Reklamasjonsfrister til besvær

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Under NS 3430, som regulerer utførelse av bygg- og anleggsarbeider, gjelder det nemlig en maksimal reklamasjonsfrist på tre år. Under bustadoppføringsloven er den maksimale reklamasjonsfristen fem år. Dersom byggherren mottar reklamasjonskrav fra boligeieren mellom det tredje og femte året etter overtagelse, vil byggherren ikke kunne snu seg rundt og kreve at entreprenøren som har utført det mangelfulle arbeidet retter feilen eller gir et prisavslag.

NS 3430NS 3430 punkt 32.8 om reklamasjonsfrist bestemmer for det første at byggherren taper sitt krav, om han ikke overfor entreprenøren reagerer uten ugrunnet opphold, etter han har eller burde ha oppdaget en mangel. Dernest sies det i annet ledd i bestemmelsen at reklamasjonen uansett ikke kan fremsettes senere enn tre år etter overtakelse. Det gjelder følgelig både en relativ og absolutt reklamasjonsfrist. Byggherren kan eksempelvis tape sitt krav om han innenfor treårsperioden etter overtakelse ikke reagerer uten ugrunnet opphold etter at han burde ha oppdaget feilen. Punkt 32.10 inneholder et unntak hvor entreprenøren har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt. I sistnevnte tilfelle gjelder det ingen reklamasjonsfrist. Generelt kan det sies at det skal meget til for at en entreprenør skal sies å ha handlet grovt uaktsomt eller forsettlig.

Avhendingsloven og bustadsoppføringslovenBustadoppføringsloven gjelder grovt sagt for avtaler mellom en yrkesutøver og en forbruker om oppføring av bygning til boligformål. Avhendingsloven gjelder ved salg av fast eiendom hvor eiendommen er ferdig oppført. Begge lovene er ufravikelige i forbrukerforhold. Dersom en avtale mellom en byggherre og en forbruker om salg av en ny bolig inneholder bestemmelser som stiller forbrukeren dårligere enn lovens minstekrav, vil de aktuelle bestemmelsene være ugyldige. Etter bustadoppføringsloven § 30, 1. ledd og avhendingsloven § 4-19, 1. ledd må kjøperen melde fra innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Reklamasjon kan likevel ikke skje senere enn fem år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Dersom en entreprenør avtaler med en forbruker ved kjøp av en bolig at den maksimale reklamasjonsfristen skal være tre år, vil bestemmelsen være ugyldig. Forbrukeren har rett til lovens minstekrav på fem år. Også etter avhendingsloven og bustadopprøringsloven er det gjort et unntak fra reglene om reklamasjonsfrister hvor selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller har handlet i strid med god tro.

KonsekvenseneHva kan forskjellene i reklamasjonsfrister medføre i praksis for en byggherre? Et eksempel fra den virkelige verden vil være illustrerende. To venner med erfaring fra byggebransjen ville gå sammen om å bygge hus. For å kunne tjene noen penger på husbyggingen ville de oppføre ti hus, og selge åtte av dem. De to vennene skulle stå som byggherrer og inngikk en totalentreprise med en entreprenør om oppføring av husene. Husene ble levert rettidig og deretter solgt over takst. Så langt var våre klienter meget godt fornøyd med sin satsning. Tre år og tre måneder etter overtakelse mottok de imidlertid en henvendelse fra en av naboene om at det var begynt å lukte sopp i kjelleren. Nærmere undersøkelser avdekket at dreneringen rundt husene var gått tett og at utbedringskostnadene ville ligge på i overkant av kr. 250.000 per bolighus. Kravet på ca to millioner kroner fra boligeierne, i tillegg til kostnadene ved å utbedre egne hus, dempet fort gleden over de innbringende salgene av husene. Enda verre ble situasjonen da det ble konkludert med at den absolutte reklamasjonsfristen overfor entreprenøren var utløpt, slik at man ikke kunne reise krav mot entreprenøren eller dennes forsikringsselskap.

