Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Advokat André Arntzen i Codex Advokat har vært bort i mange tvistesaker ved utleie, både i næringsforhold og forbrukerforhold. Arntzen sier det ofte er de samme problemstillingene som går igjen, i den forstand at leietaker ikke har satt seg grundig inn i kontraktens bestemmelser.
– ”Jeg visste ikke…”, og ”Det er første gang jeg er i et leieforhold…”, er formuleringer som ofte benyttes av leietakerne ved tvister. Noen leietakere gleder seg over endelig å ha fått tak i lokaler, de er oppglødde, og så har de ikke lest leiekontrakten grundig nok, sier han.
Husleieloven er i utgangspunktet relativt leietakervennlig, men Arntzen sier Husleieloven nesten uten unntak er fravikelig ved leie av lokaler, etter bestemmelsene i paragraf 1-2. Husleietvistutvalget kan heller ikke brukes ved leie av næringslokaler.
Skjevt– Problemet er at mindre leietakere av lokaler ofte ikke er mer profesjonelle enn alminnelige forbrukere, men de har ikke forbrukernes rettigheter. Standardkontraktene er relativt balanserte, men profesjonelle utleiere lager sine egne kontrakter. Det er derfor viktig å få definert så mye som mulig inn i serviceavtalene, de bør være så spesifikke som mulig, råder advokaten.
Å fastsette hvor lenge det er akseptabelt at en heis den kan stå, er eksempelvis et element leietaker bør få med i en serviceavtale. Et annet element kan være hvor ofte søppelet skal tømmes, hvor ofte rengjøring av lokalene skal skje, krav til kjøkken og kantine, osv.
Hvis det er vesentlig mangler ved en gjenstand, kan forbrukerne etter Kjøpsloven kreve retting, prisavslag, eventuelt ny gjenstand og erstatning. I leieforhold er det oftest huseieren som bringer saker inn for retten med krav om utkastelse hvis leietaker har misligholdt kontrakten ”vesentlig”. Loven har derimot droppet kravet til ”vesentlig” for at en leietaker skal kunne kreve prisreduksjoner.
– I prinsippet er leietaker da berettiget til prisavslag ved mangler ved lokalene. Mangelen trenger ikke være vesentlig for at det blir avslag, men utleiere tilføyer gjerne ”vesentlig” i kontraktene. Vi hadde imidlertid et eksempel der leietaker hadde signert en kontrakt, men ikke ble informert om at det startet omfattende rehabilitering av byggets fasade dagen etter innflytting. Her kom retten frem til at et prisavslag på 50 prosent var riktig, sier Arntzen.
PliktHvis utleier tilbyr seg å utbedre mangelen, har leietaker plikt til å ta imot dette tilbudet, ellers kan han miste retten til utbedring.
Leietaker har generelt ansvaret for innvendig vedlikehold, for inventar og driftstilbehør.
– Vindusvask er utleiers ansvar, likeledes vask av fasader. Pussing av vinduenes innside går derimot ofte inn under fellesutgifter som belastes leietakerne, eksemplifiserer Arntzen om ansvarsforholdene.
Det oppstår fra tid til annen et gap i forventningene om hvem skal utbedre mangler og dekke kostnadene. Ikke alle reguleringer er gode nok med klart definerte ansvarsforhold, men noen tilfeller er nokså opplagte.
– En lekk radiator er nesten alltid utleiers ansvar. Ved vannlekkasjer har leietaker en skadebegrensningsplikt etter paragraf 5-5 i Husleieloven. Så får man eventuelt krangle i ettertid om hvem som skal ta regningen, sier advokaten. Bruk av fellesarealer kan være et annet tvisteområde.
– Er det eksempelvis tillatt å røyke i fellesarealene ute ved byggets inngang? utdyper André Arntzen.Dyr strømDet største tvisteområdet de seneste årene er ifølge Arntzen store hopp i strømutgiftene. Disse utgiftene ligger i praksis under felleskostnadene. De to seneste årene har man sett på muligheten for å få regulert økte strømpriser, men det er det i realiteten liten adgang til, etter bestemmelsene i Husleielovens paragraf 3-4 (se undersak).
– Selve husleien er regulert etter avtale. Det er imidlertid sjelden leietakere får regulert inn felleskostnader og kommunale avgifter, og strøm er den viktigste utgiften under felleskostnader, forteller André Arntzen.
Fellesutgifter betales typisk inn på konto med et fast beløp per kvadratmeter. Så har leietakere de seneste årene opplevd en voldsom prisøkning i strømprisen, som gjør at dette a konto-beløpet ikke lenger er høyt nok. Det må derfor etterinnbetales.
– Leietaker kan oppleve at det forsvinner 100 000 kroner ekstra ut av bunnlinjen. Men lovverket åpner for at hvis minst to tredeler av leietakerne krever det, kan de forlange installering av egen strømmåler for å få spesifisert strømforbruket. Leietaker bør kreve dokumentasjon i etterkant på at strømutgiftene faktisk har økt så mye, anbefaler Arntzen. Maks en månedAlle utleiere krever depositum, men husleier kan etter loven ikke kreve forskuddsbetaling for perioden beløpet gjelder for mer enn en måned i forveien. Ettersom kvartalsvise innbetalinger er vanlig, vil det si at Husleielovens normalordning fravikes også på dette området til ugunst for leietaker. Det er utleier som er pliktig til å opprette despositumskontoen og besørge utgiftene for den.
– Hva er de beste rådene du kan gi vanlige leietakere?
– Søk profesjonell hjelp. Uerfarne leietakere bør i størst mulig grad forsøke å regulere leieforholdet under Husleieloven, men profesjonelle utleiere benytter seg gjerne av avtalefriheten som gjelder på området. Profesjonelle utleiere benytter også selvsagt adgangen til å få inn gunstige klausuler i avtalen. Et godt råd er dessuten at leietakerne gjør seg opp en mening om lokalenes generelle tilstand ved besiktigelsen, sier André Arntzen.
(iStockphoto)
