 15 000 kroner per kvadratmeter. Leien senkes noe øverst ved jernbanetorget, og i den andre enden mot Paleet. Et sentralt område med økende husleienivå er området Lille Grensen, Grensen og Øvre Slottsgate. Baker Nordby betaler visstnok rundt 10 000 kroner kvadratmeteren for et lokale på rundt 30 kvadratmeter.
På Majorstua
– Fra der Hegdehaugsveien blir Bogstadveien og oppover, har også et husleienivå i toppskiktet med 8-10 000 kroner per kvadratmeter for de flotteste lokalene. I Bogstadveien nr. 43 betaler Varner 8 500 kvadratmeteren for sitt nye hjørne-lokale. Arealet utgjør 165 kvadratmeter. Bogstadveien 46, en butikk på 114 kvadratmeter, er leid ut for 6 500 kroner per kvadratmeter. Magasinet i den samme gaten har hatt delåpning, og nye leietakere som Bjerke, Tatler og DKNY flytter inn i disse dager.– Pris for forretningsarealet anslås å utgjøre 6000 kroner per kvadratmeter. Høyere opp på Majorstua faller prisene noe. I området Essendropsgate/ Colosseum ligger prisene fra 1 500 til 3 800 kroner per kvadratmeter, sier Lund.
I Bygdøy allé
– Her leieprisen svært avhengig av beliggenheten. – Området ved Bygdøy allé nr. 60, ved Thomas Heftyes plass, begynner å komme seg med flere livsstilsbutikker som selger lys, interiør og designerklær. God utvikling viser også parallellgaten, første del av Frognerveien som går opp fra Solli plass. Her går lokalene fra 3 000 til 4 000 kroner kvadratmeteren, sier Selven Moe. I strøket ved restaurant Bagatelle ligger leien på rundt 2-3 500 kroner kvadratmeteren.
På Grünerløkka
hovedsaklig Thorvald Meyers gate og deler av Toftesgate og Markveien, går de beste hjørnelokalene for opptil 6 000 kroner kvadratmeteren. Andre lokaler har et husleienivå fra 2 000 til 6000 kroner. Store husleieøkninger har ført til at en rekke småbutikker og spesialforretninger har lagt ned eller flyttet det siste året. – Finnes det noen steder blant de attraktive strøkene som er mindre «oppdaget» enn de mest opplagte beliggenhetene?– Det er ofte snakk om tilfeldigheter. Enkelte bedrifter kan se større muligheter i en eiendom enn andre, og ha større betalingsvillighet enn andre leietakere. God beliggenhet må jo være der den største kundestrømmen er, sett i forhold til hvilken bransje man er i, sier Lund.Hun peker imidlertid på at mange tror at Grønland er et område i vekst med tanke på nyetableringer av coffe-shops, samt høyere boligpriser. Byplanleggerne Dag Tvilde og siviløkonom Erik Holmelin har tidligere spådd at Grønland om ti år vil bli like ettertraktet som Grünerløkka er i dag. Etter den tid står blant annet Etterstad for tur. Dette begrunner byplanleggerne med et voksende press på sentrum. Ifølge Statistisk sentralbyrå vil Oslo ha 80 000 flere beboere i 2020.– Grønlandsleiret etter Vaterlandsbro sammen med Gamlebyen og Scweigaardsgate viser en positiv utvikling, med flere nye cafeer og kleesbutikker. Utviklingen av Bjørvika kan være med på å dra opp området, men det er langt frem. Leie-prisene er selvfølgelig langt under Karl Johan-prisene, sier Selven Moe.Hun mener Grønlands torg er i ferd med å utvikle seg positivt som et senter, selv om det ikke har den helt store omsetningen.– Men det ligger potensiale i å løfte dette torget, og sammenligner man med Gunerius og NAF-huset ligger områdene på omtrent samme nivå, med leiepriser på rundt 2000 til 4 500 kroner per kvadratmeter.Saken fortsetter side 20.
– Et forhandlingsspørsmål
Leieprisen i et kjøpesenter er en forhandlingssak mellom leier og utleier. Men også her er beliggenheten i senteret viktig for leiens størrelse, sammen med omsetningen.
Den mest ettertraktede beliggenheten er ved hovedinngangen og i nærheten av dagligvareforretningene, sier Grete Keyser, aktiv innenfor kjøpesenternettverket, Nordic Council of Shopping Centers (NCSC) og daglig leder ved Handelsstedet Bærums Verk.– Leien er generelt høyest i 1. etasje, men har du parkeringsplasser med direkte inngang til 2. etasje kan leien bli høy også her, sier hun.I et kjøpesenter plasseres de ulike virksomhetene gjerne strategisk:– Noen bedrifter, som serveringsvirksomheter, passer best på en stor og åpen plass i senteret. Store «dragere» som for eksempel Hennes & Mauritz , plasseres slik at de drar de besøkende gjennom senteret. Ergo gjør forretningen nytte for de andre virksomhetene som ligger i nærheten, og dermed blir leien ofte litt høyere for dem som ligger ved siden av slike «dragere», sier Keyser.Keyser understreker at leienivået varierer fra senter til senter.– Men i senter hvor leietakerne står i kø for å komme inn, for eksempel i Sandvika Storsenter og CC Vest Stormarked, vil utleier i større grad kunne diktere prisene, sier hun.De fleste kjøpesenterne har en omsetningsbasert husleie, fra rundt 2,5 prosent av omsetningen til opp imot 14 prosent. Dette varierer fra bransje til bransje, ser-veringsbransjen vil ha den største prosenten, mens rimelige dagligvareforretninger vil ha den laveste. For eksempel vil et forretning som leier 150 kvadratmeter for 1 200 kroner kvadratmeteren betale 180 000 kroner i fast husleie. Men en omsetningsbasert leie på 7 prosent må forretningen omsette for 2,6 millioner kroner netto før den omsetningsbaserte leien slår inn.Ved å kombinere den omsetningsbaserte leien med en fast minimumsleie er utleieren sikret leieinntekter under kortsiktig omsetningssvikt, samtidig som utleier får økte inntekter dersom omsetningen blir høyere enn forventet. En slik leiekontraktstruktur praktiseres både hos Olav Thon Gruppen og hos Steen & Strøm.Driftsomkostninger kommer i tillegg til ordinær husleie. Disse kostnadene avregnes etter antall kvadratmeter som leies. De store leietakerne må dermed ta en større andel av driftskostnadene.
