Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Bustadoppføringslova (bufl.) trådte i kraft 1. juli 1998.Formålet med loven var å regulere et uregulert rettsområde og samtidig styrke forbrukervernet ved oppføring av bolig.For å oppnå formålet med å styrke forbrukervernet, er bufl. ufravikelig. Det betyr at det ikke kan avtales dårligere vilkår for forbrukeren enn det som følger av loven, jfr bufl. § 3. Det er spesielt ufravikelighetsprinsippet som vil være av betydning for utbyggere (næringsvirksomhet). Det vil f.eks ikke være anledning til å avtale omfattende ansvarsfraskrivelser eller anvende NS 3430 fullt ut. Denne artikkelen omhandler problemstillinger i boligutbyggingsavtaler som i praksis har vist seg å være «problematiske». Dette er i hovedsak: – bufl. anvendelsesområde– forbrukerens rett til å kreve endrings- og tilleggsarbeider, – entreprenørens plikt til å stille garanti, – entreprenørens begrensede rett til å kreve forskuddsbetaling, – overtakelsesforretning og rettsvirk- ningene av denne, – forbrukerens krav på dagmulkt ved forsinkelser, – forbrukerens rett til deponering av omtvistet vederlag.
AvtalesituasjoneneBufl. regulerer to ganske forskjellige avtalesituasjoner i § 1. Loven regulerer for det første rettsforholdet mellom – byggherre og entreprenør, jfr § 1 første ledd bokstav a, eller de såkalte byggekontraktene og dernest rettsforholdet mellom – kjøper og selger, jfr § 1 første ledd bokstav b, eller de såkalte kjøpekontrakteneI begge tilfeller må det være tale om kontrakter om oppføring eller kjøp av ny bolig, nytt fritidshus eller ny eierseksjon som ikke er ferdigstilt på overdragelsestidspunktet. Således vil f.eks kjøp av andelsleilighet, herunder avtaler med borettslag og boligbyggelag falle utenom. Borettsalg og boligbyggelag faller heller ikke under begrepet forbrukere. Lovgiver har ikke funnet det nødvendig å gi borettslag og boligbyggelag det samme forbrukervern som vanlige privatpersoner. Lovens forbrukerbegrep og partsbegrep er viktig for avgrensningen av anvendelsesområdet.
ParteneLoven gjelder i følge § 1 første ledd bare i forbrukerforhold, dvs. for avtaler om oppføring eller kjøp av boliger og fritidshus som er hovedsakelig til personlig bruk for byggherren/kjøperen med familie, husstand eller omgangskrets, se lovens § 2 første ledd. Oppføring eller kjøp av bolig (herunder eierseksjon og hytte) med sikte på utleie er ikke forbrukerforhold eller oppføring hovedsakelig til bruk i næring og reguleres ikke av loven. Det er kjøpers hovedformål på kjøpstidspunktet som vil være avgjørende for om forholdet faller innenfor eller utenfor loven. Dessuten er det et vilkår for at loven skal komme til anvendelse at entreprenøren eller selgeren er yrkesutøver, jfr § 1 første ledd og at han har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet, jfr § 2 annet ledd. Det vil ikke være tvilsomt at PEAB vil bli å regne som entreprenør i lovens forstand.Det er viktig å merke seg at i loven brukes ordet «entreprenør» som betegnelse på forbrukerens kontraktsmotpart. Dette er naturlig språkbruk i tilfeller som reguleres av § 1 første ledd bokstav a, men ikke alle de tilfeller som reguleres av § 1 første ledd bokstav b. Selgeren i b-tilfellene behøver ikke selv å være entreprenør. Han kan være en utbygger som ikke selv utfører byggearbeider, men som på sin side engasjerer en eller flere entreprenører til å forestå byggearbeidene. Selv om det er misvisende betegnes selgeren i slike tilfeller som «entreprenør» i lovens tekst.
Bygge- og kjøpekontrakterByggekontraktene eller de såkalte a-tilfellene i lovens § 1 er kontrakter hvor forbrukeren har en tomt som han ønsker å bebygge med hus eller hytte til eget bruk. Tomten kan være eiet eller festet. Forbrukeren kan ha hatt tomten fra før, eller han kan ha skaffet seg den i forbindelse med det påtenkte byggeprosjektet. Byggekontrakt inngås så med en entreprenør. Kjøpekontraktene eller de såkalte b-tilfellene i lovens § 1 er kontrakter hvor forbrukeren erverver rett til fast eiendom med bygning. Kontrakten gjelder altså i tillegg til oppføring av bygning også tomt som forbrukeren enten erverver en festerett eller eiendomsrett til. Loven gjelder også tilfeller hvor tomten skjøtes over til forbrukeren direkte fra grunneieren (typisk for å spare dokumentavgift), mens byggeoppdraget hviler på entreprenøren (utbyggeren). I slike tilfeller vil entreprenøren normalt være ansvarlig selger av tomten overfor forbrukeren slik at det inngås én kontrakt.
