Ny husleielov

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

For tidsbestemte avtaler (merk ny terminologi!) får den nye loven (med unntak av oppsigelsesreglene) anvendelse fra utløpet av den lengste oppsigelsestiden i forholdet. Den nye husleieloven er i stor grad gjort fravikelig ved utleie av næringslokaler.Det er gjennom den nye husleieloven vedtatt at nåværende husleiereguleringslov fra 1967 skal oppheves med virkning fra 10 år etter den nye husleielovs ikrafttredelse, dvs fra 1.1.2010. før dette er det forutsatt i forarbeidene at leien, før utligning av vedlikehold og tilleggsytelser, skal kunne økes med maks 20% årlig, inkludert indeksregulering. Det er med denne økningen ment at markedsleie skal være nådd før husleiereguleringsloven oppheves. Dersom så ikke er tilfelle, skal leien det siste 10. året rykke opp til markedsleie.

Gjengs leie

For leieavtaler som inngås etter 1. januar 2000, gjelder ingen regulering utover den leiereguleringen som er innført i den nye husleieloven selv. Dette dreier seg for det første om adgang til indeksregulering av leien: Denne adgangen følger nå direkte av loven og trenger mao ikke lenger være fastsatt i leieavtalen slik som etter gjeldende rett. Dernest gir den nye loven en generell adgang tilhvert tredje år å kreve leien tilpasset til såkalt gjengs leie. Gjengs leie forutsettes å ligge noe lavere enn markedsleie, da den er ment å skulle gjenspeile at allerede etablert leienivå; ikke hva folk ville vært villige til å betale for en tilsvarende bolig på tilpasningstidspunkt.Da man som utleier generelt vil være bedre tjent med markedsleie enn med gjengs leie, bør man heller inngå tre års kontrakter (se nedenfor om kontraktenes varighet) og slik kunne kreve ny markedsleie ved utløpet av kontraktsperioden. Den nye husleielovens regler om leieregulering gjelder både for tidsbestemte og tidsubestemte kontrakter og både for utleier og leietaker. Reglene kan fravikes i næringsleieforhold.

Ved tvister

Ved uenighet mellom leietaker og utleier om hva som er markedsleie eller gjengs leie, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en såkalt “Takstnemnd” som er nytt med den nye husleieloven. Takstnemnda skal bestå av tre medlommer og oppnevnes av herreds- eller byretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger. I Oslo skal det som en forsøksordning over en tre års periode opprettes et Husleieutvalg som skal avgjøre tvister etter husleieloven, deriblant tvister som ellers skulle høre inn under Takstnemnda.

Ikke under tre år

Nytt i den nye husleieloven er at det ikke er adgang til å inngå tidsbestemte kontrakter som er korter enn tre år. Dette er ment som et vern mot omgåelse av oppsigelsesreglene. Merk at man ikke behøver å gå inn på en avtale om tre med en gang, man kan for eksempel lage en ett års kontrakt med ubetinget rett for leietaker til å forlenge i minst to år.Et viktig unntak gjelder tomannsboliger og utleier av lofts- eller sokkelbolig i hus der utleier selv bor. Da er minstetiden ett år. Videre gjelder det ingen minstetid over hodet der utleier selv eller noen som tilfører husstanden skal ta i bruk husrommet som engen bolig, eller der utleier har annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Utleier gitt søksmålsbyrden

Nytt i den nye husleieloven er videre at utleier er gitt søksmålsbyrden i oppsigelsessaker. Det er ikke lenger leietaker som må gå til søksmål for å få en oppsigelse kjent ugyldig, men utleier som (innen 3 måneder) må reise søksmål for å få gjennomført oppsigelsen, etter at leietaker innen 1 måned etter oppsigelsen har protestert skriftlig til utleier. Når det gjelder innholdet i oppsigelsesvernet så sier forarbeidene at det skal være den samme rimelighetsvurdering som etter någjeldende lovs §38 som domstolene skal legge til grunn.Hybler (men ikke hybelleiligheter) er unntatt fra oppsigelsesvernet. Der er viktig å merke seg at møblerte leiligheter etter den nye husleieloven ikke lenger er unntatt fra oppsigelsesvernet. Ifølge overgangsbestemmelsene får de nye oppsigelsesreglene øyeblikkelig virkning, dvs. også for leieforhold inngått før lovens ikrafttreden. Det vil si at utleiere av møblerte leieforhold, for å unngå å bli fanget av leietakers oppsigelsesvern, bør si opp disse avtalene før 31 desember 1999 og i stedet inngå nye, tidsbestemte kontrakter fra 1, januar 2000.

Utleie av egen bolig

Den nye husleieloven har egne regler for utleie av egen bolig på inntil fem år. Da gjelder verken reglene om minstetid eller oppsigelsesvernet. Vilkåret er at boligen faktisk har vært i bruk som hovedbolig av utleier. Bestemmelsen gjelder mao ikke der utleier leier ut en nyervervet bolig som han har tenkt å ta i bruk som egen bolig senere.I næringsforhold er det nå blitt adgang til å avtalefeste voldgift i kontrakten. Søksmål i oppsigelsessaker er ikke lenger unntatt fra kravet om forliksmegling. Ankefristen i husleiesaker er ikke lengre to uker, men to måneder som ellers.