Alt for Asker og noe mer

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det kunne nesten vært Per, Pål og Espen Askeladd. Som i mange av folkeeventyrene dreier nemlig “eventyrene” i Tandberg Eiendom seg om tre brødre. I “Tandberg-eventyrene” er Gudbrand styreformann og har ansvar for økonomistyringen, Franz er daglig leder og tar hånd om Oslo-eiendommene, mens Espen utvikler Asker og Heggedal sentrum.

Start i gaver og damekonfeksjonHistorien om Tandberg Eiendom begynner i 1968 med morens gaveforretning i Asker sentrum. Mor Ingunn er en driftig dame som også starter en damekonfeksjonsbutikk ved togstasjonen i bygda. Fra 1984 vokste konfeksjonssalget til kjeden Madam Blue med 18 butikker fra Stavanger til Hønefoss. Det må ha vært gode marginer og mange kvinner som likte å handle hos Tandberg. Driften gav i hvert fall et solid overskudd som gradvis ble pløyd inn i eiendom, både som pengeplassering og av skattemessige årsaker.– I 1984 kjøpte vi Fredensborgveien 9 som den første bygården i Oslo. Etter det har vi gradvis kjøpt flere gårder med leiligheter, men det der er det Franz som styrer. Asker er den kjappe, energiske Espen Tandbergs arena, men ikke bare hans. Alle i Tandberg-familien er askerbøringer fra fødselen av og har, bortsett fra Franz, valgt å bosette seg på stedet i voksen alder.– Vi hadde aldri drevet med det vi gjør i Asker uten tilknytningen til stedet. Selv opplever jeg meg nesten som en byutvikler. Det beror nok på at vi har klare visjoner for en bymessig utvikling av sentrumskjernen i Asker og Heggedal, tilkjennegir Espen Tandberg. Går man noen tiår tilbake, var Asker sentrum et nokså søvnig lite sted der toget stoppet i en bygd mellom Bærum og Drammen. I dag finner man en kompakt sentrumskjerne med bygninger, gater, torv, forretninger og spisesteder.– I Asker sentrum finner du alt innen en radius på 250 meter fra torvet, det vil si butikker, kjøpesenter, rådhus, et stort kommunalt bibliotek og torv. – Det samme har de vel i Sandvika?– I Sandvika befinner kjøpesenteret seg på den andre siden av elven i forhold til det gamle sentrum. Derfor har det gamle sentrum gradvis fått større problemer med å hevde seg i kampen mot handelen på den andre elvesiden, erklærer Espen Tandberg.

Ikke ute etter raske pengerTandberg Eiendoms aktiviteter i Asker sentrum strekker seg ikke langt tilbake. Første bygg, det vil si Storebrand-gården, ble kjøpt i 1998. Deretter har familien fortløpende kjøpt 11 andre bygg og reist tre nye. De oppkjøpte gårdene ble alle solgt for første gang, noe som vitner om en statisk eier-situasjon. Salget av Storebrand-gården må åpenbart ha hatt en dominoeffekt. – Hvordan har dere finansiert oppkjøpene i Asker?– Gjennom lånefinansiering og egen-kapital. En del av finansieringen kommer fra bygårder i Oslo som vi har rehabilitert og videreutviklet for utleie og også solgt noen av. Vi har hatt sett muligheter og hatt gode leietagere som har generert inntekter. I tillegg har vi hele veien hatt gode samarbeidspartnere i BN Kreditt og Sparebankkreditt, som nå heter DnBNOR hypoteket.Nybyggingsfasen begynte i 2002, etter alle oppkjøpene. I dag sitter Tandberg Eiendom på nesten 50.000 kvadratmeter i Asker kommune. Da snakker vi både om kontor, butikk, industri og annen næring. – Tandberg Eiendom skal ikke utvikle og selge raskt for å tjene kjappe penger. Vi er engangsutbyggere, opptatt av arkitektur og estetikk og av å ha riktige butikker på riktige steder. Vi driver totalstyring og engasjerer oss helt ned til skiltplan for leietagerne.

Godt forhold til SektorEspen Tandberg ønsker ikke at Askers sentrum skal bli som Oslos, der gårdeierne ikke bryr seg om den arkitektoniske og økonomiske sammenhengen gårdene i mellom. I Asker kan Tandberg Eiendom påvirke det helhetlige arkitektoniske bildet og mye av handelsutviklingen gjennom eierskapet til 53 butikklokaler. Alle sentrale gatehjørnelokaler er eiet av familien. Tandberg’ene styrer likevel ikke alt. Trekanten kjøpesenter i det ene sentrumshjørnet eies av Sektor Eiendomsutvikling, som er fullstendig spesialisert på kjøpesentre.– Vi har et godt samarbeid med Sektor om handelssituasjonen i Asker. Det er ingen krig mellom sentrumsbutikkene og kjøpesenteret. Tvert i mot samarbeider vi gjennom felles tiltak som julegater og markedstorv. Vi er begge avhengige av liv i handelsstanden og sentrum. Det er aktiviteten som gjør området attraktivt, be- dyrer Espen Tandberg og myser plutselig sydover i retning Alfheim-området.Der, på sydsiden av jernbanesporet, har Asker kommune regulert for hotell, næring, butikker og 50-60 leiligheter. Tandberg Eiendom har sine interesser også på denne siden av togskinnene. Det klør ganske sikkert i fingrene til Espen Tandberg etter å komme i gang med boligprosjektet på 50 leiligheter. Kløe er det ganske sikkert også i Rom Eiendomsutvikling, eiendomsutviklingsselskapet til NSB, som har tatt mål av seg til å bygge 60 leiligheter i samarbeid med Veidekke.