ByggeklausulerBufl. gjelder normalt ikke ved salg av tomt med byggeklausul, dvs klausul om at kjøperen plikter å inngå en senere byggekontrakt med en bestemt entreprenør (som kan være selger av tomten eller en utenforstående entreprenør). Hvis kontrakten og gjennomføringen av denne (overskjøting og oppgjør) i første omgang bare gjelder tomter, er det avhendingsloven som regulerer denne kontrakten. Dette gjelder selv om det er entreprenøren som er selger av tomten. Derimot kommer bufl. til anvendelse på den byggekontrakten som senere inngås, jfr lovens § 1 første ledd bokstav a. Avgrensingen mot avhendingsloven når det gjelder de såkalte kjøpekontraktene synes således å være om det inngås én eller to kontrakter for overføring av tomt og bygging av boligen. Inngås det to kontrakter vil tomteavtalen falle inn under avhendingsloven og utbyggingsavtalen inn under avhendingsloven (avhl.) § 1 første ledd bokstav a. Inngås det én kontrakt vil forholdet falle inn under bufl. § 1 første ledd bokstav b. Selv om loven i utgangspunktet ikke regulerer forholdet mellom forbrukeren og grunneieren i tilfeller hvor det er byggeklausul på tomta eller hvor den ene avtalen (salget av tomta) er en direkte forutsetning for den andre avtalen (byggeavtalen) og omvendt, har loven allikevel noen en-keltregler som regulerer nettopp dette forholdet.Avtaler om rett til fast eiendom som faller utenfor bufl. reguleres i følge bufl. § 4 annet ledd av avhendingsloven eller tomtefesteloven «om ikkje anna går fram av lova her». Den siterte reservasjonen innebærer at bufl. kan inneholde enkeltregler som gjelder for avtaler som ellers reguleres av andre lover. Slik regulering finnes i § 20 annet og tredje ledd, § 34 tredje og fjerde ledd, § 53 annet og tredje ledd, § 58 siste ledd og § 60 siste ledd. Felles for disse reglene er at bortfall av byggekontrakten (pga heving eller annet forhold) også medfører at kontrakten om grunnen faller bort, og delvis også omvendt. Selv om grunnen og byggingen reguleres av forskjellige avtaler med forskjellige parter på den ene siden, er det slik sammenheng mellom kontraktene at lovgiver har funnet det riktig med slike regler som nevnt.
Byggingen må ikke være fullførtEn grunnleggende betingelse for at erverv av tomt med bygning skal reguleres av bufl., er at selgerens arbeid med bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Det avgjørende er situasjonen på avtaletidspunktet. Er boligen fullført når kontrakten inngås mellom forbrukeren og selgeren, reguleres forholdet ikke av bufl. men av avhl. Det avgjørende er om selgerens arbeid er fullført eller ikke. Hvis det er forutsetningen at kjøperen selv skal utføre avsluttende arbeider (maling, gulvbelegg, tapetsering m.v) vil kontrakten falle utenfor bufl og innenfor avhl. selv om boligen ikke er ferdig når avtalen inngås. Det samme gjelder dersom det er forutsetningen at forbrukeren skal engasjere en ny håndverker eller entreprenør til å utføre de gjenstående arbeider. Dersom boligen er solgt som fullført fra selgerens side, faller salget utenfor bufl. selv om det senere oppdages mangler som rettes av selgeren. Et viktig spørsmål er om kriteriet “fullført” skal tas på ordet slik at gjenstående arbeider av enhver art medfører at bufl. gjelder eller om mindre gjenstående arbeider ikke er til hinder for å anse arbeidet for fullført. Dette må vurderes konkret. Forarbeidene synes å forutsette at gjenstående håndverksarbeider av enhver art (f.eks utvendig eller innvendig maling, innsetting av kjøkken eller badeinnredning, legging av gulvbelegg) medfører at loven vil komme til anvendelse, mens rydding og rengjøring, oppsetting av skilt, røykvarsler ol ikke er relevant. Dette er det viktig å være klar over fordi salg rett før byggearbeidene er ferdige vil falle innenfor bufl. når det er selger som skal stå for fullføring av arbeidene. Dermed vil selger har en plikt til å stille garanti etter bufl. § 12 for hele kjøpesummen. Når det gjelder eierseksjoner, er det viktig å være oppmerksom på at selgerens arbeid ikke er fullført før også fellesarealer og utearealer er ferdigstilt. Den enkelte kjøpers andel av fellesarealer innen- eller utendørs er en del av selgerens ytelse til ham. Selv om kjøperens leilighet er fiks ferdig når avtalen inngås vil derfor bufl. likevel gjelde dersom det på dette tidspunktet gjenstår arbeider på fellesarealer. Om det kan skje delt overtakelse av leilighet og fellesarealer vil vi komme tilbake til nedenfor.
