Begynnelsen av 6-tallet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Oppdatert om eierandeler i kjøpet.

Fredag kom meldingen om at W.P. Carey og Winta Eiendom. hadde kjøpt bygget på Alnabru for 724 millioner kroner. Emma Kent i Bell Pottinger bekrefter mandag ettermiddag at de respektive andelene er henholdsvis 90 prosent og 10 prosent. W.P. Carey gikk i sin pressemelding ut med en kjøpesum på 815 millioner kroner.

Men det børsnoterte selskapet er pålagt av amerikanske myndigheter å oppgi alle transaksjonskostnader knyttet til kjøpet, inklusive honorarer til rådgivere. Dette må også oppgis av bokføringsmessige hensyn og inkluderer derfor administrative kostnader knyttet til kjøpet. Disse kostnadene må holdes utenfor den rene eiendomsverdien, som enkelt og greit er på 724 millioner kroner.

ParallellEn parallell her er da W.P. Carey i februar 2014 kjøpte hovedkontoret til Siemens i Østre Aker vei 90 for 520 millioner kroner, som var den underliggende eiendomsverdien. W.P. Carey anga imidlertid kjøpesummen til 544 millioner kroner. Hvorfor avviket denne gangen er så stort, er derimot uvisst, SÅ høye rådgivninghonorarer er det ikke.

Uansett, disse kostnadene fordeles ikke på selve eiendomsinvesteringen i det nye selskapet eller når man regner yielden – direkteavkastningen. Det er for øvrig to selskaper som inngår i transaksjonen, Smalvollveien 65 AS og Smalvollveien 65 ANS, som ikke har noe omsetning.

Hovedselskapet Smalvollveien 65 AS hadde i 2014 leieinntekter på 46 millioner kroner, klart opp fra 41,1 millioner i 2013.

Rundt 6,3 prosent?I tillegg har Smalvollveien 62 AS og 64 AS inntekter fra denne utbyggingstomten på til sammen 2 millioner kroner. Brutto inntekter i fjor utgjorde drøyt 48 millioner kroner, men vil være noe høyere i år. Forutsetter vi 45-46 millioner i netto leieinntekter, tilsvarer det en yield på 6,2-6,3 prosent. 47 millioner kroner i netto leieinntekter, og vi nærmer oss 6,5 prosent i førsteårs direkteavkastning.

I tillegg er det altså utviklingspotensial, som det er betalt for. De nye eierne har ikke kjøpt en ren kontantstrømeiendom, men det er ni år igjen av leiekontraktene. W.P. Carey er kjent for å gå etter kontantstrømeiendommer med lange kontrakter, men trengte i denne transaksjonen en lokal aktør til å stå for forvaltningen og arbeidet med utviklingen og en ny regulering.

Winta Eiendom er kjent for å prøve å «time» markedet, der det viktige er ikke å kjøpe i feil fase av konjunktursyklusen eller å kjøpe for dyrt. Eiendomsutvikleren kjøper i utgangspunktet ikke rene kontantstrømeiendommer, kun eiendommer som har et ytterligere utviklingspotensial. «Value added», som det heter på godt norsk.