Victoria Terrasse skal selges: 
– Dette er ikke noen billig eiendom

NOREFJELL (Estate Nyheter): I juni 2025 startet Statsbygg det forberedende arbeidet med å selge prakteiendommen. Den eies av Staten ved Statsbygg og leies i dag av Utenriksdepartementet (UD).  UD skal flytte til det nye regjeringskvartalet når det står klart. 

Victoria Terrasse ble fredag 21. mars i fjor formelt fredet av Riksantikvaren etter at forslaget ble sendt ut til høring sommeren 2024.  

Fredningen omfatter blant annet fasader to av trappeløpene, Henrik Ibsens leilighet i Sydkvartalet, to Gestapo-celler og hovedtrappen i bygningen fra 1963. Statsbygg ser på hvordan Ibsens leilighet og Gestapo-cellene kan gjøres tilgjengelig for publikum.

Stor interesse

Adm. direktør Øystein Børmer i Statsbygg orienterte på Eiendomsdagene på Norefjell om status for prosessen og kriteriene. Han kunne fortelle at interessen allerede er stor for det fredede kulturminnet.

– Jeg er ny i denne bransjen. Men jeg har inntrykk av at beliggenhet er ganske viktig. Jeg tror ikke det er lett å få en bedre beliggenhet, sa den tidligere tolldirektøren til de fremmøtte.

Victoria Terrasse bestod opprinnelig av 124 luksusleiligheter da eiendommen stod ferdig i 1890. Totalarealet er på 39.000 kvadratmeter. Komplekset består av tre kvartaler mellom 8800 og 15.550 kvadratmeter. Tomten er på 9800 kvadratmeter, inklusive bakgårder og tverrgater. 

Høyest mulig pris

Les også:

Malling: – En seig inflasjon og en treg normalisering av rentenivået

Børmer sa at UD flytter ut i løpet av våren. Det er ennå ikke offisielt når dette skal skje.

– Salgsprosessen skjer etter en avhendingsinstruks som gir det beste økonomiske resultatet. 

– Normalt betyr det en annonsering i markedet ved bruk av megler. Victoria Terrasse selges samlet som den er i dag, uten noen form for regulering. Det er viktig for oss innbyggere og for staten at eiendommen ikke bli stående tom i mange år, sa Børmer.

Midlertidig utleie

Eiendommen har i dag store kontorarealer. De bør i en overgangsperiode gi inntekter gjennom utleie. Statsbygg er nå gang med en mulighetsstudie. 

– Det bør også være muligheter for utadrettede funksjoner i første etasje. Det gjelder både mot 7. juni-plassen i nordenden og Løkkeveien i sydenden for å bidra til å skape liv og aktivitet i området. Jeg ser også for meg Oslos lengste utrestaurant på terrassen på toppen, filosoferte Børmer.

Statsbygg har fått utarbeidet to mulighetsstudier. Børmer sa de viser et stort potensial og inkluderer alt fra boliger, kontorer, hotell til varemagasin. Studiene ligger delvis ute på Statsbyggs hjemmesider nå. Når UD flytter ut, blir studiene i sin helhet gjort tilgjengelig. 

Tre hovedområder

Victoria Terrasse er delt inn i tre hovedområder, Sydkvartalet, Midtkvartalet og Nordkvartalet.

Sydkvartalet mot Løkkeveien er ikke egnet som et rent boligkvarter. Det er passer derimot bra for hotell og for kontorlokaler. Midtkvartalet er godt egnet til både boliger, hotell og kontorer. 

Nordkvartalet mot 7. juni-plassen vurderes egnet til både bolig og hotell og er selvfølgelig godt egnet til kontorarealer. Denne delen stod ferdig i 1963 etter at det tidligere bygget ble bombet under 2. verdenskrig.

Kun fantasien

Les også:

Ny PBE-sjef får tommel opp fra eiendomsbransjen

Nye eiere vil ha store muligheter til å transformere eiendommen.

– Det er eiernes fantasi som setter begrensningene. I tillegg må de selvfølgelig også ta dette gjennom en regulering. Men jeg er sikker på at offentlige myndigheter ønsker å få til en god løsning raskest mulig, sa Børmer.

Det er Oslo bystyre som til syvende og sist må godkjenne reguleringen. Fremdriften er som følger:

– Så snart UD er ute, begynner vi å klargjøre eiendommen for visning. Antakelig blir det visninger i løpet av slutten av andre kvartal eller i begynnelsen av tredje kvartal.  Budprosess vil skje i fjerde kvartal. Vi har Malling engasjert som megler. De vil håndtere budgivning og visning og arrangere et salgsseminar til våren, sa Børmer.

Høye forventninger

Han fikk det uunngåelig spørsmålet om en mulig salgssum.

–  Vi har høye forventninger. Min jobb er på vegne av staten å få best mulig pris for denne eiendommen. Vi har høye forventninger og har solgt mange interessante eiendommer tidligere, fra Trekanttomten til Veterinærhøyskolen på Adamstuen. Man kan jo eksempevis se på prisene vi har fått for disse eiendommene for å få en indikasjon. 

– Dette er ikke noen billig eiendom, slo Børmer fast.

Victoria Terrasse ligger så å si oppe på Nationaltheatret stasjon. For kontoreiendommer er dette en topp beliggenhet. Leienivået blir deretter. Men bygningsmassen er gammel, og investeringsbehovet er usikkert.

Begrensninger

Les også:

Bech Holte: Vil bytte formuesskatten med eiendomsskatt

Men dagens situasjon, med både formuesskatt og økt eiendomsskatt, er den verste for norsk næringsliv, mener Martin Bech Holte.

Flere arealer med opprinnelig utforming er ikke fredet. Det gjelder blant annet sydkvartalet. Her er interiøret i store arealer intakt. 

Men arealene er kommentert av Oslo Byantikvar og Riksantikvaren som verdifulle. De skal i det daglige ivaretas som fredet, også dersom bruken endres.

Bransjeaktører Estate Nyheter snakket med på Norefjell, synes det var vanskelig å verdsette komplekset. Men vi snakker om milliardverdier. 

Ikke sammenliknbart

En kontoreiendom i prestisjestrøket er fort verdt 100.000 kroner per kvadratmeter. Men det er nyere bygg med en løpende kontantstrøm som ikke krever til dels omfattende rehabilitering.

Og Victoria Terrasse egner seg altså for flere formål. Spådommen fra bransjen er at flere aktører går sammen om å kjøpe, med bakgrunn fra sine ulike områder.