Full ombyggingI følge § 1 siste ledd skal full ombygging regnes likt med oppføring. Regelen kan neppe forstås slik at det objektet som bygges om må ha vært en bolig i utgangspunktet. Også omgjøring av annen bygning (f.eks næringslokale) til bolig omfattes av loven dersom det dreier seg om en full ombygging. Begrepet «full ombygging» er et strengt kriterium. Det er i denne sammenheng viktig å være klar over at hovedregelen er at salg av eldre bolig reguleres av avhendingsloven. Dette gjelder også salg av bolig under oppussing eller modernisering, selv om salget finner sted før arbeidene er fullførte. Også salg av bolig i eldre bygning under seksjonering reguleres av avhl. med mindre det foretas en full ombygging. Det sentrale er at ei full ombygging bare antas å foreligge dersom arbeidet er så omfattende at det praktisk sett gjelder en ny bolig.
Retten til å be om endringer og tilleggsarbeidBufl. § 9 gir forbrukeren en rett til å kreve endringer og tilleggsarbeid. Denne retten kan være problematisk for selgere/entreprenør fordi slike krav kan forsinke fremdriften av prosjektet (leveranser eller arbeider tar lengre tid, eller den planlagte samordning mellom underentreprenører lar seg ikke gjennomføre) eller fordyre prosjektet (selgeren mister gunstige innkjøpsavtaler som følge av ulike løsninger for de forskjellige leilighetene).Problemet er ikke først og fremst at forsinkelse eller fordyrelse kan bli resultatet for den forbrukeren som har krevd endringer eller tilleggsarbeider. Overfor ham har selgeren krav på fristforlengelse etter § 11 og pristillegg etter § 42. Problemet er derfor at endringer og tilleggsarbeider også kan medføre forsinkelse og fordyrelse av andre boliger i samme eller andre prosjekter.
GrenseneDet er grenser for forbrukerens rett til å kreve endringer og tillegg. Et tilleggsarbeid må for det første stå i sammenheng med den ytelsen som er avtalt og den må ikke i omfang eller karakter skille seg vesentlig fra denne ytelsen. Antakelig er grensen passert dersom endringen eller tilleggsarbeidet vil kreve ny byggemelding. Her er det foreløpig lite praksis, men et tenkt tilfelle kan være at forbrukeren ønsker å ha et baderom der det opprinnelig var tenkt å være et soverom.En viktigere begrensning er at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeid dersom dette ville føre til ulemper for entreprenøren som ikke står i forhold til forbrukeren sin interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet. Ved denne avveining vil man kunne legge vekt på hva slags hustype det gjelder, er det snakk om et typehus eller annet hus, hvor langt man er kommet i arbeidet (desto lenger man er kommet desto større grunn vil normalt entreprenøren ha for å kunne motsette seg endringer. I tillegg kommer andre ulemper for entreprenøren, f.eks forsinkelse med andre arbeidsoppdrag, etc). Loven tillater etter § 9 tredje ledd at det avtales en fast begrensning i forbrukerens rett til å kreve endringer eller tilleggsarbeider. Det kan avtales på forhånd at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med 15% eller mer. Dette er en tilsvarende regel som man har i NS 3430 hvor byggherren kan pålegge entreprenøren å utføre endringer inntil 15% netto tillegg til kontraktssummen. En slik begrensning bør alltid avtales. I tillegg bør entreprenøren være påpasselig med alltid å kreve endringer/tilleggsarbeider skriftlig.
Entreprenørens rett til forlenget tidsfristEndringer og tilleggsarbeider vil vanligvis ha konsekvenser både for tidsfrister og for den prisen som skal betales. Entreprenøren må etter § 11 kreve forlengelse av tidsfrister uten ugrunnet opphold etter at entreprenøren ble oppmerksom på forholdet som gir krav på forlengelse. Dersom lovbestemt melding ikke gis, taper entreprenøren sin rett til tilleggsfrist. Fristforlengelse etter § 11 innebærer at utsatt overtakelse i forhold til det tidspunkt som er avtalt ikke medfører kontraktsbrudd fra selgerens side, slik at forbrukerne f.eks ikke kan kreve dagmulkt.
