Hektet på herberger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

– Formålet med Norgani har vært å skape en mulighet til å investere i hotelleiendommer gjennom et børsnotert selskap. Dette gjør vi ved å erverve tre- og firestjernes hoteller med minst 150 rom i snitt i det nordiske området, sier adm. direktør Kjell Sagstad. Norgani ble etablert 7. mai 2005. Skapelsesprosessen forut fant sted i meglerhuset Enskilda Securities der Bård Bjølgerud ledet an. Samme mann var også hovedarkitekten bak kontorselskapet Oslo Areal. Ideen bak begge selskaper er få del i den forventede oppgangen i hotell- og kontormarkedet.

Skeptisk til BaltikumFor hotellenes del forventes en pen stigning i beleggsprosenten og romprisene etter at disse har ligget på et bunnivå i flere år. Sagstad & Co. har derfor kastet seg inn i en hektisk handlerunde. Ved årsskiftet 2005-2006 hadde denne brakt 64 hoteller i selskapets ”kurv”. Av disse er 41 svenske, 13 norske, syv danske og to finske. – Vi kjøpte først tre hotellporteføljer for til sammen 3,5 milliarder. Ved slutten av 2005 hadde vi lagt på ytterligere til 6,5 milliarder.Norganis hoteller er blant annet kjøpt fra Capona, Home Invest, Pandox og Wenaas-gruppen, selskaper som domineres av investorene Petter Stordalen, Christian Ringnes, Petter Sundt og Wenaas-brødrene. Disse har fått sine oppgjør hovedsakelig som kontanter, men også noe i aksjer.Rett før jul slo Norgani til igjen og kjøpte alle aksjene i svenske Hotelleiendom A/S for 325 millioner svenske kroner. Transaksjonen økte porteføljen med 16 svenske hoteller og 2910 rom og ga det svenske hotellselskapet en totalverdi på 1,775 milliarder svenske kroner. Prisen pr. kvadratmeter hotell ble gunstige 12.000 norske kroner. For hele porteføljen har Norgani betalt under 13.000 norske kroner i snitt pr. kvadratmeter. Dette er rimelig i forhold til å skulle bygge selv.– Linstow er tungt inne i Baltikum. Er det aktuelt å gå inn der for dere?– Det ligger innenfor vårt mandat, men så langt er vi tvilende til tidspunktet. Det baltiske markedet har vært i god vekst i flere år, noe som øker faren for metning. Linstow var tidlig ute.

Institusjonelle investorer største eiereNorgani ble notert på Oslo Børs i midten av november i fjor og har for tiden en markedsverdi på 1,7 milliarder. Børsnoteringen ble fulgt av en egenkapitalutvidelse på 400 millioner og ga selskapet over 300 aksjonærer.– Selv om vi har flere kjente investorer med på laget, er de institusjonelle de største, konstaterer Kjell Sagstad. Deutsche Bank representerer flere engelske investorfond og sitter på en eierandel på 12,4 prosent. Nest største er forsikringsselskapet Vital med 9,6 prosent, mens Capona, der Petter Stordalen regjerer, er femte største eier med 4,6 prosent. Petter Sundt og Christian Ringnes-dominerte Pandox har bare hånd om 2,4 prosent av aksjene. Stein Erik Hagens familieselskap Tvist 5 sitter derimot på 9,6 prosent. – Vi er børsnotert for å være en likvid investering for våre eiere og for å ha lett tilgang til finansmarkedet, fremholder Norgani-sjefen. Like før jul stod Norgani-aksjen i 56 kroner. Kjell Sagstad er optimist og tror på kursstigning.– Vi er nettopp introdusert på børsen og bør være et interessant selskap med gode, stabile inntekter som gir en god direkteavkastning. – Det norske hotellmarkedet har vært preget av overetablering og lave rompriser de siste årene. Er dette egentlig tidspunktet å bygge opp et selskap som Norgani?– Vi mener timingen er god. Markedet har passert bunnen, og priser og belegg øker, ikke bare i Oslo, men etter hvert også i resten av landet og de andre, nordiske hovedstedene.

15 prosentPå innbetalt egenkapital har Norgani som mål at avkastningen skal bli minst 15 prosent. Norgani sikter seg også inn på en gjeldsgrad på 78 prosent med en fastrente som er bundet i vel fem år til ca. 4 prosent. – Med en fastrente på ca. fire prosent har vi stor forutsigbarhet når det gjelder kostnadssiden. Det samme gjelder for øvrig inntektssiden. Vektet gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene våre er ca. 10 år. Vi har i tillegg ca. fem års garanti fra selgerne for leieinntektene.Norgani estimerer leieinntektene til 510 millioner i 2006. Disse kommer fra store hotellkjeder som Scandic/Hilton som er operatør for 45 prosent av porteføljen, Choice Hotels som har driften av 34 prosent, og Radisson SAS som har hånd om åtte prosent. Tidligere ble hoteller ofte eiet og drevet av samme selskap. Nå er de to rollene som regel adskilt, og driverne betaler leie som i et hvert annet leieforhold.

Mer stabilt enn kontorDet har gått fort for Norgani siden starten i mai ifjor. – Vi har kjøpt så raskt at vi nesten har måttet oppdatere hotellisten daglig, tilkjennegir Kjell Sagstad. – Vil det fortsatt gå like fort i svingene?– Vi er ydmyke overfor sterk ekspansjon. Det må alltid være en balanse mellom å drive det man har og ytterligere ekspansjon. Det er lettere å erverve hoteller enn kontoreiendommer i stort tempo og holde driften i gang samtidig. Hoteller har som regel bare én leietager. Kontoreiendommer har svært ofte mange, noe som krever en helt annen oppfølging. Hoteller har stort sett lange leiekontrakter. Leiekontraktene i kontoreiendommer er ofte kortere.– Dette gjør hotell mer stabilt enn kontor. Ser man historisk på det, har man hatt hoteller i uminnelige tider. Julens hovedperson ble født i en stall fordi det ikke var plass på ”et hotell”. Det vil alltid være behov for ”herberger”. Økningen i antall kontorister har vært stor i moderne tid, kanskje går vi mot en utflatning.Norgani-sjefens optimisme baseres blant annet på servicenæringenes vekst i dagens samfunn. Til disse hører i stor grad reiseliv og hoteller. Det gjelder bare å ha de rette hotellene på de rette stedene. Høyfjellshoteller står ikke på menyen til Norgani. – Vi sikter mot den gjennomsnittsreisende som tar inn på hotell i de store byene eller i nærheten. I slike personer har vi et stort marked.