Lav kontorledighetAgro-kvartalet på 25.000 kvadratmeter ruver blant Tandberg-eiendommene. Gamlebygget rommet Asker-bøndenes fellesaffærer og omslynges nå av tre nybygg på til sammen 18.000 kvadrat-meter. Som en del av kvartalet er det også bygget 17 leiligheter hvor majoriteten er solgt til en snittpris på 38.000 kroner pr. kvadratmeter.– Hvorfor har dere kunnet få slike priser?– Det dreier seg om mennesker med god økonomi som vil bo i sentrum med nærhet til det meste. Vi kunne bygget 100 leiligheter til og fått solgt alle. Det var massevis av mennesker på visningene. Markedet virker umettelig.– Og butikklokalene?– Vi har henvendelser om butikklokaler i sentrum nesten hver dag. – På kontorsiden er det kanskje ikke like gloria?– Vi påvirkes så klart av ledigheten i Oslo og på Lysaker. I Asker sentrum er ledigheten likevel liten. Totalt står noe sånt som 7.000 kvadratmeter, inkludert de 5.000 kvadratmeterne i kulturhuset, tomme. Det blir ikke flere kvadratmeter kontor i indre sentrum på flere år.Tandberg Eiendom merker etterspørsel etter lokaler på 150-200 kvadratmeter fra folk som vil holde til urbant og samtidig slippe bilkøen frem og tilbake til Oslo. – Vi har mye som egner seg for leie-tagere med tre til ti personer. Vi har også fem kontorfellesskap for 10-20 personer. – Hvilke leiepriser får dere?– De ligger fra 1.000 til 1.500 pr. kvadratmeter. For kontorfellesskapene i de nye gårdene får vi fra 1.350 til 1.500. Etter at presset fra Oslo startet, har vi måttet gå ned til 1.350 for disse arealene.I butikklokalene har Tandberg Eiendom kontrakter fra tre til fem år. I kontorfellesskapene ligger kontraktstiden på en til to år for fleksibilitetens skyld. Her skal leietagere som ønsker ukompliserte lokaler, kunne flytte raskt inn og ut. – Vi ønsker ikke lange leietider. Med den doblingen i leieprisene vi har sett de siste årene, hadde ikke det vært smart, konstaterer Espen Tandberg.

Sentrum nummer toI begynnelsen av 2003 kjøpte Tandberg Eiendom Heggedal fabrikker. Det gamle industristedet Heggedal ligger syd for Asker sentrum ved toglinjen til Spikkestad. Stedets sentrum domineres av den gamle fabrikkbygningen der det har vært fremstilt både fyrstikker, gummistøvler, ullvarer og kretskort gjennom tidene. Med samtlige bygg ruger Tandberg’ene på ca. 8.000 kvadratmeter og en tomt på 35 mål som skal utvikles i samarbeid med Asker kommune. Den gamle industribygningen utgjør rundt halvparten av det eksisterende gulvarealet til Tandberg. I dag huser bygningen Asker kunstfagskole med 60-70 elever, 26 separatkunstnere og ulike typer småindustri- og grossistvirksomhet.– Heggedal skal bli Askers andre sentrum og få en form à la Bærums Verk. Stedet har allerede skole, kirke, menighetshus og idrettshall og skal få nybygg på ca. 50.000 kvadratmeter. Her blir det en blanding av leiligheter, kulturhus, butikker, restauranter, et nytt menighetshus samt kombi-lokaler. Vi ønsker et levende sentrum og en arkitektur som reflekterer den særegne fabrikkarkitekturen. Heggedal får et kompakt sentrum som det vi har i Asker, fremholder Espen Tandberg. Litt kontorarealer tegner det også til å bli, i størrelsesordenen 6.000-8.000 kvadratmeter. Prosjektet ligger foreløpig frem i tid og får trolig byggestart om tre til fem år. Byggekostnadene kan havne et sted mellom 300-500 millioner, alt etter som.

To gode årTandberg Eiendom eies med 40 prosent av foreldrene Ingunn og Gudbrand, mens de tre sønnene eier 20 prosent hver. Familien kunne i 2002 glede seg over samlede inntekter på 66,9 millioner på familiesel-skapets hånd. Resultatet før skatt endte på 16 millioner. En resultatgrad på nesten 24 prosent er ikke til å kimse av.I fjor steg inntektene til 93 millioner og resultatet før skatt til 44 millioner. Dette gir en enda høyere resultatgrad, og et forholdstall det kan bli vanskelig å opprettholde, ikke minst hvis rentenivået stiger i gamle furet værbitt. Ved utgangen av 2003 hadde Tandberg Eiendom nemlig gjeld på over 350 millioner på skuldrene.– Vi solgte eiendom både i 2002 og 2003. Resultatbildet har naturlig nok blitt påvirket av dette i vesentlig grad. I 2004 forventer vi å havne noe lavere i samlet inntekt grunnet mindre salg av eiendom, sier Gudbrand Tandberg, som likevel forblir en optimist.– Vi ser positivt på årene som kommer og tror særlig Asker sentrum kommer til å bli mer og mer attraktivt for både handel og annen næring.