Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
– Ingen stor leieprisoppgang– Leieprisene vil tendere oppover for de mest sentrale områdene i Oslo og særlig der det kan tilbys litt store effektive arealer. Men det blir ingen stor prisoppgang, til det er ledigheten for høy. Ledigheten vil gå svakt ned neste år. Mange vil velge å bygge nytt. Flere store selskaper ser muligheter i Bjørvika når det gjelder å etablere en egen eksponering gjennom ny bygg, som en del av brandingen.Det sier Jan Fredrik Thronsen, leder av Nordea Næringseiendom og styreformann i Norgeskreditt Han mener at vinnerne i leiemarkedet blir de som har de mest moderne og arealffektive lokalene og en god drift som ivaretar leietakernes interesser.– Når det gjelder eiendomsprisene, tror vi at de vil flate ut eller tendere noe ned. Renten skal opp rundt ett prosentpoeng neste år, og realrenten tror vi vil gå opp ca et halv prosentpoeng. Dette vil trekke verdiene ned. Prisene vil også påvirkes av leieprisene, som kan motvirke noe av konsekvensen av øket yield. Interessen for eiendom som investeringsobjekt vil fortsatt være der, det er fortsatt mye penger i omløp, blant annet pensjonsfondene og tiltagende interrese fra utenlandske investorer. Men et fall i prisene vil kunne føre til et noe mindre tilbud. Syndikeringsmarkedet vil være følsomt for et fall i eiendomsverdiene.Thronsen tror ikke de store skattefrie utbyttene i år har vært noen vesentlig driver for omsetningen, og at de derfor heller ikke har innvirket særlig på eiendomsprisene.
– Fortsatt historisk høye priserAdm. dir. Christian Ringnes i Eiendomsspar ser positivt på 2006. Og han tar like godt 2007 med i samme slengen.– Det er begrenset med nybygg, etterspørselen etter lokaler øker og sysselsettingen går opp, det er generelt mye optimisme ute og går. I de beste områdene rundt Vika og Aker Brygge er det lite ledig. Generelt er det håp om stigende leiepriser. Jeg tror ledigheten går ned med ett prosentpoeng til 6-7 prosent, det betyr balanse i de mest attraktive markedene, der vi også finner kvalitetslokalene.Han tror beliggenhet og evne til tilpasning er vinnerfaktorene på utleiemarkedet. – Dette favoriserer de store selskapene. De mindre og mer passive gårdeierne mangler ofte vilje til å investere i forkant eller å markedsføre sine lokaler. Det er de proffe eierne som vinner.Når det gjelder eiendomsprisene tror han på fortsatt historisk høye priser. – Yielden vil ligge på 5,5 prosent og holde seg i 2006. Jeg. tror markedet tåler en renteoppgang på 0,5 – 1 prosentpoeng. Så lenge det er høy og positiv kontantstrøm finnes det ikke så mange bra alternativer til eiendom som investeringsobjekt. Riktignok vil syndikeringsmarkedet stoppe litt opp, men forsikringsselskapene har mye penger de må plassere.Ringnes tror de store skattefrie utbytteutbetalingene bare vil ha en svært marginal betydning for eiendomsmarkedet, om noen.
– Det går så det suser også i 2006Adm. dir. Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret smiler gjennom telefonen. Han slår fast at norsk økonomi vil fortsette å gå så det suser også neste år. – Vi har fremdeles høy produksjon og tilgjengelige lokaler. Vi får en svak vekst i leieprisene. Noen områder vil oppleve større oppgang, noen en nedgang. Sentrum blir en vinner. Men utenfor sentrum tror jeg ledigheten vil øke, så her får vi en motstrøm.Øye peker på at vi har Europas høyeste investeringsnivå når det gjelder offentlige og private næringsbygg. Samtidig øker kvaliteten. Han tror generelt eiendomsprisene vil gå mer opp enn leieprisene.– Pengene flommer og interessen for eiendom som investeringsobjekt vil øke. Jeg tror også at en del av de store utbytteutbetalingene vil gå til eiendomsinvesteringer neste år. Syndikering som prisfaktor tror jeg det er vanskelig å måle, men den presser prisen opp. Det blir gjerne slik når flere deler risikoen.