PrisjusteringLike viktig er at loven § 42 inneholder regler om prisjustering.For det første kan den opprinnelige kontrakten inneholde bestemmelser om prisjustering, jfr § 42 første ledd. Her er det ingen begrensninger i avtalefriheten. I forarbeidene nevnes som eksempel at det i kontrakten avtales en fastsatt timepris i tillegg til materialkostnader. En annen mulighet er at kontrakten inneholder prislister for forskjellige alternativer. Det må kunne avtales forskjellige priser for endrings- og tilleggskrav som fremsettes før og etter bestemte tidspunkter eller stadier i byggeprosessen. For det andre kan de prismessige konsekvenser avtales i forbindelse med at forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeider.For det tredje kan prisjustering foretas i medhold av § 42 annet og tredje ledd. Den parten som har interesse av prisjustering må sette frem krav om dette i forbindelse med at endringer eller tilleggsarbeider blir forlangt, jfr § 42 annet ledd. Det bør derfor alltid gis tilbud med pris når endringer kreves.Hvis krav om prisjustering ikke er fremsatt, er retten til prisjustering betinget av at den annen part måtte skjønne at endringene eller tilleggsarbeidet ville føre til et slikt krav, jfr § 42 2. ledd bokstav b. Kriteriet «måtte skjønne» er strengere enn «burde skjønne». Vilkåret «måtte skjønne» er oppfylt dersom det ikke kan påvises noen rimelig grunn til at vedkommende part ikke forsto at endringen eller tilleggsarbeidet ville føre til krav om prisjustering. I § 42 tredje ledd finnes det nærmere regler om prinsippene for justering etter § 42 annet ledd. Justering skal bl.a skje på grunnlag av nødvendig kostnadsøkning. Det kan her reises spørsmål om selgeren kan velte dagmulkt som påløper pga forsinket overtakelse av boliger i samme prosjekt eller andre prosjekter over på den kjøperen som har forårsaket forsinkelsen ved sitt krav om endringer eller tilleggsarbeider. Svaret synes i prinsippet å være ja da kravet har medført økte kostnader for selgeren i form av plikt til å betale dagmulkt til en eller flere andre kjøpere. Men det bør kunne forventes at selgeren tar lovens regel om kjøperens rett til å kreve endrings og tilleggsarbeider i betraktning ved fastsettelse av overtakelsestid for boligene i prosjektet. Selgeren bør derfor legge inn en margin for forsinket fremdrift som følge av muligheten for endringer og tilleggsarbeider. I lys av dette vil antakeligvis ikke selgeren uten videre kunne velte dagmulkt over på den kjøperen som har krevd endringer eller tilleggsarbeider. I den forbindelse er det ikke nødvendig å avtale en spesifikk dato for når overtakelse skal skje. Det er etter bufl. § 10 ingenting i veien for at kontrakten bestemmer at overtakelse skal skje f.eks «høsten 2002». Derimot kan det ikke gyldig avtales av overtakelse skal finne sted f.eks 1. september eller senest tre måneder deretter. Dette ville i realiteten innebære en ansvarsfraskrivelse for inntil tre måneders forsinkelse. For å unngå forsinket overtakelse i størst mulig grad kan det være en fordel å avtale overtakelse uten en spesifikk dato, men i stedet sette våren, sommeren, høsten eller vinteren det aktuelle år.
Entreprenørens plikt til å stille garantiGaranti skal stilles av entreprenøren i alle avtaler hvor vederlaget overstiger to ganger grunnbeløpet i Folketrygden, jf bufl. § 12. Alternativt kan entreprenøren deponere et pengebeløp til sikkerhet for forbrukerens krav.Den garantien entreprenøren pålegges å stille i § 12 omfatter alle slags krav som forbrukeren kan få mot entreprenøren i anledning den aktuelle kontrakten. Det kan vær krav på tilbakebetaling ved hevning av kontrakt, krav på prisavslag eller erstatning, krav på dagmulkt osv. Kjøper har ikke plikt til å betale noe som helst før garanti er stillet. Garantiens omfang er ulik for byggekontraktene og kjøpekontraktene, men skal i begge tilfeller vare til to år etter overtakelse. Vederlaget vil her si den summen som partene har avtalt at entreprenøren skal få for sitt arbeid inkludert merverdiavgift. Det er imidlertid vederlaget på avtaletidspunktet som er avgjørende, slik at vederlag for eventuelle tilleggsarbeider eller endringsarbeider ikke skal tas med.For byggekontraktene skal garantien være på minst 5% av vederlaget. For krav som gjøres gjeldende etter overtakelse kan garantisummen være på 3%. For kjøpekontraktene skal garantien være på minst 3% av vederlaget frem til to år etter overtakelsen. For krav som blir gjort gjeldende før overtakelse kan garantisummen likevel være 2% av vederlaget. Selv om satsene er forskjellige før og etter overtakelse, er det tale om en og samme garanti hele tiden. Det betyr at dersom banken har foretatt utbetaling under garantien til forbrukeren før overtakelsen, reduseres derfor det gjenstående garantibeløpet etter overtakelsen tilsvarende.
