Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
For aksjonærene i Eiendomsspar har utviklingen i selskapet vært fantastisk. Siden oppstarten i 1982 har selskapets leieinntekter steget fra 40 millioner til over 900 millioner kroner. Eiendomsporteføljen har vokst fra 430 millioner til nesten 12,5 milliarder, og avkastningen pr. aksje har vært 15 prosent i året frem til 1994, og 17 prosent i året de siste 15 årene.
Victoria Eiendom ble stiftet i 1993 ved fisjon fra Eiendomsspar for å følge det selskapet karakteriserer som en ”relativt aggressiv investeringsstrategi i et eiendomsmarked som på det tidspunkt var antatt å være nær bunnen”. Siden stiftelsen har Victoria Eiendom-aksjen gitt en årlig avkastning på 24 prosent, og det ble i perioden 2003 til 2007 delt ut hele 700 millioner kroner i ekstraordinære utbytter. Christian Ringnes er største eier i Victoria Eiendom, som kontrollerer Eiendomsspar. Denne uken kjøpte Eiendomsspars 50 prosent eide selskap Pandox opp Norgani Hotels fra Norwegian Property for 8,3 milliarder kroner, noe som er tre milliarder lavere enn hva Norwegian Property kjøpte hotellselskapet for.
Bygger egne verdierMen det er ikke bare aksjonærene i Eiendomsspar og Victoria Eiendom som har grunn til å juble. Adm. direktør Christian Ringnes og flere av hans ledere har fått anledning til å bygge opp sine egne eiendomsporteføljer samtidig med at de har skapt milliardverdier i de to eiendomsselskapene. De har skapt sitt eget private eventyr mens de har forvaltet Eiendomsspar og Victoria Eiendoms verdier med en svært heldig og god hånd.
Eiendomsspar-toppenes private eventyr begynte allerede ved årsskiftet 1996/97, da selskapet Tordenskioldsgate 6 AS (nå heter selskapet deres T6 Holding) ble stiftet. Victoria Eiendom eide 34 prosent av aksjene, mens ledende ansatte i Eiendomsspar (Christian Ringnes, Martin Traaseth og Olav Gauslå ) hadde resten av aksjene.
Ifølge årsrapportene til Eiendomsspar og Victoria Eiendom har T6 Holding anledning til å investere inntil 75 millioner kroner i snitt i året i eiendommer som ikke naturlig er av porteføljemessig interesse for Eiendomsspar og Victoria Eiendom. Styret i de to selskapene skal også godkjenne investeringene.
Det første Tordenskioldsgate 6-regnskapet som NæringsEiendom har fått tilgang til, er 2001-regnskapet. Da var verdijustert egenkapital beregnet til 125 millioner kroner, mens bokført egenkapital var negativ. Leieinntektene var 16 millioner. Christian Ringnes eier 24,3 prosent av selskapet, Martin Traaseth eier 24,3 prosent, mens Olav Gauslå sitter på 14,6 prosent av aksjene.
Også i 2002 var bokført egenkapital negativ, men den verdijusterte egenkapitalen ble beregnet til 145 millioner kroner. Selskapet kjøpte samme år to mindre eiendommer i Bogstadveien og Hegdehaugsveien, og leieinntektene hadde steget til 23,6 millioner.
Etter et par år med stigende eiendomsverdier benyttet Eiendomsspar-trioen muligheten til å cashe inn noen gevinster i 2003. Deres selskap fikk en salgsgevinst på 60 millioner og betalte ut et utbytte på 49 millioner kroner. Det ga Ringnes og Traaseth nesten 12 millioner kroner hver, mens Gauslå mottok drøye 7 millioner. Victoria Eiendom kunne også glede seg over et utbytte på drøye 16 millioner.
Kuppet i 2006I 2004 tok eierne ut 23 millioner kroner, mens det ikke ble betalt ut noe utbytte i 2005. Så kom gullåret 2006, da en reorganisering av selskapet og salget av eiendommen Tordenskioldsgate 6 ga grunnlag for en tilbakebetaling til aksjonærene på 149,9 millioner kroner. Det betød at nye 36,4 millioner endte i lommene til Ringnes og Traaseth. Gauslå mottok nesten 22 millioner, mens Victoria Eiendom fikk 51 millioner. Reorganiseringen bidro til at eiendelene som ikke ble solgt ble plassert i selskapet T6 Holding, med samme eierstruktur som Tordenskioldsgate 6.
Eventyret til Eiendomsspar-toppene fortsatte i 2007, da nye 50 millioner kroner ble utbetalt i utbytte. I 2008 og 2009 ble det ingen utbetalinger til Eiendomsspar-toppene, men ved utgangen av fjoråret var verdijustert egenkapital beregnet til 116 millioner kroner, en økning på 30 millioner kroner i forhold til 2008.