– Svak nedgang i leieprisene– Generelt blir det mindre vekst på leiemarkedet. Det fortsetter å være segmentert, noen deler får en positiv utvikling, andre en negativ. Deler av markedet får en stillstand. Adm dir. Peter Groth i Aspelin Ramm er mindre optimistisk enn de fleste og spår en svak prisnedgang utover inflasjonen. Vinnerne i leiemarkedet tror han blir leietakerne.– Mange leier ut billigere enn hva en fornuftig avkastning tilsier, generelt. Men de som sitter på ledige lokaler i attraktive strøk får bra avkastning neste år. Yielden vil stige hvis renten stiger, men den vil likevel holde seg lav.Når det gjelder eiendomsprisene tror Groth at de vil holde seg og til dels stige i de attraktive områdene. Han registrerer stor interesse for å kjøpe.– I enkelte områder der ledigheten øker vil vi få et prisfall. Jeg snakker nå om Oslo. I de områdene der de sliter vil de fortsette å slite neste år. Men på Økern vil det skje noe. Her har det offentlige store investeringsplaner, og det har smitteeffekt. Han er overbevist om at eiendom vil holde seg varmt som investeringsobjekt også neste år.– Det er ikke så mye annet å investere i om man skal ha en avkastninjg utover bankrente. Derfor tror jeg også syndikeringsaktiviteten vil putre og gå bra.– Kontorer i sentrale strøk fortsetter oppover– Jeg tror ingen segmenter på leiemarkedet vil få nedgang i 2006. Det spår næringsmegler Pål Persen. Best vil det bli for kontorer i sentrale strøk, særlig i det gyldne triangelet med Vika og Aker Brygge som kjerne, sier han. Når det gjelder lagerbygg tror han leieprisene vil flate ut, mens butikklokaler sentralt vil få en oppgang.– Det gjelder butikker i gater som Bogstadveien, Markveien og Karl Johans gate. Men også kjøpesentrene får en prisoppgang, for vi får fortsatt et høyt konsum.– Hvem blir vinnerne på utleiemarkedet?– Det er de med best beliggenhet og som kan tilby store og effektive arealer av høy standard. Imagebygging blir mer og mer viktig for selve bygget, selv om vi ikke trenger Singapore girls i resepsjonen. De store eiendomsselskapene er gjerne de dyktigste og blir nok vinnerne. Men også små selskaper kan gjøre det bra. Mye er mer personavhengig enn volumavhengig. Det handler også litt om kultur. Et selskap som Eiendomsspar har profilert seg høyt på gode innredninger.Om ikke renten stiger mye, vil eiendomsprisene øke, spår han.. – Vi har nå historisk lav yield. Det tror jeg vil vare et par år til. Det er mye kapital i sparebankene, og dette øker etterspørselen etter fonds. Samtidig ser vi at flere utenlandske aktører virker interessert i det norske markedet. Syndikeringsmiljøet ser ut til fra mitt ståsted å være en avart av fonds, men med høyere avkastningskrav. Det virker ikke som de har problemer med å hente inn penger, blant annet tror jeg en del av aksjeutbyttene går dit. Det blir litt tyngre å cashe ut 1,8 millioner kroner til en fire-hjuls-trekker neste år, så jeg tror det blir en vridning mot eiendom i stedet.