Garantiens artGarantien skal i følge § 12 femte ledd være en selvskyldnergaranti. Dette betyr at forbrukeren kan kreve oppgjør av garantisten så snart det er konstatert at entreprenøren/selgeren selv ikke gjør opp. Bankgarantier inneholder ofte forbehold om at tvist mellom kreditor og hoveddebitor om det kravet garantien skal sikre må være løst ved rettskraftig dom eller på annen bindende måte før banken plikter å betale i henhold til garantien (f.eks dersom det er tvist om det foreligger mangler og krav på prisavslag). Verken loven eller dens forarbeider sier noe om hvorvidt en garanti i henhold til § 12 kan inneholde en slik klausul. Hovedregelen for selvskyldnerkausjon er at garantisten kan kreves selv om det er tvist om det krav garantien skal sikre, og at garantisten i tilfelle lar være å gjøre opp på egen risiko. Det er i lys av dette tvilsomt om garanti med tvisteklausul lar seg forene med lovens krav om selvskyldergaranti og det er tryggest å gå ut fra at loven krever en ren garanti, uten slike forbehold.
Prosjekter med flere kjøpereI prosjekter med flere kjøpere må det stilles garanti overfor den enkelte kjøperen, slik at hver enkelt kjøper har en selvstendig rett til å gjøre krav gjeldene under garantien. Lovens krav er ikke oppfylt dersom det i forbindelse med et større prosjekt stilles en felles garanti overfor eiendomsmegleren på en slik måte at den enkelte kjøperen må ha meglerens medvirkning for å kunne gjøre krav gjeldende under garantien. Derimot er det ikke avgjørende om det opprettes ett eller flere garantidokumenter, hvis man bare sikrer hver enkelt kjøper rett til å holde seg direkte til garantisten og at den totale garantisummen er tilstrekkelig til å dekke summen av garantibeløp som de enkelte kjøpere har krav på. Hvis det stilles en slik felles garanti overfor samtlige kjøpere, vil størrelsen av det garantibeløpet som kan gjøres gjeldende av den enkelte kjøperen, på vanlig måte avhenge av kjøpesummen for den enkelte bolig (med tilknyttede fellesarealer). Det er ikke riktig å fordele den totale garantisummen på kjøperen etter sameiebrøkene i et seksjonssameie. Dersom det viser seg å være omfattende mangler både på selve boligene og på fellesarealer ute- og/eller innendørs kan det bli uenighet innad i gruppen (sameiet) om hvorvidt man skal prioritere selve boligene eller fellesarealene. I slike tilfeller bestemmer den enkelte kjøperen selv fullt ut disponeringen av sin del av garantien, med mindre det foreligger gyldig avtale om noe annet innad i gruppen.
Overtakelsesforretning og rettsvirkningerDet følger av bufl. § 14 at overtakelse skjer ved overtakelsesforretning. Boligen regnes for øvrig i følge § 14 annet ledd for overtatt uten at det er holdt overtakelsesforretning dersom forbrukeren har flyttet inn i boligen. Forutsetningen for at overtakelse skal anses skjedd ved innflytting, er imidlertid at arbeidet er fullført. Innflytting før arbeidet er fullført regnes altså ikke som overtakelse. Overtakelsen har viktige rettsvirkninger. Disse er nevnt i § 14 tredje ledd. Ved overtakelse– går risikoen for ytelsen over fra entreprenøren til forbrukeren, jfr § 45– tar reklamasjonsfrister til å løpe, jfr § 30 – stanser eventuell dagmulkt, jfr § 18– får entreprenøren krav på sluttoppgjør, jfr § 46 og § 47
Forbrukerens rett til å nekte overtakelseDet står ikke uttrykkelig i loven om forbrukeren kan nekte å overta boligen før arbeidet er fullført, men dette er en forutsetning for regelen i § 15 første ledd. I § 15 tredje ledd finnes det en regel om at forbrukeren kan nekte å overta boligen dersom det foreligger mangel som gir ham rimelig grunn til å nekte. Forbrukeren har rimelig grunn til å nekte å overta boligen så lenge den har slike mangler (herunder mangler i form av gjenstående arbeider) at det ikke kan gis midlertidig brukstillatelse fra offentlig myndighet. Forutsetningen om at arbeidet skal være fullført ved overtakelsen, gjelder også fellesarealer og utendørs arbeider som omfattes av selgerens (entreprenørens) ytelse etter kontrakten. Dette innebærer bl.a at forbrukeren ved å nekte å overta før alt er fullført kan kreve dagmulkt etter § 18 dersom avtalt overtakelsestidspunkt er kommet uten at felles- og/eller utearealer er fullført. Dette gjelder altså selv om selve boligen er fullført og klar for innflytting.
