Hva er «villamessig»?

Publisert Sist oppdatert

Ola Brekken og Per Amund Uldalen

Ved utbygging av boliger i perioden ca. 1880 – 1950 var det vanlig å påhefte tomtene servitutter med blant krav om «villamessig» bebyggelse. Dette ble for eksempel gjort i stort omfang i gamle Aker kommune (Oslo vest og Nordstrand). I flere rettsavgjørelser de senere år er det slått fast at kravet til «villamessig» bebyggelse i de gamle servituttene fortsatt gjelder, og at bestemmelsene kan gjøres gjeldende av andre eiendommer med påtalerett.

Ved utbygging av eiendommer i henhold til for eksempel Småhusplanen i Oslo, blir utbyggere ofte bli stilt overfor spørsmålet om byggeprosjektet er «villamessig».

Les også: Eplehageutbygger har tjent 258 millioner på fem år

Les også: Økseter til Neptune

Hvilke retningslinjer finnes?

Spørsmålet om villamessig bebyggelse har vært behandlet flere ganger i rettspraksis de senere år. 

Høyesterett uttalte i Rt 2008 side 362 (Naturbetong I) at eiendommer kan fortettes tidsmessig, ved for eksempel oppføring av rekkehus, selv om en eiendom er påheftet servitutt om «villamessig» bebyggelse. I forkant hadde lagmannsretten i samme sak under dissen 2-1 avgjort at tiltaket med fire boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer + underetasje med til sammen 23 boenheter, ikke var «villamessig».

Les også: OBOS gjør storkjøp av tomt

Leilighetsbygg faller utenfor

I RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) kom lagmannsretten til at fire boligblokker med til sammen 33 leiligheter ikke var villamessig. 

I RG 2009 side 335 (Nordstrandveien) kom lagmannsretten til at to firetasjers boligblokker med åtte boenheter (en leilighet i hver blokketasje) på en relativt liten tomt (ca. 1200 kvadratmeter) ikke var villamessig. 

Les også: Ny kommuneplan for Oslo

Les også: Ja til mindre leiligheter

Når disse avgjørelsene sammenholdes med Høyesteretts uttalelser i Naturbetong I, kan rettstilstanden beskrives slik at bestemmelser om «villamessig» bebyggelse rammer blokkbebyggelse, mens rekkehus og andre former for flermannsboliger kan anses som «villamessig». Denne forståelsen er bekreftet i en nylig avsagt dom i Borgarting lagmannsrett om et byggeprosjekt i Skådalsveien 13 i Oslo. 

Les også: – Boligfesten fortsetter

Maksimal utnyttelse etter Småhusplanen er tillatt

I Skådalsveien 13 på Vettakollen i Oslo oppføres tre tomannsboliger og en tremannsbolig. Eksisterende bolig bevares. Antall boenheter på eiendommen øker dermed fra en til ti. Tiltaket innebærer maksimal utnyttelse etter Småhusplanen. 

Naboer til byggetiltaket påberopte seg en servitutt med krav om villamessig bebyggelse og krevde at byggeprosjeket ble stanset. 

Oslo tingrett avsa 22. februar 2014 dom om at byggetiltaket ikke var å anse som villamessig. 

Les også: Bolig knuser næringseiendom

Les også: – Boligprisutviklingen gir grunn til bekymring

Lagmannsretten kom i dom avsagt 1. juli 2014 til motsatt resultat. Lagmannsretten uttalte: 

«Etter en konkret vurdering kan altså rekkehus aksepteres som villamessig, noe som etter lagmannsrettens mening også må kunne medføre at andre former for flermannsboliger kan godtas, men blokkbebyggelse vil klart falle utenfor.

Alle avgjørelsene som det er henvist til ovenfor, viser at forståelsen av begrepet “villamessig bebyggelse” ikke er statisk, men må være gjenstand for en dynamisk tolking. Det vil si at forståelsen av begrepet kan endre seg over tid. Dette er for så vidt i tråd med prinsippet i servituttloven § 2 om at det skal legges vekt på hva som er “i samsvar med tida og tilhøva”.»

Les også: Pokersjanse kan gi storgevinst

Les også: Utbyggerne vil ha nye løsninger

Lagmannsretten dom er foreløpig ikke rettskraftig.

Er tiltaket «dominerende»?

Lagmannsretten stadfester i saken fra Skådalsveien 13 at hva som anses som «villamessig», vil endre seg over tid. Rekkehus og flermannsboliger kan anses som villamessig, slik begrepet skal tolkes i dag. 

Lagmannsrettens dom stadfester også at maksimal utnyttelse og fortetning innenfor Småhusplanen i seg selv ikke er i strid med krav til «villamessig» bebyggelse. 

Les også: Dette er nye Lillestrøm

Les også: – Feil med kornåker i sentrum

Det avgjørende vurderingstema for om bebyggelsen kan anses som «villamessig», er om bebyggelsen fremtrer som dominerende.  Om dette uttaler lagmannsretten: 

«Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at den planlagte, delvis oppsatte bebyggelsen på Skådalsveien 13 er villamessig. Lagmannsretten finner i denne forbindelse grunn til å understreke at bebyggelsen er mindre dominerende enn det som var tilfelle i RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) hvor bebyggelsen ikke ble ansett villamessig. Saken dreide seg om fire boligblokker med 33 leiligheter. Det samme gjelder bebyggelsen som ble vurdert i LB-2006-38763 (Naturbetong), jf. Rt. 2008 side 362 hvor bebyggelsen besto av fire boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer pluss underetasje, til sammen 23 boenheter. Bebyggelsen ble under dissens ansett ikke villamessig.»

Det er viktig å merke seg at lagmannsretten ikke foretok sin vurdering med utgangspunkt i om tiltaket var mer dominerende enn omkringliggende tradisjonelle eneboliger, men sammenlignet tiltaket med de bygg som i rettspraksis ikke har blitt ansett som villamessige.  

Les også: Vil fortette på Lambertseter

Les også: Vil ha mer fortetting

Les også: Vil begrense fortetting

Lagmannsrettens dom stadfester det som inntil tingretten avsa sin dom har vært den rådende oppfatning av rettstilstanden: Boligblokker i villastrøk, også mindre leilighetsblokker, faller utenfor begrepet villamessig bebyggelse. Flermannsboliger, herunder rekkehus og tomannsboliger, er villamessig bebyggelse i dag.

Det betyr at utbygging innenfor rammene av Småhusplanen ikke er i strid med bestemmelser om villamessig bebyggelse. Det må likevel foretas en konkret vurdering, der det i første rekke legges vekt på hvordan den planlagte bebyggelsen fremstår og strøkets karakter. 

Haavind førte saken om Skådalsveien 13 i retten på vegne av utbygger. 

Artikkelforfatterne Ola Brekken og Per Amund Uldalen er advokater i advokatfirmaet Haavind.

Les også: Lovendring kan bli gullkantet

Les også: Dette er landets beste eiendomsadvokater

Les også: Nok en momsfelle for fall

Les også: – Ny forskrift om sikkerhetsstillelser

Les også: Bråsnur om fjernvarme

Les også: Vil forenkle mva-reglene for utleiere

Les også: Slurv gir skattesmell 

Les også: All time high for eiendomsadvokatene

Les også: En avtale er en avtale – eller..?

Les også: – Fallgruve fjernes

Les også: – Så galt kan det gå