– Synkende ledighet, ned mot 4-5 prosentNæringsmeglerne Øystein Landvik og Solveig Lund i Union Norsk Næringsmegling uttaler seg i fellesskap og sier samstemt at leieprisene kommer til å stige i 2006. Men ikke likt overalt:– Vika og Aker Brygge får en sterkere stigning, disse områdene er for leietakere med større lønnsomhet og betalingsdyktighet.De føler seg sikre på at ledigheten fortsetter å gå ned. Prestisjesegmentet er allerede fullt, forteller de.– Men ledigheten er høy nå, den skal ned til 4-5 prosent i løpet av 2007-2008, og det er det normale. Det er alltid det beste som stiger først og mest, men der går det også fortest ned. Vi er i en brytningsfase. Mye handler om hvordan gårdeier presenterer bygget sitt. Det skal bygges nytt i Bjørvika. Price Waterhouse Cooper og Visma har funnet sine løsninger, for dem er Bjørvika kanskje det eneste alternativet. – Hvem blir vinnerne på utleiemarkedet?– Oss! Neida, men fra spøk til alvor. De gode eiendommene blir vinnerne. Selskap som Pecunia blir en vinner, Thiisgården i Vika blir en vinner. Beliggenhet og kvalitet avgjør. Leietakerne er kvalitetsbevisste, hvis de ikke får den kvaliteten de forventer, går de andre steder.Begge påpeker at yielden nå er superlav, og det samme gjelder rentenivået, som har hatt en all time low i år.– Yielden blir ikke påvirket av renten direkte, for etterspørselen etter eiendom nå er ekstremt stor. Går renten opp 0,4 prosentpoeng, får det betydning. Men vi tror 2006 blir en godt for dem som skal selge. Vi tror derfor eiendom fortsatt vil holde seg som et interessant investeringsobjekt. Det ble omsatt for 25 milliarder i 2003, og i fjor var tallet 40 milliarder. Så lenge vi har en verden hvor renten er så lav, vil eiendom være et godt alternativ til folk som vil spare. Men man når et punkt, og det kan nok være vi flater ut snart, men aktiviteten vil holde seg.
– Utlendingene har fått øynene opp for Norge– Jeg tror leieprisene fortsetter opp i 2006, for det er mangel på store arealer i Oslo. Jeg tror prisene på disse vil gå opp med 10-20 prosent neste år. Det virker som det er økt etterspørsel etter kombinasjonslokaler.Det sier adm. dir. Erik Lund i Höegh Invest Eiendom. Han har gjort en del smarte grep det siste året. Han tror Oslo Nord vil slite, unntatt Nydalen, som vil få 4-5 prosents prisøkning.– Ledigheten går ned i de neste to årene. Jeg tror utviklingen i Bjørvika vil gå langsomt. Konjunkturene tilsier en balanse. Markedet tåler det. Vinnerne på utleiemarkedet blir utvilsomt beliggenhet-beliggenhet-beliggenhet. Slik eiendommer klarer seg alltid. Det er veldig greit å ha kort vei til en lunsj på Theatercafeen. Men det er klart kvalitet hører med, og du betaler for det.Lund tror ikke eiendomsprisene har nådd noen bunn. Det er mye penger ute og går, og det vil fortsette, sier han.– Jeg forventer ingen dramatisk renteoppgang. Det er ikke usannsynlig at vi får se en yield på under fem. Utlendingene har fått øynene opp for Norge. Mye tyder på at eiendom vil bli mer attraktivt som investeringsobjekt. Det er fortsatt stort trykk i syndikerings- og fondsmarkedet. Vi har nå fått en tjenestepensjon, og hvor skal innbetalingene her plasseres? Ikke i banken, tror jeg. Dette gjelder for den vestlige verden.