Delt overtakelseEn ordning med delt overtakelse, dvs overtakelse av selve boligen og av felles- og utearealer hver for seg, ville ikke passe med lovens regler om dagmulkt og sluttoppgjør med mindre også kontraktssummen på forhånd er delt opp i andeler for de forskjellige overtakelsestidspunkter. Også i forhold til lovens regler om garantiperiode etter § 12 (to år fra overtakelse) måtte delt overtakelse i tilfelle kombineres med en oppdeling av kontraktssummen, med en tilsvarende oppdeling av garantiene. Dette ville skape uheldig og praktisk lite håndterbare løsninger. Bufl. bygger derfor antakelig på et prinsipp om at delt overtakelse ikke kan skje. Kravet om at alle deler av arbeidet skal være fullført ved overtakelsen, er ikke til hinder for at forbrukeren kan samtykke i overtakelse før alt er fullført. I så fall regnes boligen som overtatt med virkning for bl.a dagmulkt og sluttoppgjør. Men overtakelse før alt arbeid er fullført må i tilfelle skje ved overtakelsesforretning da innflytting ikke regnes som overtakelse hvis dette skjer før alt arbeid er fullført. Etter § 18 har forbrukeren krav på dagmulkt ved forsinket overtakelse. Loven gir altså ikke krav på dagmulkt ved forsinket fullføring eller ved forsinket hjemmelsoverføring. Dagmulktens størrelse reguleres av § 18 og er henholdsvis 1 promille av det samlede vederlaget dersom avtalen ikke omfatter eiendomsrett til grunnen og minst 0,75 promille dersom den gjør det. Det er ikke nødvendigvis den avtalte kontraktssummen som utgjør beregningsgrunnlaget. Det avgjørende er det endelige vederlaget etter eventuell justering for prisstigning etter § 41 siste ledd, for endringer og tilleggsarbeidet etter § 42 og for eventuelle andre forhold etter § 43. Forbrukerens krav på dagmulkt er ikke betinget av at forbrukeren har hatt et tilsvarende økonomisk tap. På den annen side er forbrukerens krav på økonomisk kompensasjon for forsinkelsen normalt begrenset til dagmulten selv om tapet er større. Når det ikke løper dagmulkt er det adgang til å kreve erstatning etter nærmere regler i § 19 annet og tredje ledd. Erstatning kan i slike tilfeller kreves ikke bare for forsinket overtakelse, men også for forsinket fullføring eller forsinket hjemmelsoverføring. Den problemstilling som er knyttet til forholdet mellom lovens enhetlige overtakelsesbegrep og det praktiske behovet for å ha forskjellige frister for selve boligen og for fellesarealene er ikke berørt i lovens forarbeider. Sesongmessige variasjoner i Norge gjør det nødvendig å utsette fullføring av enkelte utendørsarbeider til sommersesongen. Samtidig kan en naturlig fremdrift av byggeprosjektet tilsi at det avtales fullføring og overtakelse av boligen i løpet av vintersesongen. Det ville av flere grunner være lite heldig om loven skulle tvinge byggebransjen til en ordning hvor man ikke kunne risikere å avtale overtakelse utenom sommersesongen av frykt for at forbrukeren kunne nekte overtakelse selv om selve boligen var fullført, men den virkning at entreprenøren måtte betale dagmulkt etter § 18 inntil også utearealene kan fullføres. Det kan i lys av dette muligens hevdes at uferdige utearealer ikke nødvendigvis gir forbrukeren rimelig grunn til å nekte å overta.
