Ja, det lønner seg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter skrev i forrige uke om kostnader ved leietakertilpasninger, basert på en artikkel i den seneste Basale-rapporten. Denne artikkelen handlet egentlig om eiendommens tilstand og innvirkningen tilstanden har på eiendomsverdien. Artikkelen var skrevet av kvalitets- og miljøsjef Odd Arne Amundsen i OBOS Basale.

Amundsen stiller spørsmålet i artikkelen om det er en sammenheng mellom lokalenes tekniske tilstand og leieprisene som oppnås. Ifølge Amundsen er det ikke nødvendigvis så enkelt å fremlegge entydige bevis for det. Hans påstand er likevel at bygningenes og lokalenes «negative tilstandskurve over tid også innvirker på leieprisen».

LevetidAmundsen tar utgangspunkt i ulike former for levetid for bygget og bygningsdelene. Teknisk levetid defineres som tiden det tar før bygningen/bygningsdelene ikke lenger oppfyller tiltenkte tekniske krav. Funksjonell levetid er tiden det tar før en bygning/bygningsdel ikke lenger oppfyller den ønskede funksjonen.

Estetisk levetid er tiden frem til en bygning/bygningsdel må skiftes ut, fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Økonomisk levetid er optimal tid før utskifting, utelukkende basert på økonomiske betraktninger.

Amundsen skriver i artikkelen at de ser i Basales portefølje at utviklingen går i retning av at estetisk levetid tillegges større og større vekt ved krav til nye lokaler. Selv om bygget egentlig tilfredsstiller funksjonelle og tekniske krav fra leietakerne, stiller de større krav til en estetikk som er i tråd med den økonomiske veksten og trendutviklingen generelt i samfunnet.

Kortsiktig profittMen det private markedet har ifølge Amundsen i lange perioder vært dominert av aktører som «søker kortsiktig profitt». Disse aktørene spekulerer i å «time» utbygging, kjøpe og selge eiendommer ut fra de økonomiske konjunkturene. Trenden har derfor vært hyppige transaksjoner med minimalisering av eierkostnader, som gir et økende vedlikeholdsetterslep.

Flere nyere og eldre bygg er dessuten utformet slik at det kreves store økonomiske investeringer for å «løfte» bygningsmassen til ønsket standard. Basales vurdering er at i sentrale strøk og «riktige» soner er det betalingsvillighet hos leietakerne for å oppnå den ønskede standarden. I mindre attraktive områder vil det derimot være vanskelig å få betalt for leietakertilpasningene.

Krav til byggenes tilpasningsdyktighet er derfor viktigere utenfor «pressområdene», sett fra en eiers og investors ståsted. Nye byggeregler og forskriftskrav gjør dessuten at leietakerne stiller strengere og høyere krav til standard og energieffektive bygg.

KostnadsdrivendeBasales erfaring er at nye myndighetskrav knyttet til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA), ytre miljø, energieffektivisering og universell utforming er kostnadsdrivende for byggeiere. Det fører til strengere krav og ønsker fra leietakerne, uten at betalingsvilligheten hos leietaker nødvendigvis øker.

Lengden på leiekontraktene er i tillegg på vei nedover, som bidrar til en økt utbedrings- og utskiftingstakt. Det medfører kortere tidshorisont for å dekke inn investeringskostnadene ved leietakertilpasningene, og derav behov for å ta en høyere husleie.

Billigere tilpasningerAmundsen skriver at jo høyere grad av tilpasningsdyktighet et bygg/lokaler har, desto lavere vil normalt kostnadene for leietakertilpasningene være. Hvis eiendommen er tilpasningsdyktig, er det viktig å legge vekt på verdibevarende vedlikehold så lenge lokalene er egnet for virksomhetene.

Hvis lokalene i eiendommen ikke er egnet for eksisterende virksomheter, er det strategisk mer riktig å se vedlikeholdet i sammenheng med nødvendige ombygginger. Men, konklusjonen er at jo bedre vedlikeholdt bygningen er og jo bedre den tilfredsstiller nye forskriftskrav, desto høyere leiepris vil utleier normalt oppnå.

Foto: Commons Wikimedia/Lucas Dambergs