– Moderat oppgang– For de mer attraktive eiendommene tror jeg leieprisene vil gå moderat opp neste år. For dårlige lokaler blir det prisfall.Det sier Hans Jacob Hansen i OPAK. Han bygger sine spådommer på at det ikke skapes så mange nye jobber. Så lenge det er tilgang på nye lokaler, tror han ledigheten vil holde seg på 8-12 prosent, avhengig av beliggenhet.– De som har best beliggenhet blir vinnerne på utleiemarkedet. Men beliggenhet er også individuelt bestemt, selv om de fleste vil til sentrum. Det blir ingen stor nybygging, for det er slitsomt å forrente et nybygg i dag. Han tror at en svak renteoppgang vil presse eiendomsprisene noe ned og yielden litt opp.– Vi får mer realistiske prisforventninger. Interessen for eiendom som investeringsobjekt vil dreie seg mot bedre eiendommer. Jeg tror syndikeringen vil roe seg. Mange mener nå at prisnivået på syndikeringsmarkedet er slik at det ikke er god økonomi. Jeg tror en blåmandag kommer her neste år. Da får vi et mer edruelig marked.
– Ledighet litt ned, svakt stigende leiepriserAdm. dir. Asgeir Solheim i Fabritius Eiendom ser markedet fra sitt kontor i Groruddalen og tar pulsen på kombinasjonsbyggmarkedet. Han tror på svakt stigende leiepriser i dette markedet.– Vi snakker om Groruddalen. Ledigheten går litt ned nå, og det er positivt. Jeg tror vinnerne på dette markedet er de som forvalter egen eiendom og dermed har hands on og kan ta raske beslutninger. Vår erfaring er at våre leietakere setter pris på å ha en eier de kan møte i kantina og ta en prat med.Når det gjelder eiendomsprisene tror Solheim at vi kommer til å få en reaksjon neste år når renten går opp.– Vi har høye priser nå og en svak yield. Men næringseiendom vil fortsatt være et attraktivt investeringsobjekt. Det er mye penger ute i markedet, og syndikeringsaktiviteten åpner for større konkurranse om objektene.
Nøktern OBOS: Kontorleiene presses av nybyggingAdm. dir. i OBOS Forretningsbygg Carl Henrik Eriksen er en nøktern mann. Han tror som de andre at leieprisene fortsetter oppover i 2006, ikke minst når det gjelder butikklokaler og kjøpesentra.– Men jeg tror ikke kontorer får den samme oppgangen, for det skal bygges mye nytt i vannkanten, og det tror jeg vil presse prisene mot slutten av 2006. når det gjelder ledighet. Gode lokaler generelt holder seg.Selv kan Eriksen hygge seg med tre prosents ledighet i sin egen eiendomsmasse. Vi er inne i en god periode, sier han.– Ledigheten vil generelt synke i hele neste år. Jeg tror vinnerne i utleiemarkedet blir de som har de beste produktene, og det betyr jo kvalitet i standard og god beliggenhet i forhold til infrastrukturen. Dette gjelder særlig for kontorer, men også for kjøpesentra.Når det gjelder eiendomsprisene tror Eriksen de vil holde seg høye, gitt dagens rentenivå.– Vi har lave yielder, men jeg tror eiendom vil fortsette å være det mest interessante investeringsobjektet, fordi det gir en stabil kontantstrøm.
– Stabile eiendomspriser– Leieprisene vil stige litt neste år, og ledigheten fortsetter ned, for det skapes mange nye jobber nå. Men renten går opp.Det er hva næringsmegler Knut Holter i Tschudi & Malling forventer av 2006. Han fremholder at butikkmarkedet lever sitt eget liv, og at utviklingen her er avhengig av konjunkturer og volumet i forbruket. Han er lite villig til å definere vinnerne på utleiemarkedet.– Det vil sikkert være mange som gjør gode kjøp, men det tar ofte tid å finne om kjøpet er godt. Han tror eiendomsprisene vil holde seg stabile neste år. Det har med endringene i skatten å gjøre.– Det blir ingen flom av utbyttepenger på markedet neste år. Det vil ha en dempende effekt, og det gjelder overalt. En renteøkning vil selvsagt presse prisene ned, men det gjenstår å se om vi får noen renteoppgang. Uansett vil eiendom holde seg oppe som et interessant investeringsobjekt. Jeg tror utlendingenes økende interesse for eiendom i Norge vil presse prisene opp. Det vil også være fortsatt interesse for syndikering, men en kraftig renteoppgang vil dempe den.
