Parkeringskjeller i eget bruksnummer – mulighet for mva-fradrag?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Forutsetningen for å få fradrag for merverdiavgiften på byggekostnaden ved bygging av parkeringsplasser er at parkeringsplassene blir benyttet i merverdiavgiftspliktig virksomhet. Salg og utleie av parkeringsplasser er i utgangspunktet omfattet av det generelle unntaket fra merverdiavgift for fast eiendom. Utleier har anledning til å bli frivillig registrert for utleien dersom leietaker benytter arealet i merverdiavgiftspliktig virksomhet. Slik frivillig registrering vil også kunne omfatte parkeringsplasser som for eksempel leies ut sammen med et kontorbygg hvor leietaker er avgiftspliktig.

Unntaket for parkeringsvirksomhetI henhold til merverdiavgiftsloven § 5a annet ledd nr. 1 er dessuten utleie av parkeringsplasser i parkeringsvirksomhet omfattet av avgiftsplikten. Hva som skal anses å være en ”parkeringsvirksomhet” er ikke klart, men det vil forutsette et visst omfang og en viss varighet for at det skal anses som parkeringsvirksomhet. Ved innføringen av bestemmelsen ble det presisert at avgiftsplikten ikke vil omfatte utleie av parkeringsplasser som en del av, eller et ledd i, annen utleie til bolig eller næringsformål. Slik kombinert utleie anses omfattet av det generelle unntaket for fast eiendom og avgiftsplikt oppstår bare der det er grunnlag for frivillig registrering. Det vil således ikke være tilstrekkelig å opprette en separat leieavtale for parkeringsplass i forbindelse med salg eller utleie av bolig. Dersom man organiserer parkeringsplassene som en egen enhet, og ikke fellesareal, vil det således være mulig å oppnå fradragsrett for merverdiavgiften på byggekostnaden selv om plassene leies ut til boligeierne. Parkeringsplassene kan da leies ut samlet til et parkeringsselskap, som leier plassene videre til beboerne, eller utbygger kan selv stå for utleievirksomheten. Ulempen vil være at beboerne må betale merverdiavgift på parkeringsleien, men dette vil kompenseres av den reduserte byggekostnaden.

Parkeringsanlegg som en egen enhetEr parkeringsanlegget fellesareal til borettslag, eierseksjonssameie eller ordinært sameie, vil utbygger ikke kunne drive parkeringsvirksomhet. Skal utbygger kunne drive parkeringsvirksomhet selv eller leie ut til noen som gjør det, kreves i praksis at parkeringsanlegget organiseres som selvstendig eiendom med eget gårds- og bruksnummer. Parkeringsanlegg som i henhold til plankravene skal tjene eiendommen kan ikke organiseres som egen seksjon. Eierseksjonsloven § 6, 2. ledd, hindrer en seksjonering som legger det som er reelle fellesarealer til egen seksjon. Eierseksjonsloven er imidlertid ikke til hinder for at parkeringsarealer kan legges til et eget gårds- og bruksnummer, og at plankravene sikres gjennom tinglyste rettigheter. Å organisere en parkeringskjeller som eget gårds- og bruksnummer lar seg ikke alltid gjøre. Mange kommuner aksepterer imidlertid organisering av en eiendom med flere bruksnummer i høyden. Kommunenes praksis er basert på plan- og bygningsloven §§ 69 og 93 h), der det forutsettes at en eiendom kan ligge som fellesareal til flere eiendommer. Men det er ingen klare regler i plan- og bygningsloven om å opprette slike eiendommer, og delingsloven mangler bestemmelser om hvordan en skal merke, måle, nummerere og kartfeste volumene.

Forutsetninger for å få registrert flere bruksnumre i høydenSelv om dette er et nærmest uregulert område, så har enkelte betingelser for å kunne foreta en slik oppdeling av en eiendom med flere bruksnumre i høyden utkrystallisert seg gjennom kommunenes praksis. Hvordan disse reglene fortolkes og benyttes antar vi imidlertid vil variere fra kommune til kommune.For det første må det være slik at kjellerarealet faktisk er et fellesareal for to eller flere eiendommer. Det betyr at parkeringskjelleren må tjene flere eiendommer. Dersom det utelukkende er snakk om én bygning over bakken som skal bruke parkeringskjelleren under bakken, vil kommunen normalt ikke akseptere at man legger parkeringskjelleren i eget bruksnummer. Bakgrunnen for dette er at det da er mest hensiktsmessig med seksjonering. For det andre må arealet i det vesentlige ligge under bakkenivå for å kunne bli tildelt eget bruksnummer. Det er en forutsetning at arealet klart avgrenses på kart og tegninger som et areal under en viss kotehøyde. En avkjørsel på bakkenivå eller lignende må nok aksepteres, men det må være snakk om en parkeringskjeller og ikke en parkeringsetasje i første etasje av bygningen. Grensen mellom når parkeringsanlegget er en “kjeller” og når det er en “første etasje” kan noen ganger være vanskelig å trekke.