Frykt for nøkkelpersonerChristian Ringnes sier til NæringsEiendom at han har tjent opp mot 140 millioner kroner på sine private investeringer i T6 Holding. Traaseth har tjent et tilsvarende beløp, mens Gauslås eierandel har gitt en gevinst på over 80 millioner.
Ringnes forteller at T6 Holding, altså tidligere Tordenskioldsgate 6, ble stiftet for å gi nøkkelpersoner muligheten til skape egne verdier i eiendomsmarkedet innenfor gitte investeringsrammer.
– Samtidig skulle Eiendomsspar og Victoria Eiendom fortsatt kunne dra nytte av den unike kompetansen disse nøkkelpersoner representerte, forklarer han om bakgrunnen for etableringen.
Det var Ringnes selv, i samråd med styrene i Eiendomsspar og Victoria, som tok initiativet til opprettelsen av T6 Holding.
– Frykten for å miste nøkkelpersoner veide meget tungt ved opprettelsen av T6 Holding. Flinke eiendomsfolk vokser ikke på trær, og de har evnen til å skape store verdier som det ikke er urimelig at de får ta del i når de er villige til å investere egne penger, begrunner han opprettelsen.
StyregodkjenningT6 Holding kan investere gjennomsnittlig inntil 75 millioner kroner per år i eiendomsmarkedet og i mindre eiendommer som ikke naturlig vurderes å være av porteføljemessig interesse for Eiendomsspar/Victoria Eiendom.
– Samtlige investeringer skal godkjennes av styrene i Eiendomsspar/Victoria Eiendom. Ansatte i Eiendomsspar og Victoria Eiendom har utover sitt engasjement via T6 Holding ikke anledning til å investere i næringseiendom, presiserer Christian Ringnes.
– Er det i det hele tatt noen interessekonflikter mellom Eiendomsspar/Victoria Eiendom og de private selskapene?
– I utgangspunktet kan det være interessekonflikt mellom T6 Holding og Eiendomsspar/Victoria Eiendom. Men det er en beløpsbegrensning når det gjelder gjennomsnittlig årlig investeringsvolum for T6 Holding, og et klart sett av kjøreregler for investeringer, utleie og drift som følges jevnlig opp av styrene. Det gjør at denne interessekonflikten er på et akseptabelt nivå, svarer Ringnes.
Christian Ringnes sier det har vært stilt spørsmål om T6 Holding, men det har ikke fremkommet kritikk av noe omfang.
– Det har vært full åpenhet om virksomheten til T6 Holding, og aksjonærene har vært orientert om retningslinjene for selskapet, både i årsrapportene til Eiendomsspar og Victoria Eiendom, samt på generalforsamlingen til Victoria Eiendom, fastslår han.
Betenkelig, men…– Finnes det etiske betenkeligheter med å tillate disse private investeringsselskapene?
– I utgangspunktet er svaret ”ja”. T6 Holding har imidlertid eksistert i over ti år, og det er som nevnt full åpenhet om selskapet. Igjen, samtlige investeringer skal godkjennes av styrene i Eiendomsspar/Victoria Eiendom. I denne perioden har verdiskapningen og avkastningen til Eiendomsspar og Victoria Eiendom–aksjen vært meget god og langt bedre enn utviklingen på Oslo Børs og sammenliknbare selskaper.
Ringnes vil gjerne presisere at hans eierandel i T6 Holding har vært lavere enn den tilsvarende eierandelen i Victoria Eiendom i den perioden T6 Holding har eksistert.
– Det har således ikke gitt noen meravkastning for meg at T6 Holding har foretatt enkelte investeringer, i forhold til om disse investeringene hadde blitt gjort av eksempelvis Victoria Eiendom. Jeg har tjent i størrelsesorden NOK 130-140 millioner kroner på min direkte eierandel T6 Holding og godt over en milliard på min eierandel i Victoria Eiendom, sier en åpen eiendomskonge.
Investeringsvirksomheten i T6 Holding skal opprettholdes.
– Det foreligger ingen planer om å avvikle denne. Justeringer av virksomheten kan selvfølgelig finne sted, men alltid etter forutgående godkjenning av styrene i Eiendomsspar og Victoria Eiendom, sier Christian Ringnes.
Snur mindre eiendommerMartin Traaseth eier gjennom sitt selskap EMT Invest 24,3 prosent av eiendomsselskapet T6 Holding. Han avviser at han driver med et eiendommelig sidesprang i forhold til Eiendomsspar.
– Neida, for mange år siden ble selskapet Tordenskjoldsgate 6 AS etablert for ledelsen i Eiendomsspar. Der har jeg vært daglig leder, og vi har klart å snu mindre butikkeiendommer i sentrum. EMT Invest ble etablert fordi jeg trengte et investeringsselskap..
– Kan du konkurrere fritt med Eiendomsspar?
– Nei, her er det regler og klausuler, sier Traaseth.
Artikkelen står i siste utgave av NæringsEiendom.
