Kontormarkedet i Vest-Europa lider – Baltikum i støtet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Jones Lang LaSalle undersøker med jevne mellomrom markedenes tilstand i Europa. Og det er ikke til å undres over at utleiere opplever hverdagen frustrerende: I årets seks første måneder formidlet eiendomsmeglere 26 prosent mindre areal enn i samme periode i fjor, hvor arealet var 2,95 millioner kvadratmeter. Totalt sett vokste sågar antallet tomme bygninger.

London og Frankfurt blørGrunnen er i første rekke at mange leietakere har flyttet inn i nye, moderne lokaler uten å leie større arealer enn de hadde fra før. I tillegg er den generelle etterspørselen blitt mindre samtidig som antallet ferdigstilte nybygg har økt. Som følge av dette står 5,4 prosent av Vest-Europas kontorlokaler tomme, mot 4,8 prosent i fjor.Særlig de tradisjonelle finansmetropolene er nådeløst hardt rammet. London måtte bokføre en tilbakegang i omsetningen på hele 54 prosent. Ikke minst den negative utviklingen på arbeidsmarkedet demper omsetningen. Spesielt bank- og finansnæringen sparer personell, noe som gir seg utslag i mindre behov for plass. Dette gjelder også for Frankfurt am Main, hvor markedet gikk tilbake med 28 prosent. Eksperter mener imidlertid at Frankfurt må lide enda mer i fremtiden: Hittil er bankenes personellreduksjoner i Tyskland for en stor del foretatt i filialene landet over – nå er turen kommet til de sentrale organisasjonene. Og bank- og finansnæringen er den største etterspørreren etter kontorlokaler i Frankfurt med en markedsandel på rundt 46 prosent.Men også byer med en forholdsvis stor andel av selskaper innen New Economy merker lavkonjunkturen. I München halverte omsetningen seg i første halvår, og også i Helsingfors er tilbakegangen merkbar.I Midt-og Øst-Europa er bildet noe mer blandet. I Moskva, Warszawa, Praha og Budapest økte det utleide volumet av kontorer med fire prosent enn i første halvår 2001. Likevel er byggeaktiviteten mye høyere enn hva markedet i øyeblikket kan absorbere. Gjennomsnittlig står dermed 11,8 prosent av kontorlokalene tomme – fra 3,8 prosent i Moskva til avskrekkende 19,6 prosent i Budapest.

Estland med størst potensiale?Eiendomsmarkedet i Baltikum – Litauen, Lettland og Estland – kan derimot vise seg å bli en «gullgruve» for investorer med tålmodighet og sterke nerver. Et godt eksempel er den estiske hovedstaden Tallin, hvor det for tiden jobbes på alle gatehjørner: Fagarbeidere fjerner gipsplater på bygninger fra middelalderen, veggmalerier renoveres og steindekorasjoner slipes frem igjen. De mange arkitektoniske skattene ble ignorert og «bortgjemt» i Sovjet-tiden. I motsetning til mange andre europeiske byer med en blanding av gamle og nye bygninger, har Tallin er fullstendig bevart gammel bydel.– Investorer som for første gang tar turen til Tallin er begeistret over den sjarmerende atmosfæren. Og eiendomsmarkedet blir stadig mer attraktivt for utenlandske kjøpere, sier Baltikum-ekspert Eteri Harring til NæringsEiendom. Hun er analytiker i den tyske banken Landesbank Schleswig-Holstein.Harring er overbevist om at et betydelig potensial for tomte- og eiendomsforretninger er i ferd med å vokse frem i Baltikum.– Siden utbudet av eiendommer er begrenset og etterspørselen fortsetter å stige, regner jeg med at prisene vil stige, særlig i Tallin. Dagens avkastning ligger mellom 11 og 12 prosent i Tallen, i Riga (Lettland) mellom ni og 15 prosent, mens man i Vilnius – hovedstaden i Litauen – oppnår 12-13 prosent.Årsaken er økt kjøpekraft i befolkningen, høyere vekst i nasjonalproduktet enn i andre europeiske land i tillegg til stadig tilførsel av utenlandsk kapital. Dette gjelder særlig for Estland. I et forrykende tempo har landet oppfylt krav etter krav i katalogen fra EU-kommisjonen som forutsetning for medlemsskap. Landet hører til den første gruppen med fem land som skal tas opp som medlemmer i EU, mens Lettland og Litauen kommer i annen rekke.

Toppleilighet i Riga til 750 000?Men på tross av god avkastning og konjunktur, står ikke Baltikum på toppen av innkjøpslisten til internasjonale eiendomsinvestorer. Dette skyldes dels manglende kunnskaper om lokale forhold, opp til 26 prosents beskatning på leieinntekter og vanskeligheter med skaffe lokal lånefinansiering.Meglerfirmaet Oberhaus, som er markedsleder i Baltikum med rundt 100 salg i måneden, nevner en kvadratmeterpris i gamlebyen i Tallin på opptil 869 euro for leiligheter. Leieinntektene, avhengig av størrelse, ligger mellom 320 og 447 euro i måneden – med luft oppover.I Riga sentrum er prisnivået tilpasset den utenlandske etterspørselen. Her oppnås en kvadratmeterpris på opptil 1.825 euro for en ny treroms-leilighet i gamlebyen. Den som “nøyer” seg med en topp renovert leilighet, må ut med mellom 798 og 1483 euro per kvadratmeter. Da har man i tillegg utsikt over havnen i Riga. Går man ut fra en gjennomsnittspris på 1.000 euro, har man altså en flott leilighet på 100 kvadratmeter for rundt 750.000 kroner.Med en gjennomsnittsinntekt på inntil 900 euro, er det blitt umulig for mange å leie bolig i gamlebyen. Oberhaus besifrer utleieprisene å ligge mellom 869 og 1 300 euro per måned – tre ganger så mye enn for tilsvarende leilighet i Tallin.Eiendomsmarkedet i Litauen er svært komplisert. Årsaken er at lovgivningen foreskriver at eiendommer kun kan eies av staten eller landets egne innbyggere. Personer uten litauisk statsborgerskap kan bare leie. Eksperter regner med at dette først vil endre seg når landet skal tas opp som medlem i EU.Estland praktiserer derimot en langt åpnere politikk og har ingen nevneverdige innskrenkninger for utenlandske investorer. Bare områder langs landets grenser eller som har stor sikkerhetsbetydning er underlagt spesielle regler. I Lettland trenger man tillatelse fra den lokale kommuneforvaltningen for å kjøpe eiendom.