Rundt 5,75 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Oppdatert om riktige arealer.

Mandag ettermiddag kom nyheten om at DNB Scandinavian Property Fund tar over kjøpesenteret Lillestrøm Torv (bildet) fra Steen & Strøm for 800 millioner kroner, om lag 37 000 kroner kvadratmeteren. Kjøpesenterkjeden vil optimalisere porteføljen og se etter andre investeringsmuligheter.

Finansdirektør Bjørn Tjaum i Steen & Strøm Norge sier at de tidligere har presisert at kjeden har en strategi der de gradvis endrer sammensetningen av kjøpesenterporteføljen. Steen & Strøm kjøpte i desember i fjor Oslo City fra DNB Livsforsikring for 3,3 milliarder kroner. Kjeden har store utviklingsplaner som vil kreve betydelige ressurser i årene som kommer.

Videreutvikle posisjonen– Vi er derfor glad for å kunngjøre avtalen med DNB Scandinavian Property Fund DA, som vil være en kompetent og sterk eier av Lillestrøm Torv. Steen & Strøm vil bruke inntektene fra dette salget til å videreutvikle vår posisjon som en ledende kjøpesenteraktør i Skandinavia, sier Tjaum til Lillestrøm Torvs hjemmesider.

Det formelle salgsobjektet er salg av aksjene i SSI Lillestrøm Torv AS. Selskapet benytter forenklet IFRS i regnskapsavleggelsen. Og årsregnskapet viser at for 2015 utgjorde leieinntektene 48,9 millioner kroner, opp fra 47,8 millioner i 2014, og som er en økning på 2,3 prosent. Bjørn Tjaum besvarte i går ikke NE nyheters henvendelse om leieinntektene for 2016.

Men forutsetter vi en tilsvarende økning som i 2015, havner vi på 50 millioner kroner i år, 51,1 millioner neste år. Gitt eksempelvis 10 prosent i eierkostnader, blir da netto leieinntekter respektive 46-47 millioner kroner. Avhengig av om vi regner inntektene for 2016 eller 2017, tilsvarer det en nettoyield i området 5,75-5,80 prosent.

Bokført: 757 mill.SSI Lillestrøm Torv AS hadde for øvrig i 2015 totale inntekter på hele 127,5 millioner kroner, men 78,3 millioner av dette skyldes verdireguleringer, jfr. den forenklede IFRS-fremleggelsen. Kjøpesenteret var ved utgangen av fjoråret bokført til 757 millioner kroner etter oppskrivningen, slik at Lillestrøm Torv selges for drøyt 40 millioner kroner over bokførte verdier.

De akkumulerte verdiendringene for selskapet utgjorde ved årsskiftet 335 millioner kroner. Bortsett fra utsatt skatt på 213 millioner kroner, er det ikke langsiktig gjeld i selskapet. Eiendommen er for øvrig stillet som sikkerhet for deler av Steen & Strøm-konsernets pantegjeld.

80 utsalgsstederLillestrøm Torv ligger sentralt i Lillestrøm, om lag 300 meter fra Lillestrøm stasjon, og ble etablert i 1985. Senteret har totalt 80 butikker og spisesteder, hvorav 62 butikker, og har ifølge Bjørn Tjaum 23 217 kvadratmeter med utleibare arealer. 1324 kvadratmeter er imidlertid arealer Steen & Strøm selv ikke eide. Gitt et areal på 21 900 kvadratmeter, tilsvarer kjøpesummen på 800 millioner 36 500 kroner per kvadratmeteren.

Omsetningen for senteret oppgis til 550 millioner kroner, men det er 2014-tall og ned fra 564 millioner kroner i 2013. Senteret vil ifølge Finansavisen omsette bare for rundt 500 millioner kroner i år. I så fall har DNB betalt hele 160 prosent av omsetningen i kjøpesum. Det litt utdaterte senteret skal nå pusses opp.