Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Newsec har i sin seneste podcast en lengre samtale med boligmilliardæren Ivar Tollefsen (bildet). Tollefsen sier blant annet her at han ikke forstår hvorfor profesjonelle investorer ikke kjøper mer boligeiendommer. Å kjøpe rene næringseiendommer er uaktuelt for mangemilliardæren.
– Vi kjøper i prinsippet aldri næring for å kjøpe næring, da er det næringslokaler i første etasje som følger med boliger oppover i etasjene. Vi kommer til evig tid til bare å kjøpe boliger, sier Tollefsen i podcasten.
Aller sistEn viktig årsak til den store boligiveren er folks prioriteringer.– Jeg tror veldig mange lemper på veldig mye annet før de lemper på boliger, som trening og reiser, det går aller sist ut over boliger, sier han.
– De fleste tror å eie er en god investering, og at å leie er å kaste bort penger. Det er en sannhet med modifikasjoner. Boliger en av de få tingene i samfunnet vi ikke klarer å rasjonalisere bort. Alle sammen er med i et investeringsfellesskap, der vi føler oss litt rikere hvis boligene blir litt mer verdt.
Newsec er opptatt av om Tollefsen bruker regnemodeller og matriser for å finne ut når og hvor de skal kjøpe, og om den er noen alarm som går om et altfor dyrt marked. Næringsmegleren trekker en parallell til Anders Buchardt, som ikke bryr seg om statistikker og analyser.
Hele Europa– Vi er veldig glad i tall og teller hele tiden, på kryss og tvers, ikke bare regnskapstall, men også befolkningsvekst. Etter hvert har vi lyst til å telle i hele Europa og ansette mange flere for å lage det største analysemiljøet på boliger, sier Tollefsen.
– Det er få som klarer å analysere seg til trygghet for de store smellene, men noen klarer å analysere seg til et fornuftig investeringstidspunkt. Vi tror på å ha mye kontanter og regne og gjøre hjemmeleksen godt, blant annet ved å logge et stort antall transaksjoner, fortsetter han.
Porteføljen til Fredensborg Eiendom i Norge er konsentrert til Oslo-området. Et spørsmål er om selskapet kunne tenke seg å utvide virksomheten til andre geografiske områder, som Stavanger. Her har boligprisene falt, men direkteavkastningen – yielden – for boligeiendommer i regionen er kanskje 5 prosent, mot 3,5 prosent i Oslo.
Volum– Vi er veldig opptatt av forvaltning og har 18 forvaltningskontorer i Sverige. Hvis vi skal investere et annet sted, må vi ha et brukbart volum for å kunne gjøre det. Skal vi inn i Stavanger, må vi kjøpe 300-400 boliger, gjerne mer. Hadde prisene vært fornuftig, og vi tror på det, kunne vi ha gjort det. Men vi vil aldri investere i en by med lite mennesker som blir færre.
Tollefsen og hans selskaper har i dag 20 000 leiligheter i den porteføljen, mesteparten i Sverige. Tollefsen sier i podcasten at han kjøpte sin første bygård i 1994 i Møllerveien på Fredensborg i Oslo.
– Det var billig og et fint tidspunkt, med en selger som var lei av å leie ut. Vi betalte 150 000 kroner per leilighet og 3000 kroner per kvadratmeter. Det er en investering som har gått 20 ganger kostprisen i 1994, forteller Tollefsen i podcasten. Så handlet det om å låne opp verdiene, om igjen og om igjen, med stort sett samme oppskrift hver gang.
Samme oppskrift– Vi har kjøpt fornuftig og billig og noen ganger dyrt. Vi kan kjøpe markedsnøytralt og har ikke ikke alltid gjort gode kjøp. Jeg har alltid vært glad i å samle på ting, det ligger mitt hjertet nært å eie ting. Jeg begynte ikke å jobbe mye med eiendom før i 1998-2000 og kjøpte noe underveis, men det var det andre som forvaltet for meg sier milliardæren.
– Jeg synes aldri at vi har klart å «time» fantastisk, men vi har klart å time ok når det ser skummelt og mørkt der ute. Vi har heller penger i banken og en krigskasse når det er vanskelig å se hvor langt vi skal ned, sier Tollefsen. Newsec spør så om han er bekymret over den kraftige boligprisoppgangen som har vært i Oslo de seneste årene.
– Prisstigningen vi ser nå i Oslo gjør at det kommer til å bygges langt flere boliger, og at det løser seg selv og kanskje litt raskere enn man tror. Det er mange gamle næringsbygg som kan konverteres til boliger. Jeg er helt overbevist om at alt dette løser seg, men det kan bli noen enkelte ubehageligheter underveis og perioder med prisfall.
TilfeldigTollefsen sier det var litt tilfeldig at den første eiendommen i Møllerveien ble en boliggård, men de neste eiendommene han kjøpte, var ikke så tilfeldig. – Det var lett å få en høy og god direkteavkastning når man kjøpte for 3000 kroner kvadratmeteren, men den store, dype troen på boliger er kommet gjennom årene.
Det tok virkelig av da Tollefsen i 2001 sammen med ABG Sundal Collier kjøpte den omstridte sykehusporteføljen på 1740 leiligheter fra Oslo kommune. Hans svenske selskap Heimstaden gjorde særlig noen store kjøp i årene 2006-2008. Å ha det gøy er viktig for det Tollefsen driver med, uansett hva det er.
– Det er helt avgjørende å ha det morsomt, det har vært den store drivkraften. Jeg er ganske god til å drive med kjedelige ting i en periode for å oppnå noe stort til slutt, sier Tollefsen om oppskriften.
Foto: Linn Cathrin Bye/Kolonihaven.no
