– Eiendomsbesitternes beste venn

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter har i et par artikler pekt på den sterke økningen i konsumprisindeksen (KPI), både som en mulig delforklaring til det kraftige kursløftet for eiendomsaksjene, og at en sterk KPI gir «fest i eiendomsmarkedet» (Newsec).

Julitallene kom inn med en årstakt i kjerneinflasjonen på hele 3,7 prosent, mens ekspertene bare hadde ventet 3,1 prosent. Total KPI i juni ble høye 4,4 prosent. Morgenrapporten til DNB Markets torsdag har overskriften «Inflasjonssjokket», ekspertene ble tatt fullstendig på senga.

Utgangspunkt: 2,5 prosentNE nyheter har bedt analysesjef Øyvind Johan Dahl (bildet) i Newsec om en nærmere konsekvensanalyse av den sterke prisveksten. Dahl innleder med at sentralbankens mål for rentesettingen er at prisene over tid skal ha en årsvekst på 2,5 prosent.

Når KPI kommer inn på nivåer langt over dette, som nå i juli, blir regnestykket hyggelig for en gårdeier som kan justere leien med 100 prosent. Dahl sier at økt inflasjon er en ønsket effekt av reduksjon i styringsrenten, men her ser vi at inflasjonen skyter «over mål». Resultatet vil bli at sentralbanken neppe vil tørre å røre renten i september.

Veldig enkelt kan man se på forskjellen på 2,5 prosent og 4 prosent KPI på «lange» kontrakter til markedsleie. Om du forutsetter at nåværende leie og markedsleie er lik, vil dette gi en økning i verdien på 1,5 prosent. Om selgere legger grunn leie for 2017 ved salg, kan det gi fart i prisene.

3 mill. ekstraDahl eksemplifiserer ved å ta utgangspunkt i en eiendom med 10 millioner kroner i årlig (markeds)leie. Med en KPI på 2,5 prosent blir neste års leie 10,25 millioner kroner, med en KPI på 4 prosent, blir leien 10,4 millioner.

Forutsetter vi et netto direkteavkastningskrav – yield – på 5 prosent, stiger verdien av eiendommen fra 200 millioner kroner til henholdsvis 205 millioner kroner og 208 millioner. En justering av leienivået med 4 prosent fremfor 2,5 prosent slår dermed 3 millioner kroner på eiendomsverdien for bygget. Det er en hyggelig «KPI-bonus» å ta med seg.

Et annet regnestykke der en vedvarende høy inflasjon på eksempelvis 3 prosent og en uendret renten, vil en differanse på 0,5 prosentpoeng i KPI gi nesten 8 prosent økning i nominell verdi over 15 år. Det forutsetter at du har et hundre prosent utleid bygg med full KPI-justering.

Hyggelig økningAnalysesjefen sier at det morsomme med sentralbanken, er at fasiten selvsagt blir 2,5 prosent. Skulle sentralbanken ta feil og KPI stiger med 3 prosent de neste årene, gir det altså en hyggelig økning i verdiene. Alt annet like, slår kun 0,5 prosentpoeng forskjell i leieøkning nesten 8 prosent over 15 år.

Men, ettersom økt inflasjon vil føre til økte renter på sikt for å dempe prisveksten, vil nødvendigvis avkastningskravet – altså yielden – også øke. Det drar i motsatt retning og demper effekten av økt KPI på eiendomsverdiene.

KPI for juli ble altså 4,4 prosent og kjerneinflasjonen på 3,7 prosent. Dahl gjentar imidlertid det han sa i en podcast tidligere i sommer at Newsec tror prisveksten vil komme ned utover høsten.

KickstartMen, om gårdeiere skulle få justert leiene med en inflasjon på 4-tallet i høst (novembertallene) og avkastningskravet holdes uendret, vil det gi en «kickstart» på salget utover høsten der 2017-leie legges til grunn. – Da blir det fest, og med vedvarende høy inflasjon, vil festen bli enda heftigere, lover Dahl.

Ser man eiendom opp mot andre aktiva, er det nettopp i tider men inflasjonssjokk man får god bruk for den inflasjonsbeskyttelsen en årlig KPI regulering gir.

– Derfor er det ekstra hyggelig å være investor innenfor næringseiendom i dag. Som vi alltid har sagt, KPI er sannelig eiendomsbesitternes beste venn, sier analysesjefen.