AtkomstDet forhindrer ikke organisering i eget bruksnummer at det er kommunikasjons-arealer (trapper, heiser m.v.) mellom de horisontalt inndelte bruksnummer. Tvert imot er det en forutsetning at de eiendommer som skal benytte parkeringskjelleren har en atkomst.Atkomsten for eiendommen som ligger over parkeringskjelleren kan sikres ved at kommunikasjonsarealene tilhører den øverste eiendommen. Bruksnummeret til parkeringskjelleren vil da ha “huller” der det er kommunikasjonsarealer som tilhører eiendommer over. Atkomsten kan for øvrig sikres med erklæringer som tinglyses på parkeringskjelleren og de eiendommer det er nødvendig for å sikre atkomsten.

Plankrav oppfylles med tinglyste erklæringerDet foreligger som regel offentlige krav til at et visst antall parkeringsplasser skal sikres beboerne i de bygninger som skal reises. Rettighetene kan sikres ved å tinglyse en bruksrett til parkeringsplassene. Dette forhindrer imidlertid ikke at det etableres et ordinært leieforhold for parkeringsplassene på markedsvilkår med parkeringsselskapet som eier eller leier parkeringskjellere. Videre må det antas at i den grad beboerne i bygningen ikke ønsker å leie parkeringsplassene, så kan man leie disse ut til andre interessenter. Man må neppe sikre de samme beboerne adgang til å leie når de måtte ønske, men beboerne bør ha en eller annen form for prioritert rett til å leie parkeringsplasser som blir ledige.Krav til bodplass kan også løses ved å legge boder i parkeringskjelleren. Rettighetene til bodplassene sikres ved at rettigheten ting-lyses som heftelse på parkeringskjelleren.Andre former for parkerings-løsningerParkeringsanlegg trenger ikke være organisert i en egen parkeringskjeller, men kan ligge ved siden av, eller over eiendommen (på taket). Også i disse tilfeller vil organisering i egen seksjon være utelukket på bakgrunn av eierseksjonsloven § 6, 2. ledd, som nevnt over. Spørsmålet er så om slikt areal kan registreres som eget gårds- og bruksnummer. Dersom parkeringsanlegget legges over bygningen (på taket) vil organisering i eget bruksnummer være utelukket på grunn av vilkåret om at arealet som skilles ut i eget bruksnummer i det vesentlige må ligge under bakkenivå.Dersom parkeringsanlegget organiseres ved siden av bygningen (som eget parkeringshus), vil organisering med eget bruksnummer normalt sett være uproblematisk. Dette er jo den tradisjonelle løsningen ved deling av eiendommer.

Oppmyking ved ny eiendoms-registreringslov?Det er vedtatt ny lov om eiendomsregistrering av 17. juni 2005 nr. 101, som vil regulere forhold knyttet til deling og matrikkelnummer. Loven er ennå ikke trådt i kraft, men det forventes å skje 1. januar 2007. Loven åpner for at en “anleggseiendom” kan bli en egen matrikkelenhet (egen eiendom) i tillegg til grunneiendommen (hovedeiendommen).En anleggseiendom må være en avgrenset bygning eller konstruksjon, eller et avgrenset volum som er tillatt utbygd, og som er utskilt som egen eiendom. Det kreves at anleggseiendommen er en funksjonell enhet som er klart og varig skilt fra den eller de grunneiendommer eller anleggseiendommer som den nye anleggseiendommen blir utskilt fra. Videre er det et krav at anleggseiendommen strekker seg innover, eller under, en annen eiendom, og at denne eiendommen fremdeles kan utnyttes til selvstendige formål. De nye reglene åpner således for at for eksempel parkeringsareal over bygningen (på taket) kan gjøres til en anleggseiendom, noe som er nytt. I forbindelse med utarbeidelsen av ny forskrift er det imidlertid mulig at det vil komme noen begrensninger knyttet til registrering av anleggseiendom på taket.Dersom seksjonering av eiendommen ville være mer hensiktsmessig enn registrering av en anleggseiendom, kan man ikke skille ut en del av eiendommen som anleggs-eiendom. Det avgjørende i denne vurderingen er hvorvidt anleggseiendommen er så klart funksjonelt atskilt fra grunneiendommen at det ikke er hensiktsmessig at anleggs-eiendommen inngår i sameie med grunneiendommen. Hvor strengt dette vilkåret vil bli praktisert, vil bli sentralt for hvor stor muligheten til å benytte matrikkelenheten anleggseiendom blir.