– Økning i Oslo sentrum, flatt i restenNæringsmegler Gullik Hansen i Centrum Eiendom tror vi får en økning i leieprisene i Oslo sentrum, i resten av byen blir det flatt, for vi har fortsatt en viss ledighet, sier han. Den er i dag på ca. 850 000 kvadratmeter, opplyser han.– Den går går ned, fordi det bygges lite nytt, og de få nybyggene er ofte skreddersydd for leietakerne. Ingen bygger på spek mer.Når det gjelder eiendomsprisene tror han de vil fortsette å stige.– Vi har fått et syndikeringshysteri hvor prosjekter med lange leiekontrakter har fått en yield på 5. Men eiendom generelt og spesielt slike prosjekter er rentesensitive, og nå er renta på vei oppover. Jeg ville ikke ha investert i slike prosjekter nå. Snart er renta fem prosent, og det er en dobling av 2,5, som vi hadde for ikke så lenge siden. Det har vært bonanza i år, for folk tok ut så himla mye i utbytte, derfor har markedet vært overopphetet. Men nå er oljeprisene er på vei ned..– Hvordan merker du interessen for eiendom som investeringsobjekt?– Mer enn ellers gjelder beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. De vi har til salgs får vi solgt, så lenge vi ikke er grådige. Vi ser at det går bra når vi tar 10-11-12-gangen.– Hvem blir vinnerne i utleiemarkedet?– De store selskapene som har stayerevne og kan flytte leietakerne sine internt i systemet, de tåler en støyt.
– Positiv utvikling i leiemarkedetHelge Mork i Mork & Partners tror på en positiv utviklig i leiemarkedet. Han minner om at kvadratmetersnittet på kontorlokaler i prime-området er ca. 2000 kroner og tror det vil krabbe opp til 2500 i løpet av året– Men ineffektive lokaler vil fortsatt henge etter . Spriket mellom disse og de moderne godbitene blir større. Ledigheten vil fortsette å synke. Nå har den falt til under fem prosent på Skøyen, og det påvirker prisene. Vinnerne på leiemarkedet blir Skøyen, Bjørvika, Fornebu og Helsfyr. Jeg tror Bjørvika kommer raskere enn forventet.Mork tror eiendomsprisene har nådd toppen og vil flate ut i 2006. I deler av markedet tror han det blir en svak nedgang.– Alt tilsier at renten vil øke, og da synker prisene. Det som kan motvirke dette er at leieprisene øker. Markedet er segmentert, men å få en yield under fem er vanskelig å tro, særlig hvis eiendommen er lånefinansiert. Jeg tror kravet til yield vil flate ut, og jeg merker meg at prisforskjellene mellom Oslo, Bergen og Trondheim jevner seg ut nå. Interessen for eiendom som investeringsobjekt tror han vil holde seg oppe fordi gode alternativer ikke finnes. En eventuell renteoppgang vil dempe dette, mener han. Det som derimot ikke demper interessen, er den økte interessen utlendingene har fått for næringseiendom i Norge, påpeker Mork.– Interessen for eiendom har nærmest eksplodert. I de siste tre månedene har jeg skrevet og snakket mer engelsk enn norsk. Det blir spennende å se hvor lenge dette varer. Utlendingene oppfatter nok Oslo-markedet som ganske lukket, og aktørene må være nøye på å ikke tråkke over sperrer. Det er viktig å skille mellom rollene som rådgiver og megler. Eiendom blir mer og mer et finansieringsinstrument.– Ingen kommentarEiendomssjef Dag Tangevald-Jensen sier kort at Olav Thon Gruppen ikke vil være med på noen synsing om leiepriser og eiendomspriser i 2006.– Vårt syn på markedet kommer til uttrykk i våre rapporter.