Lærdom å trekke ? ?føre var?Hvordan bør en byggherre utforme kontraktene for å unngå situasjonen over? I og med at bustadoppførings- og avhendingslovens bestemmelser er ufravikelige, kan det ikke gjøres endringer i avtalen med boligkjøperen. Derimot bør byggherren forsøke å inngå en avtale med entreprenøren, hvoretter vedkommende aksepterer at den maksimale reklamasjonsfrist forlenges til fem år. Samtidig bør det inntas i kontrakten at entreprenøren plikter å tegne forsikring eller stille annen tilfredsstillende garanti for det ansvar vedkommende kan komme opp i under byggekontrakten. På den måten unngår man å skulle få et krav mot en entreprenør som ikke er søkegod, eller som til og med kan ha opphørt å eksistere. Dersom entreprenøren ikke aksepterer disse vilkårene, bør man vurdere å finne en annen entreprenør, alternativt selv å tegne en forsikring for det ansvaret entreprenøren skulle kunne komme opp i om reklamasjonsfristen hadde vært fem år.

Når skaden er skjeddHva skal så byggherren, som ikke har gjort de nødvendige tilpasninger av avtaleverket, gjøre om han mottar krav fra boligkjøperne mellom det tredje og det femte året etter overtakelse av bygget? Byggherren bør uansett om reklamasjonsfristen mellom ham og entreprenøren er utløpt, reklamere overfor entreprenøren. For det første kan det tenkes at mangelen skyldes grov uaktsomhet eller forsett og at man kan gjøre gjeldende krav mot entreprenøren på dette grunnlag. Dernest inneholder bustadoppføringsloven § 37,1. ledd en regel som kan komme byggherren til hjelp. Det heter her at forbrukeren kan gjøre sitt krav gjeldende mot en tidligere avtalepart i samme utstrekning som entreprenøren eller en annen avtalepart kunne ha gjort. Bestemmelsen sier altså at forbrukeren, så fremt han selv har et krav mot byggherren, kan tre inn i byggherrens eller annen tidligere avtaleparts krav.

SærbestemmelseBustadoppføringsloven § 37, 2. ledd inneholder imidlertid en særbestemmelse hvoretter en avtale som innskrenker kravet til entreprenøren eller annen avtalepart, ikke kan gjøres gjeldende mot forbrukeren i større utstrekning enn det som kunne ha vært avtalt mellom forbrukeren og entreprenøren. Det er videre presisert at reklamasjonsreglene i § 30, herunder den fem års absolutte reklamasjonsfristen skal gjelde mellom forbrukeren og en tidligere avtalepart, selv om noe annet er avtalt mellom entreprenøren og en underentreprenør. Bestemmelsen gjelder i henhold til avhendingsloven også for boliger som på avtaletidspunktet ikke hadde vært brukt som bolig i mer enn et år.Dette betyr at til tross for at byggherren har tapt sitt krav mot en entreprenør idet treårsfristen er utløpt, kan forbrukeren gjøre sitt krav gjeldende direkte mot entreprenøren. Dette kan byggherren utnytte til sin fordel. Byggherren kan oppmuntre og bidra til at forbrukeren fremmer sitt krav direkte overfor entreprenøren. Forbrukeren har imidlertid ingen plikt til å gjøre dette. Byggherren kan eksempelvis tilby seg å dekke utgifter forbrukeren måtte ha til å fremme kravet. På denne måten kan byggherren bli fri for økonomisk ansvar selv om han har tapt sitt krav. I eksempelet over med de to vennene som bygget hus, ble dette løsningen. Byggherren tilbød seg å dekke deler av advokatutgiftene til boligkjøperne mot at kravene deres ble fremmet direkte overfor entreprenøren. Våre klienter ble dermed noen færre kroner fattigere, men atskillige erfaringer rikere.