ReklamasjonsfristerI følge § 30 må forbrukeren reklamere over mangel innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget. Siste frist for reklamasjon er fem år etter overtakelse av boligen. I § 30 annet ledd finnes en egen reklamasjonsregel for mangler som ble eller burde ha blitt oppdaget under overtakelsesforretningen. Reklamasjon over disse mangler må skje så snart råd er. Det er altså ikke noe krav om at reklamasjon må skje under selve overtakelsesforretning. Selv om forbrukeren har undertegnet overtakelsesprotokoll uten anmerkning om vedkommende mangel, kan han deretter reklamere på forholdet til tross for at han oppdaget mangelen under overtakelsesbefaringen. En tilsvarende regel finnes i § 30 tredje ledd for mangler som ble eller burde ha blitt oppdaget under senere befaring som nevnt i § 16 (ettårsbefaring).
Krav mot bakre leddEn viktig regel er også forbrukerens muligheter til å gjøre krav gjeldende mot foregående ledd etter § 37. Det vil si at entreprenøren kan bli ansvarlig selv om de ikke er kontraktspart med forbrukeren, men har vært utførende entreprenør for segleren. Krav mot bakre ledd kan bare gjøres gjeldende av forbrukeren i den grad selgeren eller annen avtalepart kan gjøre gjeldende et tilsvarende krav. Dersom f.eks. en entreprenør (når denne er forskjellig fra selgeren) har opplyst at det er en feil ved materialene uten at selgeren gir informasjonen videre til forbrukeren finnes det ingen mangel i forhodet mellom entreprenøren og selgeren. Derimot kan ikke ansvarsfraskrivelse fra entreprenøren uten videre godtas, jfr andre ledd. Etter andre ledd skal imidlertid avtale i tidligere ledd som innskrenker mangelsansvaret ikke kunne gjøres gjeldende mot forbrukeren i større grad enn det som kunne ha vært avtalt mellom selger og forbrukeren. Det betyr at i de tilfeller det er gjort ansvarsfraskrivelser mellom f.eks entreprenør og selger når disse er forskjellig fra hverandre, bør entreprenøren ta forbehold om å kreve regress for kravet hos selgeren dersom forbrukeren retter sitt krav mot entreprenøren.Det fremkommer videre av forarbeidene at det i forholdet til tidligere avtaleledd ikke skal ha noen betydning at selgerens reklamasjonsfrist er gått ut, dvs. at forbrukeren kan påberope seg krav overfor bakre ledd selv om selgerens reklamasjonsfrist overfor dette leddet har løpt ut. Forholdet er imidlertid det motsatte dersom det gjelder spørsmål om utløp av foreldelsesfrist. Her har lovgiver funnet at hensynet til at en part har innrettet seg i tillit til at et krav er foreldet må slå igjennom.
Betalingstid Hovedregelen etter bufl. § 46 er at betaling skal skje når entreprenøren krever det etter overtakelse. Bestemmelsen innebærer altså at overtakelse skal skje først og deretter kan entreprenøren kreve betaling. Men i følge § 55 annet ledd har ikke forbrukeren krav på overtakelse eller hjemmelsoverføring før betaling har funnet sted i samsvar med avtalen. Disse to reglene lar seg ikke lett forene. I forarbeidene heter det om § 55 annet ledd at bestemmelsen presiserer prinsippet om ytelse mot ytelse for avtaler som omfatter rett til grunn. Disse uttalelsene må forstås slik at forbrukeren ikke kan kreve overtakelse eller hjemmelsoverføring uten forutgående eller samtidig betaling med mindre det er avtalt at betaling skal finne sted etter overtakelse, dvs. at bufl. § 55 går foran § 46.
ForskuddsbetalingDet er begrenset adgang til å avtale forskuddsbetaling fra forbrukeren.For det første er det ikke adgang til å betale mer i avdrag enn verdien av det utførte arbeidet og de materialer som til enhver tid er tilført eiendommen. Denne regelen kan man si gjenspeiler prinsippet om ytelse mot ytelse. I tillegg må disse materialene ikke være beheftet med salgspant. I alle tilfeller må en tiendedel av vederlaget utstå til betaling ved overtakelse, jf bufl. § 47.Ved avtaler som omfatter rett til grunn, er det særregler i bufl. § 47 annet ledd som det er verdt å merke seg. Forskuddsbetaling etter § 47 første ledd kan her bare avtales etter at forbrukeren har fått overført hjemmelen til eiendommen uten andre heftelser enn de som forbrukeren skal overta, eller det er stilt garanti som nevnt i bufl. § 47 tredje ledd.Grunnen til at det ikke kan avtales forskuddsbetaling uten hjemmelsoverføring, er at situasjonen blir en annen når forbrukeren ikke selv eier tomten fra før. Eier forbrukeren grunnen, blir han eier av det utførte produktet etter hvert som det tar form. Omfatter avtalen derimot både oppføring av huset og kjøp av rett til grunnen, har kjøper ikke noe vern overfor entreprenørens konkursbo før han har fått tinglyst hjemmelen til eiendommen. Forbrukeren står rettslig sett meget svakt i en slik situasjon.Bufl. § 47 tredje ledd åpner for at det kan avtales forsuddsbetaling dersom entreprenøren stiller garanti. Det kan imidlertid ikke gyldig avtales at hele vederlaget skal betales før overtakelse mot garantistillelse. Regelen om at gjenstående beløp på 10% er en absolutt regel, og den kan ikke fravikes ved avtale.
Innbetaling til meglers klientkontoDet kan reises spørsmål om innbetaling av forskuddsbeløp til eiendomsmeglerens klientkonto skal regnes som forskuddsbetaling i forholdt til § 47 dersom beløpet forutsetter å bli stående på klientkontoen inntil overtakelse og hjemmelsoverføring finner sted. Her er det uenighet i den juridiske teorien. Det er uklart hva som er løsningen.Formålet med garantien etter § 47 tredje ledd er å sikre forbrukeren mot tap av forskuddsbeløpet. Dersom selgeren eller hans konkursbo har mulighet for å få forskuddsbeløpet utbetalt fra meglerens klientkonto, tilsier lovens formål at beløpet må være dekket av garanti. Er derimot beløpet helt utilgjengelig for selgeren og hans konkursbo inntil hjemmelsoverføring har funnet sted er det ikke behov for garanti. Det betyr at beløpet innbetales til meglerens klientkonto på slike vilkår at selgeren eller hans konkursbo ikke under noen omstendighet kan få hånd om pengene før overtakelse og hjemmelsoverføring har funnet sted, med mindre forbrukeren uttrykkelig frigir pengene eller det foreligger rettskraftig dom som gir selgeren rett til dem. Forbrukeren må i slike tilfeller ha full instruksjonsrett overfor megler når det gjelder utbetaling av beløp til selger. De som hevder at innbetaling til meglers klientkonto er uforenlig med lovens forbud mot forskuddsbetaling begrunner dette med at formålet med forskuddsbetaling er at selger skal være sikret mot kjøpers kontraktsbrudd. Dette innebærer at kjøper ikke kan ha full instruksjonsrett overfor megler. Innsigelsen er etter min mening ikke avgjørende på grunn av at bufl.. § 46 åpner for at det kan avtales at forbrukeren skal stille garanti eller «gje trygd på annan måte» for sine betalinger. Innbetaling til meglers klientkonto må kunne være en måte å «gje trygd» på. Justisdepartementets Lovavdeling har for øvrig også uttalt at innbetaling til meglers klientkonto ikke er uforenlig med loven.Det er videre klart at forbudet mot forskuddsbetaling etter § 47 heller ikke gjelder innbetaling til megler som ledd i ytelse mot ytelse selv om innbetalingen finner sted før hjemmelen er overført.
DeponeringI mange entrepriseavtaler er det vanlig å ta med bestemmelser i avtalen om at sluttoppgjøret må betales fullt ut før forbrukeren får tilgang til bygget. F.eks. kan entreprenøren ta med en bestemmelse som sier at nøklene til huset kun vil bli utlevert mot bevis for innbetalt sluttoppgjør. I tilfeller der forbrukeren mener at det hefter en rekke feil ved huset som må utbedres, og entreprenøren bestrider dette, kommer forbrukeren derfor i en press-situasjon. I tillegg til at det kan være uenighet om sluttoppgjøret som skyldes tvist om mangler og tilbakeholdsrett som følge av dette, kan en annen årsak være tvist om dagmulkt etter § 18 som forbrukerne krever fradrag for i sluttoppgjøret. En tredje grunn kan være tvist om omfanget av prisjustering etter § 42. Bufl. § 49 bestemmer i slike tilfeller at entreprenøren ikke kan nekte å utlevere nøkler o.a. for overtakelse dersom det omtvistede vederlaget blir deponert på konto i en bank. Pengene på denne kontoen kan kun disponeres av partene i fellesskap. Dvs. at deponering regnes likt med betaling. Det vil igjen si at det er forbrukeren som innen foreldelsesfristen på 3 år bør reise søksmål for å få fastslått om det foreligger mangler som f.eks gir rett til prisavslag. Hvis ikke vil beløpet etter foreldelsesfristens utløp tilfalle selger.
